近两年，高层住宅会沦为“贫民窟”的观点受到了更多人的关注。

很多人认为“未来高层住宅没有未来，尤其是三四线小县城”。

这对于花光6个钱包买房的业主来说，无疑是晴天霹雳，辛辛苦苦攒首付，背负30年贷款换来的房子难道仅仅是时代的“弃子”？

其实早在前几年，就有人提出过这个问题。

普遍观点是：随着时间的推移，大部分高层住宅都会面临严重的老化问题，严峻的安全隐患和高昂的修缮、重建成本会让人不堪重负，最终甚至会沦为“贫民窟”。

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就在去年，住房和城乡建设部等15部门联合发布的一则意见，更是加剧了这种担忧。

其中关于限制县城民用建筑高度的部分摘要：

“县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。

县城新建住宅最高不超过18层。”

甚至更早以前，于2018年12月1日起正式实施的《城市居住区规划设计标准》也规定了一些强制性条文，而住宅建筑限高80米/26层就是其中之一。

有心人或许就会发现，在这之前，平湖绝大部分出让的宅地信息中“建筑高度”一栏都是空白。

这也导致曾经平湖出现过很多30层+的住宅，包括大家十分熟悉的滨江万家花城、恒大名都、御龙湾......而近几年却再也见不到此类产品了，原因就在此。

经统计，新规之后，平湖主城区出让涉宅用地总建共计约139万方，其中＜80米（26层）住宅约61万方，＜60米（20层）约34万方，＜40米（13层）约40万方，＜20米（6层）约4万方。

过去4年间，20层以下住宅的占比就已经超过了56%，产品结构正在悄然转变。

包括前两天流拍的南市2022平-47号和2022平-48号两宗地块，土地指标中的建筑高度均要求低于60米，按照层高3米计算相当于最高不超过20层，基本是在小高层的范畴。

可见，对于三四线小县城而言，未来小高层、洋房或许才是主流。

那么，为何以往一贯吃香的高层这几年开始逐渐被“嫌弃”呢？

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首先，从居住角度来说，其实很多人都已经发现，高层住宅在居住性上是远不如多层住宅的。

无论是一手房还是二手房，同等品质下，多层的价格往往会比高层更贵，这已经成为了市场共识。

其次，从土地供应上来说，相比起高人口密度、土地有限的一二线城市，绝大部分的县级城市并不缺土地，完全没有必要走“纵向发展”的道路。

就拿平湖为例，全市陆地面积557平方公里，全市常住人口约67万人，人均占地面积约830㎡，而上海仅为约250㎡，县城整体对土地的焦虑远不及大城市。

再者就是高层住宅带来的“硬伤”和“隐患”难以解决。

这些高层住宅始终存在一个问题，就是高层建筑会涉及到更多的公共设施，而这些随着时间变化，设备老化，维护的成本也会非常高，居住品质的下滑速度也要远超多层。

光电梯这一项，通常电梯寿命在15年左右，如果保养良好，可以用20年。70年产权，意味着至少需要更换3次电梯，一部30F电梯我们算30万，一栋楼2部电梯，这样就是30*2*3=180万。

这么一笔巨款在购房时收的那一点点维修基金显然不够用，最终大概率还是需要向业主筹款，但仅一栋高层就有上百户业主，筹款的难度可想而知。

这就会造成一个现象：高层建筑不断老化，但是维修管理成本高，管理的效果可能还不如低层建筑。而随着建筑老化，业主迁出，或者转租给不同的租户，会进一步造成管理困难，老化加剧的情况。

再加上高层建筑老大难的安全问题，特别是火灾隐患，更让人萌生“尽快搬离”的念头。

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另外，除了高层自身缺陷以外，还有市场观点认为：

未来高层住宅最大的问题是过剩，部分品质稍差的高层住宅会面临淘汰。

就看平湖，随着房地产的开发+拆迁，现在户均好几套的比比皆是，市场慢慢从房子不够变成了人不够。

近些年大大小小的开发商扎堆进入，建设水平参差不齐，往后推30年，大多数高层住宅都会面临集中老化的问题，而质量差的房子，会面临更多的问题，更大的风险。

事实上随着人们生活水平的提高，越来越多人对于居住品质的要求会更高，不会在满足于居住高层住宅，因此未来那些中高端改善型住房，将会成为人们追求的主要住宅类型。

一方面高层住宅面临过剩的问题，另一方面，随着人们对居住品质要求的不断提升，部分高层住宅也将会逐渐被淘汰。未来经济条件稍好的家庭都会选择搬入中高端改善型住房。