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上个月，平湖南市土拍落下帷幕，最终封顶楼面价11652元/㎡+竞配18000㎡的结果超出许多看客的预期。

就在近日，平湖2022年第二宗住宅用地挂牌的信息悄然上架。

2022平-20号地块位于环北二路北侧、城北路东侧。地块呈长条形，属当湖街道，西侧是北门菜场，东侧是湖景花苑，距离东湖景区百来米路程，称得上是主城区又一宗黄金宝地。

地块总用地面积20030.3平方米(30.045亩)，容积率1.6。起始价11796万元，最高限价15296万元，熔断后转入竞住宅配建。

很多人惊讶发现，这块地的起始楼面价只有3680元/㎡，熔断楼面价也只有4772元/㎡。

怎么这样的地段，挂出来的土地这个价？

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细看出让条件，才能觉察个中奥妙。

首当其冲，Ta的土地用途是用于安置的商品住房用地。

这种表述在近些年平湖土拍史上属于头一回出现。

这到底是安置房还是商品房，很多人恐怕已经傻傻分不清楚了。

再看出让条件中的另一条：

地块竣工后，全部住宅及部分商业用房由政府按5500元/㎡回购。

爱算账的朋友估计看蒙圈了，哪怕3000多楼面价拿地，盖房子不花钱吗？这5500的回购价似乎不合理啊？拿地的这不是做亏钱生意吗？

是时候来普及一波常识了。

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一般来说，商品房的土地由房企在一级市场通过拍卖获得，安置房土地一般是通过政府划拨获得。

而用于安置的商品住房用地，土地取得方式就是在一级市场通过拍卖获得。

但不同于别的商品房随心所欲敞开卖，Ta的销售对象是指定卖给拆迁户的，所以更像是货币化安置，而不是“房换房”。

简单归纳，用于安置的商品住房，属于按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。

比如，在传统拆迁安置房开发建设过程中，拿地只允许国企参与，社会房企最多在代建环节进行参与。

例如今年曹桥有个蓝城“春风墙里”，就是把纯安置小区交给品牌房企来代建。

而现在的安置型商品房，由于是按照商品房运作模式来开发建设，所以从拿地环节开始，所有动作都严格按照市场化来。

理论上，社会房企也可以参与到拍地开发。

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如果拿地成本足够低，回购条件足够优渥，除去被政府回购部分，剩余房产品可以在二级市场公开出售，最终测算有客观的利润，社会房企是愿意拍地的。

以平湖这块地为例，细算之下，30亩地1.6容积率，如果只建23310㎡住宅全部用于回购，再去掉280㎡回购的商业，还有8000㎡商业可售，考虑到城北这个区域商业也是比较稀缺的，这8000㎡带来的想象空间还是很大的。

事实上，过去几年，世茂、华润等房企都曾经出手拿过安置型商品房用地。

不过由于安置型商品房一般规划条件太过苛刻，利润空间不大，加上过去这一年房企收缩战略，现在这种土地又逐渐回到了国企拿地的老路。

比较近的就在5天前，浙江慈溪一宗用于安置的商品住房用地就成功出让，底价成交，拿地单位就是慈溪建发。

当然有人会问，如果都还是国企自己拿，为什么不划拨，而是公开出让呢？

笔者咨询了相关人士，回复是安置房带商业，必须要公开出让。

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所以回到咱们平湖这回挂牌的这宗2022平-20号地块上来，一切都豁然开朗：

这块地不同于普通商品房，虽有商品房之名，但更多是安置房之实。

也因为如此，这块地的起拍价、熔断价跟现在平湖“实际面粉价”关系并不大。

极大可能，这块地还是会由国企来拿下。

最后一点是笔者的一个疑问，

过去嘉兴限售政策是不把拆迁安置房考虑在内的，但是“用于安置的商品房”在未来交付后是否依然能被免除在限售范畴中呢？

这个问题尚无定论，有相关专业人士可以在留言区告诉我们。