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前几天，有网友私信我，说自己手头有3套房子，现在儿子长大了，男大当婚，所以打算过户一套房子给儿子当婚房，现在迷惑，到底用哪种方式最划算？

「房子怎么过户给子女最划算」，大概能与「哪里房子实惠点」、「XX小区能不能读X学校」并列，称为老百姓最关心的楼市三大话题之一。

中国式的家庭关系+中国式的合理避税，很多家庭都会在人生不同阶段碰到这个问题，因此很有必要给大家集中回答一下。

首先，排除掉诸如“假离婚+假结婚N次”这类奇技淫巧的做法，合法合规合乎道德地过户给子女方式无外乎3种：

继承、赠与、买卖。

再来具体说说这三种方式。

短期之内费用是最低的，因为继承者继承这套房子，大头契税无、个税无，要交钱的公证费、登记费、印花税金额都不大。

但长期来看费用就不见得低了。

• 如果子女继承获来的房子没满5年就转让，首先个税就得缴20%，因为你继承这套房子，原购置成本是0元，现在你卖出去N元，前后差额就等于N，个税就要全额征收。

• 如果卖房子时候继承来还没满2年，还需要缴5.6%的增值税。这个在各个地方上实际实施略有不同，嘉兴平湖这里的话实行的是5.3%。

• 如果卖房子时候继承来已满2年，增值税可以免征。

• 如果子女继承获得的房子，满5年了，而且是家庭唯一住房，那么增值税和个税都可以免掉。

契税是买家承担的，根据买家个人情况来征收，此处不做展开。

但采用继承这种方式过户，有一个非常重要的前提，那就是

必须发生在被继承人去世后！

也就是说，父母都还健在，想用继承方式过户给子女压根是行不通的！

而继承对象也必须是法定继承人——配偶、子女、父母这些。

如果两个压根没有血缘亲属关系的人说要“继承过户”，是不可以的。

如果被继承人走得匆忙，没有写遗嘱明确谁来继承房子，那么房子届时就会成为子女夫妻的共同财产，子女配偶也有权分割一半。

如果继承人很多，又想过户到一个人名下，那其他继承人必须申明放弃才行。

这要是碰上独身子女家庭还好，万一多子女家庭，或者孩子跟父母一方不对付的，那家庭伦理大戏就要上演了，……

赠与跟继承比较相似，短期费用很低，子女免征个税，但是需要缴纳契税（根据子女名下房子套数，1%—3%来征收），金额较小的还有公证费、登记费、印花税。

缺点也类似继承，就是你获得这套房子购置成本是0元，所以转手卖要缴20%个税。

其他增值税啊，满二满五的减免，可以参照前边继承那些。

赠与这种形式可以说非常接近于继承，而且父母健在时候就把房子过户给孩子、孙子，甚至可以是没有血缘关系的人。

但采用这种方式过户的家长一定要注意，如果您的子女已婚，且你们对自己孩子的配偶不是特别信任，那么千万记住将房子赠与子女时要明确只赠送给子女。

否则这套房子会成为子女夫妻的共同财产，万一未来小两口闹掰，子女的另一半是有权利分走一半的！

此外，如果父母本身有债务纠纷，想把房子无偿赠与子女，有可能被认定有转移财产的嫌疑，这种赠与也可能会被判决无效。

既然是父母过户给孩子，那“买卖”只是走个形式，不需要真金白银掏房款，也不需要中介参与，但“买卖”所涉及的税费必不可少

短期来看，“买卖过户”费用比较高，二手房交易所有税费一个都逃不了，增值税（5.6%）+个税（1%）+契税（1%—3%） 是大头，加起来将近房价的7%-10%。

长期来看，如果没满2年交易，增值税和个税是大头，但是个税只需要缴1%（而赠与、继承的房子是20%）。单个税上的优势，就把前面两种方式比了下去。

满2年免增值税，满5且唯一免征个税，这些与前面两种形式并无二致。

回归到题目本身，父母如何过户给孩子最划算？现在也有了答案。

三者比较，继承过户优势是最明显的，但这种过户方式必须发生在父母去世之后，所以急着过户的，可以忽略这一选项。

剩余两种方式，如果过户完之后，这房子子女打死也不卖的，那么优势排序 赠与＞买卖！

如果过户完后，没过多久就打算要转手再卖掉的，那么优势排序是  买卖＞赠与。

如果这一切都还未知，此刻手头也没啥余钱交税的，那出于短期省钱的考虑，赠与＞买卖。

最后我的一个律师朋友为我预设了一种场景，很有意思，大家不妨讨论下：

遇到这样的情况，你该怎么办？该如何防范这种情况的发生呢？