南市惊现单价13200元/㎡+起精装现房？冲不冲？！
来源：平湖房产网（www.ph-fc.com） 2022-11-01 16:52:22
摘要：11月高性价比好房。
NO. 1｜壹
随着昔日价格“天花板”卓越·平湖壹号交付，南市二手房市场单价2W+梯队，再度迎来一波房源上新。
虽然看短视频里推送，房企都在搞大促，二手成交价可谈，但平湖购房者，亲自跑市场上逛一圈，就会明显感觉到，南市房价，依然被夯得死死的。不仅在售期房丝毫没有狂打价格战的意思，二手房挂牌价也不见下调，前几天刚在房展会亮相的2022平-16号地块，拿地的实际楼面价就约14000元，拿什么来给你“捡便宜”？
说到底，南市新区这样的板块，科教文卫体配套资源齐，生态环境好，生活氛围浓，人见人爱花见花开。不过就在最近，南市新区却惊现一套“超高性价比现房”，这是一套位于当湖街道名都花园（推广名“恒大名都”）的精装修现房。
小区区位优势堪称TOP级，东临新华南路，南临池海路，西邻梅园路，北临启元路，3公里范围内商超、公园、友邻中心、文化馆、博物馆、学校、球场一应俱全。不仅外部配套齐，环境好，光小区里头，自然与人文景观不错的同时，更有一家知名连锁健身会所正在运营中。房源所在的2号楼，在整个小区分布于西北侧，靠近小区北向主入口，出入较为便利。
建筑总层数34层（地上33层，地下1层），房源所在第33层，即在顶楼，可以俯瞰整个小区，值得一提的是，这样的楼层在平湖所有住宅项目中，也是数一数二的。总建筑面积139.39㎡，其中专有建筑面积113.85㎡，分摊建筑面积25.54㎡，分摊的比例比一般的高层建筑要低。户型整体格局为4房2厅2卫1厨，2开间朝南，采光通风良好，室内天然气、数字电视、宽带线路通达。内部整体精装修，由于房龄并不久，室内维护保养情况较好，成色也非常新。
除了房子，以及室内固定装修、部分可移动家具和不可移动设施，这套房子还带一个地下停车位。
根据评估机构评估，这套房子评估总价达到了2614500元，按照法拍房一拍给评估价打7折的惯例，房子起拍总价仅需184万元，折算下来单价相当于13200元/㎡。这么说吧，这套精装现房的起拍单价，比南市很多在售或待售期房拍地的实际楼面价都低，真正的熟面包比生面粉还便宜！同地段在售二手商品房真房源，在性价比上能够比肩这套房的，最近几个月，平湖法拍房是比较热闹的，而且有漏可捡！10月中旬，朝阳嘉苑一套139㎡的房子，评估价243万，法拍成交价201.6万，成交单价1.44万/㎡。
10月初，新华东村一套76㎡老房子，评估价95万，法拍成交价78.9万，成交单价1.03万/㎡。
9月下旬，洁芳小区一套112㎡的房子，评估价138万，法拍成交价129万，成交单价1.15万/㎡。从参与情况看，好的法拍房源因为信息不对称，被买家底价成交的情况已经很罕见了。上述列举的几套房子，都至少存在3个以上的报名者参与竞拍。
从结果来看，尤其最近几个月，法拍最终成交价都没有达到评估价，确实是购房者在公开透明公平公正条件下，舒舒服服捡漏高性价比好房的黄金窗口期！法拍房本身没有任何问题，奈何真正理解法拍房的太少。过去一年，我写过很多篇关于法拍房的内容，但很遗憾每次留言区依然还会出现法拍房是不是凶宅，这种房子是不是住不得这类疑问。以这套名都花园的法拍房为例，房子之所以拿来被法拍，只不过因为房子的原主人资不抵债，被法院强制执行，房子查封，拍卖变现后，拿来清偿债务。
根据披露的权利负担信息，这套房子19年在嘉兴银行抵押了150万，2020年在一家叫做中银消费金融那里二次抵押了20万。但这些债务上面的事儿，只跟原房主也就是被执行人挂钩，跟你拍下这套房子的新主人无关。再有就是很多人说法拍房手续费高的问题，那更是一些外行妖魔化法拍房的言论。如果你这套法拍房子原房主是个人，那么就像二手房交易一样，满2年增值税免征，不满2年5.3%增值税，个税1%，契税因人而异1-3%之间。
且跟常规二手房交易不同的是，法拍房增值税个税压根没法转嫁到买家头上，买家办理过户时候可以垫付这些税费，之后拿着票据，可以找法院“报销”这笔钱。没错，法拍这套房子换来的钱，不仅拿来清偿债务，也拿来付法院执行费和“买家垫税报销的钱”。所以哪还有所谓的乱七八糟的费用？根本就是比二手房交易更省钱！这套名都花园的房子，产证17年办出，所以卖家增值税直接免了（买家也不需要垫这笔钱）。目前已腾空，也没设立什么居住权（这个内容以后可以展开说）。硬要说毛病，就是这套房的车位目前是被租赁出去的状态，所谓买卖不破租赁，买家实际能停车需要等到23年的5月。
此外，这套法拍房暂无金融机构提供线上贷款服务，参拍保证金36万，拍下之后12月10前需要尾款到账。10月份时候，嘉兴南湖新区北师大板块，一套92㎡法拍房，不含车位，评估价256万，最终拍出246.3万，折合单价26575元/㎡。
当时成交逻辑就是，地理位置好，房子品相佳，户型稀缺，学位未占用！回到名都花园的这套房子，你会发现，这些逻辑同样大部分适用！你觉得这套房子会拍出怎样的价格？你是否有兴趣参与一把呢？
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