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土地市场“左手倒右手”的游戏即将结束？

近日，财政部印发《关于加强三公经费管理严控一般性支出的通知》（财预【2022】126号文），其中的第八条明确规定：

严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

这意味着当下轰轰烈烈的国企拿地风潮或将偃旗息鼓。

在此前的一年多时间里，由于楼市整体行情走弱，民营房企不愿拿地，各地土拍市场的体面，差不多有八成是由国央企撑起的。

然而，由于大多数国企拿地的目的是为了“兜底”（稳住地价，等行情好了再转手或与人合作）加之当前的楼市环境，后续开发意愿可想而知。由此带来的隐患之一便是

这些土地出让之后，基本就看不到什么动静了。

这于楼市发展，乃至城市发展都是弊大于利的，很显然高层也看到了这一点，所以才有了上述雷霆手段。

之前有人对土拍有一个精准的总结：

行情好的时候“托举”（通过某些技术手段，人为制造一些天价***，将地价和房价预期双双拉高）

行情差的时候“托底”（为了不让土地流拍，损伤楼市信心，由地方国企拿地维稳，保障城市利益）

当前的楼市行情显然没法再支撑托举，而现在，被当做救命稻草的托底这条路也堵死了。

这让人禁不住想问：将来该怎么卖地？

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有——“托梦”

您先别笑，我说的梦，是梦想的梦。

没错，以后卖地，卖的是土地上的[城市机会]，卖的是梦想。

人们为什么要进城？乡村的往县城跑，县城的往省会跑。

就是因为“机会”

是城市这种社会空间，提供的比农村多得多的机会。

尤其是工作（不单是收入水平，还有岗位丰富程度）、生活（居住条件、教育医疗等）、社交（信息资讯、行业经历等）这些对于改变人生起着至关重要影响的机会，城市都是碾压农村的。

换言之，一个城市的核心价值就是它提供的机会。而这座城市的合理房价水平，也是可以和[能在此得到的机会]划等号的。

对应到土地销售上就是“你卖的并不是地，而是土地上的城市机会。”

所以看似未来土拍“托举、托底”两条路都走不通了，日子会很难过，但实际上这都是表面的、暂时的。

长远来看，蕴含着更多人生机会的土地，***不会滞销，甚至依然会摇号。

当然我们也不否认这样的城市和区域不会是大多数！

这也就是当下的大量土地滞销的根源，不在行情因素，而在：

1、有些地块上，看不到明显的城市机会；

2、这些地块上的有城市机会，但不值那个价；

这也从根本上告诫我们的卖地者，需要从中央提倡的“房地产长效机制”思路来考虑后续发展了。

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如同楼市的破局点不在渠道带客，而在产品升级打磨，土地市场走出眼前的困境，也只能是在[土地上的机会]这方面下功夫。

那么，如何在提高自己的机会价值上做文章？下面是几种思路：

1、找到“城产人”的矛盾，挖掘发展的内生动力。

城、 产、人的矛盾普遍且长期存在于各个城区，这并不是建设者的工作不到位，而是这本身就是发展的目的与动力。

比如某区GDP名列前茅，所辖地域面积广阔，但是人口就缩在几平方公里之内，因为出了核心区后，生活配套跟不上，消费场所少、改善得不到满足…

这就有了典型的“钱多地广人挤”的矛盾。

正视这样的矛盾，才能找到未来“重点建设配套设施，提升生活环境、改善交通组织…”这些发展着力点，创造更多城市机会。

2、关注上级城市的冲突，谋求发展机遇。

城区发展固然要仰仗已有的优势资源，如产业资源/教育资源等，但同时也需要关注上级城市的冲突，因为每个区域都是所在城市的一部分，享受着城市分配的人财流。

看准上级城市主体缺什么，下级区域就补充什么，才是更好的发展策略。

比如这些年大多数城市不停在往外扩张建新区，但内部却已十几年没有新的现代建设，那么一些有条件的区域可以顺势提出“主城复兴战略”，给主城区补位的同时，也让自己迎来更新的巨大发展机遇。

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3、规划不必追求高大上，但是要闭环。

很多新区的规划极易受到流行风的影响：中央商务区，高新科创区等等，这些规划虽高大上，但是不一定适合每座城市，比如一座偏远的五线县城就显然不适合花大精力打造CBD。

并不是所有新区都需要地标化、一味的跟风还不如做好闭环。

就是在3/5/10公里内集齐“工作、居住、教育、交通、消费”这些要素，以及提供相对良好的休闲空间。

做到这些要素齐备，且价格合理的区域，很难有滞销的土地。

4、遵循科学的规划原理，对土地合理利用。

一个区域的总体发展规划，影响短则十年，长则几十年，其中***重要的就是用地构成。

合理的规划应该按照交通路网20%左右、产业用地30%左右、生活休闲（学/医/政/园/商等）用地10%左右，剩下的40%用来做居住，才会让人愉快的在此安家乐业。

而规划中如果居住用地过高，那势必影响未来的发展水平和生活水准。很容易就将新区造成了“睡城”，甚至沦为鬼城。

***后说两句：

土地出让本质上虽是一桩买卖，但其背后关联的城市经营，却是一项关乎民族生存发展的终生事业。

也许我们今天遇到的波折，恰是社会规律对行业无序发展的反制。

它提醒我们，未来的房地产将不再是卖地建房卖房这么简单的循环，而是城市机会的打造与比拼。

期待这样的时代早日到来。