最近几年，关于稳楼市的政策频频。比如降首付、降低落户门槛、发放购房补贴、提高公积金贷款额度、放松限售限购……

但如果深度观察，从整体来看，可以用四个字来概括“因城施策”，根据当地发展实际推出灵活多样的稳楼市举措。

“那如果常规政策不显著怎么办？楼市信心依旧不足怎么办？去库存压力大怎么办？”

有的地方，甚至出了“狠招”。地方政府直接出手购买商品房，或者鼓励国企购买商品房。

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据证券时报报道，市场消息指出：苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。

值得关注的是，受政府回购房源集中网签备案影响，上个月苏州商品房成交量出现明显回温。据克而瑞统计，今年9月苏州商品住宅成交面积101万平方米，环比增长88%，同比增长54%。

苏州的这个计划在全网上了热搜，被广泛关注和讨论。但事实上，在苏州之前就有多个地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房，包括郑州、湖州、济南等诸多城市。

今年7月，郑州有关部门组织重点房企召开会议，拟对部分房企在郑的问题楼盘给予棚改统借统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房4种纾困模式进行支持。据悉，10月6日，郑州第一批2万套（间）存量房源用于人才公寓的收购工作已基本完成。

在浙江，湖州于今年8月15日出台新政《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》其中有一条：鼓励国企收购困难房企的滞销房，做保障安置房。

今年9月，济南城发集团拟在全市范围内收购3000套商品房，用于租赁储备住房，并且整栋、整盘优先。

可以看到，三季度楼市持续低迷，多个地方政府已亲自下场去库存、提振楼市。

看完之后很多疑问也随之而来：政府回购商品房出于什么考虑？政府回购的房源用于哪里？回购的价格怎么算？什么样的房源适合被政府回购？

当然，政府回购商品房的目的很明确，就是稳定楼市。

在市场陷入深度熊市，市场缺乏流动性，市场缺乏信心时，政府出手托底是可以为之，并且是很见效果的一种救市手段。

作用之一：政府批量购买商品房在短时间内能够实现快速去库存，为房企输送资金流，直接减轻房企的资金周转压力。而房企回笼资金后，也将大大缓解因资金问题导致的工程停工、期房交房难等情况，起到了保交楼、保民生的作用。

资金的回笼也减弱了房企通过降价促销房源的需求，在今年特殊的市场环境下，开发商降价抛房放血割肉的案例不胜枚举。对于稳定房价也有积极的作用。

还有一点：如果各地房地产销售压力较大，城市库存去化难，开发商拿地的积极性便会不断下降，任由发展必将导致行业陷入恶性循环中。

作用之二：加速当地房地产市场去化，调整了市场的供需关系，带动了市场复苏，提振了楼市信心。虽然短期来看，购房者观望的情绪仍在，但若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复。

对于回购商品房源的用途，主要围绕两方面：

一方面房源可以直接用作人才房、保障性租赁住房、公租房、棚改拆迁置换房等政策性住房。

对于人才房而言，以较为优惠的价格售予符合要求的人才，或是高层次人才、或是刚毕业的大学生，支持他们来地方上创新创业，缓解他们住房压力，让他们安居乐业。

对于保障性租赁住房而言，本身地方上就需要储备一定房源，都有建造安置房的指标。“十四五”期间计划筹建保障性租赁住房870万套间，每个城市都有各自的计划指标。过去很多保障房源是通过划拨用地或其他方式立项开发建设。

现在直接回购现有开发商项目房源，一定程度上起到了“一箭双雕”的作用。既快速扩充了保障房的供给，可以完成对拆迁户群体的妥善安置，又利于去化楼市库存。

另一方面，可能再交由房企代售给购房者，或者直接返售给房企。据官方新闻消息，苏州此次回购房源均只支付30%首付。拟回购项目是定向本区城投参与操盘的项目，不含全民营项目，之后这个房子开发商还是能卖的，相当于一个定向融资产品。

回购，说的更直白点，就是政府掏钱，把开发商手里的房子买回来。先以回购的方式，解燃眉之急，减轻房企的资金周转压力，后续依据市场情况，再行计划。如果市场回暖，部分房源还是可以交给房企代售给消费者，也可以直接回售给房企。

具体怎样的回购方式与价格目前尚不能确定。不过肯定是有积极意义的。

在市场陷入深度熊市，市场缺乏流动性，居民缺乏信心时的一种托底措施。

给市场注入资金，给市场注入流动性，同时给市场注入信心，让大家放心买房，大胆买房。最后让市场重新活起来，让整个楼市重新活跃起来。

眼下，越来越多的“国家队”开始进场救市。你觉得平湖会跟进吗？笔者觉得，首先区别于苏州的政府回购，目前平湖在售项目尚且没有本土国企所参与的。也区别与其他地方拥有很多销售困难的滞销房。其次平湖的保障性租赁住房或者人才房并不缺。

据悉，2022年保障性租赁住房计划建设筹集7157套。再者平湖目前的库存压力并不大，截止到10月16日，平湖主城区一手房总库存量约为45.5万方，按目前的去化速度基本1年多可以去化。近期平湖楼市虽低迷，但整体楼市较为健康。