在上篇中，我们主要从土地和住宅两方面为大家分析了平湖上半年的楼市情况，而下篇，我们要来讲讲二手和价格，希望能给各位带来一些启发！

【二手市场篇】

 成交爆发后趋稳 价格却让人震惊 

从走势图中我们可以看到，今年3、4、5月二手房月度网签数量呈现爆发趋势，均达到400套，甚至超过600套，对比2018年下半年和2019年初都有明显的增长，总体涨幅约在125%。

但我们也可以看到，到二季度，月成交量不再保持单边上涨趋势，二手房市场经过一波上涨后开始趋稳。

而价格方面，2019年平湖市二手房备案价格呈现上涨趋势，***涨幅达17%。近一年成交中***月度均价为8148元/㎡，***月度均价为7247元/㎡，***和***均高于去年下半年的***和***。（2019年7月***数据显示，二手房备案均价8319元/平，继续创下新高）

看到这里很多朋友会大呼不敢相信——“平湖的二手房网签价竟然没破万”“你们这个数据水分也太大了吧”“说好的一二手房价倒挂呢？”……

其实玄机就在于，二手房交易存在着许多无法用数据体现的“潜规则”。例如，为了少交营业税、契税，二手房交易普遍存在做低网签价的现象，即200万成交的房子网签价150万，账面上少掉的50万就可以帮助卖家少交近3万的营业税（营业税通常也会转嫁到买家头上，所以买卖双方都会配合做低网签价，只要实际交易时候50万一分不少给到卖家即可）；再比如，许多银行对于二手房的评估价格单价就是不超过1.3万，你贷款想贷成1.6万都不行，那***终结果就是网签价变得很低，而实际成交的差额部分根本不体现在你账面上。

当然，平湖二手房的价格不像一手房是统一在一定的价格箱体中的，二手房随着区域配套的不同，价格差异可以很大很大，一些乡镇项目、老破小项目本身价格就低，跟一些学区房、景观房相比每平方差距甚至可以近万元，但统计数据只算平均值，所以二手房网签成交价就真的是非常低了。

二手市场总结

1、本年度二手成交市场迎来了一个较大的爆发期，连续3个月备案量达到了400套以上/月，3月份以来总体备案水平虽处于较高的位置，但后劲稍显不足，整体趋稳。

2、二手房备案价格呈现上涨趋势。不过显然，数据上能体现的备案价，与大家感知的二手房价格截然不同。

【价格篇】

 趋势呈现上升 优惠可以争取 

受平湖市限价影响，全市预售均价走势相对较为平稳，略呈现上升趋势。目前毛坯房预售价格普遍在13000-16000元/㎡，精装预售价格在3000-4000元/㎡，实际市场成交价有0-1000元/㎡的优惠幅度。

那么平湖市不同地区的价格有什么区别吗？我们可以从下面这张图上清晰地看到：

平湖市2019年板块预售价格分布中（除广陈合院项目），当湖街道以15850元/㎡的均价位列***，经开区以14404元/㎡位居第二，其余乡镇板块价格在12000-14000元/㎡左右，价值高地仍以城区为主。

这里我们也找到了2018年的预售价格分布图，对比可知，市场预售方面整体处于不升不降的状态，根据实际市调显示，为了冲指标，抓回笼，开发商营销手段五花八门，多数项目出台了各类优惠措施，当然殊途同归，***终目的就是为了能够促成成交。因此，实际成交价都具有一定谈判空间存在。

我们再来详细看一下主城区预售价格分布：

注：图示均为2019年上半年推广名

截止2019年二季度末，平湖市市区在售楼盘项目约17个、待售项目1个；其中城北经开7个、城西板块4个、南市版块4个、东湖板块3个。

价格方面，南市新区和东湖板块作为平湖一线住宅板块价格相对较高，经开次之，城西板块价格相对较为优惠：

南市区毛坯售价：14000-16500元/㎡

东湖板块毛坯售价：15000-16000元/㎡

经开区毛坯售价：13000-16000元/㎡

城西区毛坯售价：11000-14000元/㎡

7月新数据：

主城区成交在不受老牌限价房大规模供应的影响前提下，稳定维持在15000元/㎡上下。

价格总结

1、在限价等因素影响下，本年度相较去年毛坯备案均价变动较小，但在实际销售中，迫于市场竞争压力的增大，多数项目优惠力度有所提升，整体优惠幅度在0-1000元/㎡不等，目前主城区毛坯成交价格在12000-16000元/㎡，精装价格在2000-3000元/㎡。

2、乡镇地区受不同板块影响，普遍售价在11000-13500元/㎡，车位另计（约7-8万元/个）。

 总结 

***，我们结合(上)、(下)两篇，来梳理一下2019平湖楼市上半年的情况：

供求关系>>>

由于目前市场整体成交低迷，且2017-2018年出让土地过多，导致库存积压严重，市场表现为供大于求。

土地供求>>>

由于一手住宅的库存大、去化难，倒逼土地市场，政府出于平衡市场因素考量，降低土地市场的供应，且将供应结构调整向乡镇板块。

一手价格>>>

受限价因素影响，市场成交价格上限被牢牢锁定，且为了维稳等因素考虑，大幅度的高调降价可能性较低，多数项目基本采用有限优惠等措施促进成交。

下半年预期>>>

根据以上三点来看，预计2019年下半年仍然以去库存为主，主城区三大街道住宅供地将会受限，价格方面大概率会延续上半年趋势，上限锁定小幅震荡。

数据说明：

数据截取时间为2019年1月1日~2019年7月31日；

文中涉及的数据，部分为人工市调采集及笔者自己计算，仅供参考。

——THE END——