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昔日地王旁,土拍仅仅一轮游?真相在于……

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2019-04-29 19:39:00

摘要:2019平-15号地块,仅仅只有1轮报价后,被嘉兴东邦置业有限公司以总价11617万元抄底摘得,楼面价2400.33元/㎡。

就在刚刚,2019年平湖的第二宗住宅土拍落下帷幕。2019平-15号地块,仅仅只有1轮报价后,被嘉兴东邦置业有限公司以总价11617万元抄底摘得,楼面价2400.33元/㎡。

此结果一出,一些朋友又开始大呼“凉凉”:楼面价才2千出头,已经令人大跌眼镜;而在2017年,同样在新埭,融创曾经连拿四地,以平均8516元的楼面价刷新过平湖地王,震惊许多人。这才两年功夫,土拍市场是不是行情急转直下了?

事实上,关于这块地,我们房产网在月初《昔日地王旁,又一宅地挂牌!能否再续传奇?!…》一文中曾经详细介绍过,当时我对于这块地的一些判断有三个特点:

1、地儿是好地

2、成交价大概率很平和

3、酒店意义要大于住宅意义

而今天的土拍结果,很好的印证了我当时的猜想。对照这我当时罗列的三个特点,就能很好解释今天土拍为何仅仅只进行了“一轮游”。

2019平-15号地块现场图

我们应该注意到,在本宗土地出让中,地块竞得人须在签订土地《成交确认书》前与张江长三角科技城平湖园管理委员会签订《平湖市新埭镇新南路南侧、芦席路西侧地块项目监管协议》,并按《平湖市新埭镇新南路南侧、芦席路西侧地块项目监管协议》要求进行开发建设。

这里头最主要的内容就是要求竞得人在新南路南侧芦席路西侧地块内,建设一幢四星级标准的高端国际品牌酒店

要知道,这个地块的位置其实比昔日地王的江南悦,更靠近新埭镇中心。但由于附带的一个四星酒店的苛刻条件,成为一个很大的阻力,让不少纯粹就想过来造房子的开发商望而却步。

正因为这块地有酒店有住宅,所以我们传统意义上的计算楼面价的方法,其实是不适用的。

我们回过头看这块地的开发强度。

旅馆用地,也就是传说中的四星酒店,用地面积7333㎡,而旅馆容积率3.14,也就意味着旅馆的建筑面积达到了23025.62㎡。两万多方的酒店,7000多方的用地,对不起,不能造住宅!

而且,对于酒店条条框框要求,制定得也非常详细:

而实际住宅的建筑面积呢?住宅用地14666㎡,住宅容积率2.2,由此可得理论上住宅的建筑面积最多32265.2㎡。建筑高度60—80米,意味着以后高层产品跑不了了。

所以,如果抛掉酒店那部分面积,其实这块地的真实楼面价,应该这么计算,成交价11617万,除以住宅(最大)建筑面积32265.2㎡,得出3600元/㎡的实际楼面价。如果建筑面积还被限制在3.2万方之下,那么实际楼面价将变得更高!

地块位置图

如果你觉得这个价格还是偏低了,那不妨把时针拨回到一年前的这个时候,2018平—23地块,也是“酒店+住宅的搭配,被卓越以2649元/㎡的楼面价摘下。而今天在那块土地上,卓越打造了一座158米五星铂尔曼酒店+卓越平湖壹号,这个住宅项目,定调之高无需我赘述了吧。

最后,恭喜东邦置业摘下新埭这宗“酒店+住宅”用地,不仅给这个区域的住宅注入活力,还将丰富整个新埭区域的酒店配套。相信不久的将来,这里拔地而起的酒店和住宅,将成为整个张江长三角科技城平湖园区内的新地标!

至于楼面价这个东西,还有那么重要吗?

 

——THE END——


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