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业主们正在夺回物业定价权。

“每月能省几十元，很实在。”2025年7月初，家住佛山市顺德区容桂凤凰湾的李女士看着最新的物业缴费单，露出了欣慰的笑容。

这个超3万户的大型社区，刚刚完成了一场物业费“大跳水”：收费标准从最高2.98元/平方米/月降至1.98元/平方米/月，降幅高达34%。

李女士算了一笔账：自家100平方米的房子，每年能省下1200元。

在小区业主群里，这条消息被刷屏式地点赞。而在同一时间，佛山市已有超30个小区加入了物业费降价的行列，降幅普遍在20%以上。

而在全国范围内，这场物业费降价潮正在愈演愈烈。

中指研究院发布的《2025年上半年中国物业服务价格指数研究报告》显示，南京、青岛、济南、常州、宁波、重庆、南昌和武汉等地均出现不同程度的价格下降。

物业服务企业正面临前所未有的价格重构压力。

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业主觉醒与业委会崛起是降价潮的核心推动力。比如在容桂凤凰湾，降价的背景正是各苑区纷纷成立业委会，借前期物业服务合同到期之机，与物业公司协商续签条件。。

同时政策调控则提供了制度保障。多地政府出台政策限制物业费上限，如武汉、重庆等地将电梯住宅最高物业费限制在2.3元/平方米。同时，全国已有10多个城市对空置房物业费实施打折优惠，如江苏省镇江市对连续空置6个月以上的住宅物业费最多交70%。

而面对收入缩水，物业公司正探索新生存模式。

碧桂园服务在容桂凤凰湾的降价方案中明确表示，调整是“基于市场经济形势不断变化，结合项目实际情况和业主需求，希望在成本与服务之间找到合适的平衡点”。

比如以智能化作为手段降本增效。某上市物企年报显示，其机器人保洁覆盖率已达63%，单项目人力成本下降28%。上海闵行区试点的动态收费系统，通过APP报修、线上缴费降低人工成本。

又比如增值服务开辟新盈利空间。广西柳州维美物业甚至推出“0元物业费”，通过社区团购、家政服务等创收。成都某小区创新“基础服务+个性套餐”模式，1.2元基础费涵盖保洁、安保，另设家电维护、宠物托管等付费项目。

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对普通家庭而言，物业费下调是实打实的利好。以100平方米住宅为例，下调的物业费攒起来，相当于多出一个月的菜钱，或者直接可以为家里添一台家电了。

但硬币的另一面，是大部分的物业企业，面对下调的物业价格，最直接的措施还是收缩服务：

中国消费者协会《2025年第一季度物业服务满意度调查》显示，在降价幅度超过30%的小区中，46.3%的业主反映服务质量下降，主要表现在保洁频次减少、绿化维护标准降低等方面。

重庆某小区业主张女士发现：“每月省下300元物业费，但绿化维护周期从每周三次减为两次。”常州某小区降价后承诺投入百万改造公共设施，但更多物业选择减少保洁频次、裁撤保安岗位。

面对这样的局面，中国社区发展协会专家李广友指出

“关键要建立‘质价对等’的协商机制。”中国物业管理非市场化定价的核心原因是业主组织缺失导致的谈判主体缺位。

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与房地产的两极分化类似，物业服务也在走向明显的两极分化。

在佛山，顺德华侨城天鹅湖以每月7元/平方米的物业费，成为当地“天花板”，提供私人会所、24小时管家服务、定制化园林维护等高端服务。万科天傲湾则以5元/平方米维持高价定位，通过智能安防系统、高端社区活动满足业主需求。

而普通住宅小区则探索更务实的路径。杭州某小区创新推出“物业费浮动制”：业主按月给服务打分，物业费随评分动态调整。

重庆、广州出现业主自管小区，通过公开招标比价、账本透明化，实现物业费下降20%且服务升级。

佛山容桂凤凰湾的业主们还在观察降费之后的服务变化。碧桂园服务承诺在成本与服务之间找到平衡点，但最终能否实现，还需时间检验。

但放眼全国，物业费降价潮这股大趋势是浩浩荡荡的来了。

降价或许势不可挡，但真正的挑战在于：

如何在价格回归理性的同时，让服务价值清晰可见？

如何让业主从“被动缴费者”变为“主动选择者”？

如何让物业公司从“管理者”回归“服务者”？