01

国家统计局数据显示，截至2025年5月，全国70个大中城市的新房价格已持续下跌近44个月，平均回撤幅度达10.1%，跌回2019年5月的水平。二手房价格更是回撤17.4%，跌至2017年2月的水平。

在2025年初，北京的房价指数较最高点累计下跌28%，跌回到了2016年8月的水平；上海跌回2016年3月；深圳跌幅最大，达到37.9%，同样回到了2016年8月的价格区间。

数据里的市场调整深度与广度，远超许多人想象。

具体案例也不断印证这一历史性回调。

在北京房山区稻田板块，中粮京西祥云项目单价从6.4万元的高点跌至3.6万元，跌幅达40%；大兴区的海珀云翡项目从7.5万跌至4.4万，跌幅41%。

通州永乐店某项目今年5月底成交单价仅7800元，短短四个月内价格下跌超30%。

这一轮价格回撤具有广泛性。曾经风光无限的“网红板块”同样无法幸免：

南京河西、苏州工业园区、东莞松山湖等地的标杆楼盘，价格已普遍跌回六七年前水平。

学区房的神话也被打破。京沪两市的学区房溢价从巅峰时期占房价20%左右大幅缩水，价格逐渐回归理性。

市场的残酷性在于：当泡沫破裂时，没有哪个区域能完全置身事外。

就连曾经被投资者视为“只涨不跌”的一线城市核心资产，如今也显露出周期的本来面目。

02

与价格下降相对应的，高库存压力成为悬在市场头顶的达摩克利斯之剑。

截至2024年末，全国新建商品房未销售面积达到惊人的7.6亿平方米，高于2014年去库存之前的水平。正在开发中的商品房数量更是达到45亿平方米，按2024年的销售速度，需4-5年时间才能勉强消化。

二手房市场同样不容乐观。重庆二手房挂牌量达34万套，武汉、西安、合肥、天津等城市挂牌量也在20万套上下。15个重点一二线城市总挂牌量超过15万套。

但屋漏偏逢连夜雨，当地产处在发展关键点的时候，我们人口结构却还在发生着巨大的变化。

目前全国人口已连续三年负增长，60岁以上老年人口突破3亿大关。城镇化率逼近天花板，人口拐点的到来使住房需求基本盘松动。

市场预期根本性逆转。在2021年之前，多数人坚信房价“只涨不跌”，但连续三年多的价格下行彻底扭转了这一预期。投资性购房需求锐减，市场进入典型的“以价换量”阶段。当投资逻辑让位于居住需求，价格回归价值便成为必然。

03

面对持续下行的市场，政策工具箱不断开启。自2024年9月起，一系列组合拳政策陆续出台：降低贷款利率、调整首付比例、优化限购政策等。

这些举措在一定程度上减缓了下跌速度。数据显示，70城新房价格同比跌幅从2024年9月的-6.1%收窄至2025年4月的-4.5%；二手房同比跌幅从-9.0%收窄至-6.8%。

上海、成都、杭州等12个城市实现了新房价格的环比上涨；北京、成都、深圳等5个城市二手房价格出现上涨。

但政策却治标不治本，短暂的回弹之后，市场很快再次掉头向下。

2025年5月的最新数据再次显示环比跌幅扩大：70城新房价格环比下跌0.22%，二手房下跌0.50%，一线城市二手房全部下降。

04

日本韩国的教训值得警醒：当城镇化率见顶叠加人口拐点，期待房价复制过去二十年暴涨神话已不现实。

房地产的角色正在发生本质变化——从金融投资品回归居住属性。“房住不炒”不再是政策口号，而是市场自我调整的必然结果。

普涨时代已经终结，但真正的居住价值终会浮现。当人口总量开始下滑，当城镇化率逼近天花板，当“房住不炒”从政策口号变为市场铁律，房子的意义正在回归它最初的本质：

一个遮风挡雨的住所，而非点石成金的炼金术。

历史的转折处，从狂热回归理性的过程虽然痛苦，却孕育着更健康的未来。