新“物”种，信托制物业你了解过么？

01 最近关于物业费的话题依旧不断，前脚刚有重庆业主通过价格起义把物业费打了下来，后脚广州业主又开始拟引入“信托制物业”了。

此前二十年间，这里三次尝试成立业委会均告失败，业主与物业公司因服务质量下降、资金不透明而矛盾不断。

因为在传统包干制物业服务下，业主缴纳的物业费全部进入物业公司总部，再由总部划拨资金给小区使用。

这种模式导致物业公司优先保证自身利润，物价上涨时则降低服务成本，形成“服务质量不断下降，小区破破烂烂”的恶性循环。

后来业主们曾尝试转向酬金制模式。但在实践中，采用传统酬金制的小区为了提升服务品质，业主需多交物业费，且一年下来账户亏损的情况并不少见。

加之对业委会的不信任，一些小区又走回了包干制的老路。

面对华南业主们的困局，一种全新物业服务模式——信托制物业正在全国兴起。这种模式已在20多个城市开展探索，其中成都走在前列，截至2024年底已有近千个小区采用。

信托制物业的本质特征可用三个关键词概括：

财务全透明。物业费及公共收益归全体业主所有，作为信托财产存入银行信托账户。业主通过信息平台可查看监督每笔财务收支和账目凭证。在南京秦淮区朝天宫街道的试点小区，居民掏出手机登录小程序，小区物业管理情况便一目了然。

权责关系重构。物业企业作为受托人管理账户，按约定比例获取酬劳，不再拥有资金所有权。万向信托的“阳光物业”项目中，即使物业公司破产，信托专户内的业主资金也不得用于清偿债务。

业主主导决策。通过开放式预算，业主决定服务内容与标准，按照需求做预算，量入为出。物业管理费的升降由业主把控1。成都望江茗苑安置小区创新采用“倒序式信托制治理模式”，将居民置于决策起点，自荐选举物管委成员牵头制定小区公约。

全国各地试点数据显示，信托制物业在破解物业纠纷、提升服务质量方面成效显著。

物业费收缴率大幅提升。合肥市上铁银欣花园作为首个试点信托制的商住小区，物业费收缴率从70%跃升至97%，全年投诉量降至个位数1。烟台市新世纪现代公寓的物业费收缴率由10%提升至60%，投诉量下降90%。

成都金堂县导入信托制物业服务的小区物业费整体收缴率达95%以上，服务满意率由42.3%升至91.7%1。在南京朝天宫街道的中兴新村小区，仅停车费等增值收入就在物业费基础上为物业企业带来约5%～8%的利润，既调动了企业积极性，也让居民获得实惠。

业主态度发生根本转变。成都新津区永商镇望江茗苑安置小区出现了令人惊叹的一幕：交房两周内，96%的住户（536户）不仅顺利收房，更自愿提前支付第四年的物业费。

“这种模式让物业和业主从对立走向合作。”长期观察房地产领域的专家舒可心指出，信托制物业通过将物业费转化为共有基金，服务成本完全公开，促使物业公司以“业主利益最大化”为原则开展服务。

当然也有业内人士表示：

信托制是在酬金制的基础上提升了资金的透明度，让广大小业主也能看到资金的归集、使用情况。但即便业主大会表决通过，新模式落地仍需时间磨合。基本上快的也要一年半载才能让信托制逐步走上正轨。所以从理论上看。性托制是挺理想的，但实际的物业管理服务工作涉及的范围太大，业主的诉求更广，还需要在实践中检验效果。

包干制是改革开放初期为促进城市发展采取的临时措施，如今已无法适应业主自主意识提升的需求。广州的探索虽比成都、北京等城市晚了几年，但华南新城一旦成功引入信托制物业，将产生鲶鱼效应。

随着区块链技术被引入资金监管，数字人民币智能合约与信托账户绑定，社区养老托育等场景拓展，信托制物业正从单一的物业服务向综合社区治理平台演进。

这个新“物”种正在重塑小区治理的基因图谱。