这套房子，同小区业主看了大概率心塞，而想要捡漏的朋友则不妨一试。

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这两天，阿里法拍上架了这么一套房子。

这是套位于城北茂悦府（当初推广名：世茂璀璨天悦）的小高层住宅。

标的物具体参数： 

• 建筑面积：134.53㎡（其中套内面积111.35㎡、分摊建筑面积23.18㎡） 

• 所在楼层：8层（总层数9层，其中地上8层，地下1层）

• 建成年份：2021年

• 产证办出时间：2021年

• 评估价：2253000元

• 起拍价：1580000元

• 开拍时间：2023年6月20日

• 是否支持贷款：是

看过不少法拍房的鲁大师，立马给这套房子打上两大标签：

又新又便宜！

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此房第一大特点，在于——新！

我们这些年带大家看过不少法拍房，绝大多数拍品都是传统“老破小”，所以低评估价低总价也司空见惯。

而“次新小区”由于交付不久，成色品相格外优质，评估价一般都不低。

茂悦府实景图 图源：明日观地产

但关键在于，“次新小区”在法拍房市场远比“老破小”来的更加稀罕，毕竟有实力购买商品房，而且买了才没多久，一下子资不抵债，原房主要被强制执行的概率实在太小了。

有印象的朋友可以回看下我们往期法拍内容，房子数量在平湖可能最多的滨江，在平湖整整10年，前阵子才有且只有一套法拍房出现。

绝大多数刚交房没满个三四年的小区，出现在二手房市场的频率就不高，出现在法拍房的频率则是——0。

茂悦府实景图

老粉对茂悦府的营销时间线估计都恍如昨日，2019年首开，2021年售罄。

工程上，2021年底建成交付，距今还不到2年时间。

别说装修入住，估计这小区好几户人家收房都还没来呢。

笔者也特地查询了茂悦府周边几个次新小区的情况。

无论是景乐的江南景苑、还是融创的海越华府、龙湖卓越的紫宸华府，龙湖的春江郦湾，通通没有房子拿来法拍。

茂悦府这套房子，称得上是法拍界的城北Zui新，没有之一。

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此房第二大特点——便宜。

我们计算一下这套房子的评估价，约16747元/㎡。

这个价格合理吗？评估机构非常专业，不用质疑。且茂悦府销售时正逢平湖楼市“车位不再配送”新政交替之时。

整个茂悦府的业主购房时都享受到了最后一波配送车位红利，在当时也是一大销售优势。

未交付时的小区实景航拍

而按照法拍房一拍打7折起拍的规矩，这套房子起拍单价仅11745元/㎡。

我们不把它当作一套法拍房，仅把它当作一套商品房现房来看，1.2W不到的起拍单价，别说周边小区买不到。

即便是同小区再愿意割肉出的投资客，这个价格也绝对是不愿意点头的。

这套房子究竟便宜了多少？我们这就来揭晓答案——

因为这套房子实在太新，笔者不费劲儿就查到了这套房子当初的备案价：

备案价显示，3-1-801这套房源当初预售单价17981元/㎡，预售总价2418984元。

咱不去猜原房主买这套房时候折扣成交价是多少（也可能没有折扣），按19-21年那波行情，茂悦府即便房价打骨折，都不会低于9折销售。

这套房子从买下到现在，我们就算持有成本跟当初优惠相互抵消。

这样的话，就是原房主241万多的房子，如今被评估成225万，起拍价158万。

最简单的算术，这套房子交付不足两年时间，价格↓80多万！

而法拍房无论是B2C还是C2C，增值税和个税或者增值税和土地增值税都是卖家来承担的，买家只需承担契税即可。

另外，房子目前是毛坯状态，不需要花力气敲原装修。

也就是说，买家拍这套房子，约等于延迟两年，花更少的钱，买了套一手现房。

不会烂尾，不会降标，所见即所得，关键是大家同住一幢楼，面积都一样，你的房子比别人便宜太多太多！

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最后我们再来看下这套拍品的细节。

8层即顶楼，介意者勿拍。

小高层产品，1梯2户，得房率高于一般高层产品，达到了80%以上。

房子是东边套，四房两厅两卫一厨两阳台，户型图我放在下边了。

独立入户，四开间朝南，全明采光，阔景客厅，主卧套房设计，亮点满满。

房子未做抵押，已腾空，无租赁，障碍皆已扫除。

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其实我一开始也纳闷，原房主为啥不拿这套房子抵押个几百万出来偿债，而是承受走法拍途径这最后一步。

直到我看到拍品所有人，填写的是一家XX有限公司所有，一切豁然开朗。

原房主是企业，很有可能是当初世茂的某家供应商，世茂因为没法给供应商结款，于是拿了套顶楼工抵。这家企业拿了房子没啥用，经营状况可能有问题，贷款也批不出，又无力清偿债务，于是只能被拿来法拍。

从这一点看，原房主也颇为辛酸，房企才是罪魁祸首。

而房企不给钱，拿房子抵给供应商，也不单是一家世茂。

过去几年那些涉及退市的，暴雷的，摇摇欲坠的房企，多如牛毛，亦是楼市真实写照。

最后，对这套房子感兴趣的朋友，可以关注参与一下。

茂悦府的业主朋友，则祈祷这套房子能拍一个不错的价格，稳住小区基本盘吧！