01

年关将近，伴随着一波波阳康，最近平湖热闹了不少。

商超饭店慢慢恢复了人气，不少人已开始置办年货；早晚高峰也开始拥挤，办公室里重现忙碌景象；就连公园里也多了不少散步锻炼的人…

和烟火气一同回归的，还有大家的心态。

大疫三年，不少人经历了工作事业的巨大变故，甚至是打击。如今随着防疫政策优化，疫情传播逐步度过高峰期，社会秩序正在回归正轨，一个稳中向好的基本面正在形成。

当然，光是老百姓看到希望还不够。就在前几天，社科院发布了2023年的经济形势分析与预测：

2023年我国的GDP增长将重回5.1%。

谁来扛起拉动经济增长这面大旗？除了内需消费，那必定还得依靠支柱产业——房地产。

于是乎，朋友圈一批“野生专家”又借此大放厥词“今年楼市将迎来报复性反弹，房价将再次上涨。”

这些人鼓吹行情，为的是卖房拿佣金，听听也就罢了。但是话说回来，今年的楼市究竟会走向哪里，确实是每个有置业想法的人都应该关心的。

小编不卖关子，直接抛观点：

平湖楼市，近期谈“阳康”还早的很！建议大家继续“稳一手”。

02

直入主题，随着疫情放开经济复苏，楼市有所回暖是必然的。但要说报复性反弹，甚至再度上涨那根本就是无稽之谈。

我们通过几个关键点来聊聊。

排在第一的就是居民的消费信心。

根据央行12.27发布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示：

居民的收入指数下降2.1%，就业指数下降2.4%，同时储蓄意愿大涨3.7%，物价感知，消费投资意愿呈现全面悲观。

而涉及今年一二季度支出意向的调查中，购房一项仅排名第5，仅16%的受访者表示考虑买房。

只能说这一波真的伤筋动骨了，即使媒体连篇累牍地报道“海南一房难求，旅游强势复苏”种种新闻。但仍难掩大多数人接下去准备勒紧裤腰带的窘迫。

报复性消费似乎只存在“医疗、保险”这几项上，置于买房这事暂时都被大家抛在了脑后。

其实疫情后消费走低，制造业颓势并非我国独有，可以说家家如此。美国、英国、日本在去年中旬放开管控后，都经历不同程度的消费低靡，节流过冬情绪达到近年来高峰。

所谓刚出ICU，就进KTV显然只是段子。国际上的客观规律和国内的居民预期都在告诉我们：

这一波楼市购买力的修复，是建立在居民的收入预期、消费信心修复的基础上的。

但现在疫情反复还是一个巨大的障碍，阳了还能重阳，毒株还在变异，这意味着我们还没有彻底打赢这场仗。

从曙光乍现到阳光明媚还有很长距离，在信心这个大前提上，现在一切还为时尚早。

03

落回到平湖，我们来说说第二个关键点，就是现在的去化流速。

毋庸置疑，2022年的平湖楼市是一个小年，新房供应量仅约3014套，为2016年以来历史最低。

大幅缩减的供应量也从侧面反映出自2021年以来，楼市的不景气已经传导到土地市场，进而影响了房企拿地开发的热情。

而与之相对的是成交上的萎靡不振。

据统计整个2022年平湖新房成交量不足2000套。根据这个去化速度，要卖完现在约4700套（加上了南市新增的2个地块）的存量房源，至少需要2年以上。

这个去化周期，不说跟2016年开盘即罄的巅峰时刻相比，就是跟往年7~8个月的平均水平比，也是大大加长了。

供需两弱的格局下，楼市仍然处在下降螺旋：

因为成交量不断下跌，所以客户更趋向观望，又反过来影响市场情绪，促使成交量进一步下跌。

何时能刹住车？小编认为有两个必要不充分条件。

一是大家收入提升，信心修复，对未来不确定性的担忧彻底消除；

二是楼市出现新的增长动力，即以“改善”为核心的置业观占据市场主体。

前者需要时间的积累，后者有待市场的验证，都不是一朝一夕能够扭转的，更别说以“专家”个人的意志为转移。

至于有些人说的，靠政策利好拉动楼市，或者再次放出涨价去库存的大招，个人认为在2023年通通不太可能。

靠政策，这几个月的现实已经证明了，政策只能起到推波助澜的效果，但干不了火引冰薪的活；靠涨价，前车之鉴就在眼前，不到生死存亡绝不会再动这个念头。

所以综上所述，未来短期内楼市可能受春节还有小阳春等传统旺季影响偶有抬头，但整体处于下行周期的基本面是不会扭转的，所谓“阳康”还早的很。

04

最后说下第三个关键点，就是刚需部分的断档。

现在的平湖楼市，已经呈现泾渭分明的格局，改善在东南，刚需去西北。但就算是可选区域已经大大萎缩，刚需客却仍然面对这一个“无房可挑”的未来。

随着土地出让节奏的放缓，以及房企的日渐保守，打造纯改善盘成为市场心照不宣的法则。

新上来的刚需客，除了房源较差的尾盘和价格略高的次新房，几乎再无产品可以期待。

一方面这将大大打击这一群体的置业积极性，拉低整体成交量；另一方面，作为金字塔最庞大的基层，刚需部分的拉跨，也会向上传导，带来梯次消费萎靡，这对于楼市的持续、稳定发展是巨大隐患。

不难想象，当未来几年大户型，高配置成为市场上唯一的选择，那么刚需将更加进退两难，直至彻底被市场排除，那么楼市也将长期失去最宝贵的活力。

所以从这一点上来说，楼市要“康”还得增加一项，那就是优化产品结构，增加市场选项，让刚需也有足够的配套产品。

而这在未来，不知道还有没有机会见到？