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前两天刷公众号，看到某房产自媒体发布了这么一篇文章：

乍看这标题，绝对是超级重磅新闻。

毕竟LPR每个月变来变去直接影响的是新增房贷的利率，而存量房贷涉及的人群之广，金额之巨大，远不是一个月新增房贷能被比拟的。

此前，有不少人YY存量房贷利率5%以上的，要一刀切调低到4.8%甚至更低，但均被证明为谣言。

临近岁末，这家在地产人中比较有影响力的自媒体，突然言之凿凿发布这样的标题。

莫非，阔别江湖14载的存量房贷利率打折，要重出江湖？

作为高位存量房贷的一员，满怀期待点开内容一看，我的表情是这样的：

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该自媒体的传统艺能是PO出各种适合在朋友圈进行转发传播的贴片海报，而这一回的内容是这样的：

我们都知道，每个月的20号是LPR公布的日子。12月20日公布最新一期LPR，1年期和5年期都维持不变。

但12月LPR维持不变，我们能且只能得出这样的结论：最新一期房贷利率之锚没有产生变化。

至于你现在买房贷款利率是多少，还得取决于你个人资质和找哪家银行。

而该自媒体通过12月LPR报价得出存量房贷利率将下调，简直就是莫名其妙。

大概是怕骂的人太多，这张图还有一部分内容做出了解释：

可惜是越描越黑，越说越离谱。

咱们逐句驳斥！

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第一句：“这次LPR报价影响比较大，尤其对于存量房贷利率”。

这次LPR报价压根没变化，哪来的影响比较大？更别提对于存量房贷利率能有多大影响！

第二句：“贷款利率=LPR+商业银行加点，银行为了方便计算利息并不是按照每次最新价格变动而变动，一般会让购房者选择对月变动或者每年的1月变动（详见贷款合同）”

房贷利率换锚后，每一位贷款客户可以在“固定利率”和“浮动利率”之间二选一。

你要是选了固定利率，未来LPR千变万化跟你无关，你总不能说选固定利率的不算存量房贷吧？

还有说银行为了方便计利息… 这是看不起银行呢？你个自媒体不会计算利息，也别把银行想的跟你一样蠢。

这又是比较常见的“理论型专家”张口就来的典范。

事实上，2019年房贷利率换锚为LPR之后，央行于19年底发布了一则公告，明确了在2020年3月1日—2020年8月31日期间，推进存量房贷定价基准转换。

这也就意味着，如果利率调整方式，选择的是次年对应月，次年对应日调整，那么多数的存量房贷利率重新定价时间是在每年的3-8月，而不是每年1月1日。

以笔者自身举例，2020年有一笔存量房贷也是在这个期间完成了浮动利率的转换，选择的是次年对应日调整利率，之后每年6月都会调整利率。

注意，这里参照的绝不仅仅是这一年5月的LPR，而是过去一年LPR整体累计变动情况！

（从这则短信通知可以看出，我2022年6月开始房贷执行利率下降了20个BP，这也正好跟2021年6月——2022年5月期间，五年期LPR累计下降了20个BP对上了)

有人可能会说，你次年对应日调整说明你是那小部分人，但事实上，说大多数人选择每年1月1日重新定价是缺乏有力的数据支撑的。

如果你有数据支撑，欢迎留言区补充！

最后一句：“虽然此次报价对比上月没有变化，但此次最新意味着不少人的房贷利率可以从去年12月20日的4.65%下调至4.3%，降幅达到35个基点”

前面的内容都是基于错误的常识推导出错误的结论，到了这最后一句索性开始不知所云了。

先扔出个2022年12月20日的时点指标，然后话锋一转又变成从21年12月——22年12月的时期指标，最后绝口不提LPR,直接说房贷利率从4.65%降到了4.3%。

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综上，该自媒体标题《存量房贷 有变化》，有点不负责任，类似《本届世界杯中日韩都打入淘汰赛》，属于打擦边，博眼球。

至于里头的结论，存量房贷利率即将迎来下调，更是片面。

对固定利率的朋友来说，不会有变化！

对于选择对应月，对应日调整的浮动利率朋友来说，其实每个月都适用“存量房贷利率将下调”这句废话，因为每个月总有人会利率重调！

而符合该自媒体结论的，必须是选择了每年1月1日重新定价的存量贷款。

这跟我们所理解的，历史上只出现过一次的，类似2008年，几乎可说是针对全部存量房贷，在基准利率上打7折，还是相去甚远！