01 风口浪尖预售制

最近一阵，因部分项目烂尾导致的业主“强制停贷”在全国蔓延。

衍生话题“预售制合理性”也成为网友热议的焦点，

某大前首席经济学家任泽平就在振臂高呼，是时候取消预售制了！

而经济学家马光远则直接说目前的预售制度是扭曲的。

事实上，每年都有那么几个人跳出来呼吁取消预售制，但溅不起多少水花。

唯独这一回特殊的时间节点背景下，舆论来势汹涌，专家带头，网民支持者也甚多。

商品房预售制度，第一次真正遭受到了巨大挑战。

02 专家呼吁有理

专家们呼吁取消预售制，主要有这么几个出发点。

第一，改成现房销售，购房者和开发商一手交钱一手交货，房子看得见摸得着，质量有保障，可以避免经济纠纷，降低不确定性，杜绝烂尾、开发商跑路的事件发生。

第二，有助于优胜劣汰，造完的房子才能拿来卖，购房者用脚投票，淘汰掉一部分别有用心只想着圈钱的开发商，留下真正用心造房子的房企。

第三，降低金融风险，预售制下按揭买房，等于把资金风险转嫁给了银行，一旦出现最近这样的情况，开发商钱拿到了，购房者房子却拿不到，断供的话个人与银行都成了受害者，金融领域面临风险较大，甚至会造成社会的不安定。

专家的建议出发点当然是好的，他们的良苦用心我们也可以感受到。

但笔者依然觉得，预售制不应该一刀切，全盘否，更不应过度妖魔化。

03 预售制并非一无是处

那为什么当时要推行这个制度呢？

原因很简单，房地产是资本密集型产业，如果地价还是那么高，融资成本还是那么高，房价还是那么高的话，开发商没有预售，去化周期会拉长，最终导致商品房供应减少，房价上涨，最后还得转嫁到购房者身上。

而采用了预售制度，对三方有利：

对开发商来说，100亿的项目，不需要一下子掏100亿出来，只需要边卖房，边回收资金，边盖房子。资金沉淀更少，也可以省下不少利息，降低财务成本。

对地方来说，如果你手头有钱却不花那GDP就不会动，你一分钱流通再流通， 创造出三分四分的价值，有利于经济发展。

对购房者来说，因为没有即时满足，期房价格可以更优惠，买的时候房产品可以更时髦。

所以，预售制并非一无是处，在中国经济腾飞的过去20多年，预售制的存在保障了房地产的蓬勃发展。

04 根源不在制度

那有人就会说了，现在“暴雷频发+项目烂尾”，不就是因为预售制造成的吗？

持有这种观点的人，我想反问一句，发生交通事故，难道问题的根源在于交规吗？

举个例子，交通规则本身是没问题的，告诉你红灯停绿灯行，酒后不得驾驶车辆。

如果大家都严格遵守交规，发生交通事故的概率就很小。

但总有那么一部分人不按照规章开车，又没有人及时出来制止，甚至有些交警对违规行为视而不见，睁只眼闭只眼，那出问题当然就是早晚的事。

发生了交通事故，我们应引以为戒，严格遵法，严格执法，而不是说出事故了，就要变更交规，甚至让大家都别上马路了。

逻辑上，这属于错误归因，有点滑坡谬误。

05 严格执行规章才是正解

回到主题，呼吁取消预售制的人，大概都没有认真读过各地“商品房预售资金监管办法”。

我们以浙江2010年版本的预售资金监管办法为例，其实里头很清晰的划定了24条办法（全部条例链接点这里）。

如果认真执行，这里头的罚则条款就非常严厉，理论上违规成本极高。

但实际执行过程中，偏偏监管的单位不作为，购房人的钱被挪到另外项目，或者直接是拿来归还前期买地的借款。

反正没人管，不想管，不愿管，房企也没必要自戴枷锁，于是愈发无法无天，蹬鼻子上脸。

本来监管账户是专款专用，账户的钱拿来盖房子的，但房地产行情太好了，房企春心萌动，十个锅发现可以九个盖，八个盖……

可当房地产行情不好的时候，十个锅一个都盖不过来了，就会发生烂尾了。

而且这样的房企，往往如多米诺骨牌一般，推一个，倒十个，连锁反应剧烈……

最后，笔者不同意专家的一刀切，即便2020年海南已经全岛实行现房销售，

但现在绝对不是预售制改现房销售制的最佳时间节点。

而当下问题的解法，除了问责追责，保交付，还应该严格落实既有的规章制度。

不能一昧地容忍，降低违规成本，甚至担心处罚得狠了，人家就躺平了。

纵容无赖行径，就是人为制造行业的劣币驱逐良币。

如果房地产领域的参与者、开发者、监管银行、监管单位、房管部门真的都严格按照办法执行，

出现烂尾的概率其实是微乎其微的。