01

如果你关注过今年的房贷利率，大概率就能明白啥叫“前浪死在沙滩上”。

今年以来，五年期 LPR 已经降了两次，期间还出台了调整差别化住房信贷政策：

首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

不咋会算账的朋友，可以看这篇《首套房贷利率下调，平湖购房者能省多少钱》。

房贷利率虽然下降了，但利好的只是那些新办理或者即将办理房贷的“后浪”（新增房贷）。

已经在还按揭的“前浪”（存量房贷），尤其利率6%以上的，内心估计一万匹草泥马呼啸而过。

没有对比就没有伤害，以这张图为例，贷100万，还款总额差40多万！

要说楼盘降价，老业主意难平，还能选择大闹售楼处，出出气。

房贷利率下调，“前浪”连个出气筒都找不着，只能黯然神伤。

02

后台也有不少人（前浪）私信我：现在新增房贷利率下调了，那我原来的利率还能跟着调吗？

按照当下在执行的办法，此问题答案有两种。

不过即便是浮动利率，执行利率一年一调，恐怕也很难达到现在新增房贷这么低的利率了。

由于“前浪”房贷利率属于高位站岗，加上外部经济形势不明朗，于是我们看到这样的一番景象：

大呼还贷压力大、不舍得花钱（消费意愿低），甚至很多人拿出积蓄萌生提前还款的念头。

03

于是有专家跳出来呼吁了，建议降低存量房贷利率，拉动消费！

理由如下，稳经济，就要拉动消费。消费得有钱，怎样让国民更有钱？已在实施的这些措施，扩大就业、加大退税、发送消费券……都见效了

除此之外，下调存量房贷的利率也是让国民更有钱的有效措施。每个月可以少还一些按揭，腾出来的这些钱，多多少少就可以用于消费。

专家还引经据典，说2008年10月央行就宣布房贷利率可以打7折——无论是新增房贷还是存量房贷，都可以打7折。

既然以前可以，现在应该也可以，下调存量房贷利率的实质是：借助房地产这个桥梁，来拉动消费，但又无关刺激房地产，不会有副作用。

“前浪”听了这些，自然是举双手赞成，存量房贷利率下调的话，等于每个月又多出千百块可以消费了，还贷压力少了，生活质量也能提高了，消费意愿也上去了，岂不美哉？

但真的可行吗？

04

根据房产研究员杨红旭的说法，我们的“降息子弹”，其实已经快打光了。

美国那边不断在加息，中国在不断的降息，中美利差形成了倒挂。

要知道，在过去中国一直都是以高于美国的利率来吸引外资注入的（外资可以套汇套息）。

但接下去如果美国继续加息中国继续降息，中国的利率水平反而比美国还低，那中国要留外资就很困难了。

一旦外资要走，咱们就要动用国家的外汇储备来接盘。外汇储备就犹如一个国家的城墙，不可轻易拿来“死扛”。

2014-2016年时候，美国加息我国降息，结果就是我们损失了一万亿美元的外汇储备。

所以在这样的时间节点，更不可能进一步加大中美利差。

回过头来看，目前的5年期LPR4.45是五月份调的，六月份保持不变，预计在未来很长一段时间都保持这个水平。

而存量房贷，算是存量贷款的重要组成部分，如果存量房贷都能随意调，是否意味着所有存量贷款利率都能随便调。

反正你说拉消费，那我车贷经营贷XX贷，让我少还钱都有助于我把多出来的钱拿去消费啊！？

而存量贷款利率，今天既然能给你调低，明天是否也能把你调高？

不要光看贼吃肉不见贼挨打，整个金融体系的严肃性和稳定性，不是随便两句建议就能动摇的。

05

再说直白点：

降低存量房贷，本质就是银行让利，让银行把吃进去的利润吐出来一部分。

现实吗？不现实。

提前还贷很多银行都还要收你违约金，更何况把在执行的利率给你调低呢！

即便道里谁都懂，存量房贷数量一定远大于新增房贷数量，惠及存量房贷一定比惠及新增房贷来的见效更快。

但银行也可以用同样的理由把你打回去——正是因为存量房贷业务的金额太庞大，所以不能当作普惠政策这么放，不然咱们关门得了。

在这个“看上去很美”的观点背后，银行拥有一票否决权，他们大可以防范系统性金融风险的理由，来驳斥降存量房贷利率的观点。

所以，这桩建议终究是理想丰满，现实骨感。