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如果你关心楼市的话，相信昨天嘉兴第一场土拍结果已经知道了。

1宗人才公寓100%自持，暂且不表

1宗本地房企紫城底价摘牌

另外3宗，全部城投和经开取得。

外来房企和以往那些熟面孔，无一人报名。

 ……

最终，国企来勇挑重担。

网友戏称：本来想卖地回点血，没想到还搭进去几十亿。一场土拍，让原本就不富裕的家庭雪上加霜了！

业内外惊呼：嘉兴这是怎么了！

其实，开发商们不仅嘉兴不拿地，

他们，其他城市也不拿了！

2022年1季度，全国监测城市招拍挂涉宅用地共成交13193.94万㎡，环比跌幅高达79%，同比降幅高达62%。

各能级城市表现基本一致，成交规模和成交金额同环比均大幅缩减。一季度有集中供地城市较少，目前仅9城完成首批次集中供地。

克而瑞核心监测的1200家集团房企中，仅82家房企拿地，百强房企拿地总量同比下滑90%。

 来源：中指数据

4月各地疯狂救市，数据依然腰斩。

2022年1-4月，TOP100房地产企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。

在这样的大环境下，嘉兴首场土拍爆冷”也就不足为奇。此前宁波第一次集中土拍，超7成土地为国企托底。强二线，尚且如此！

换言之，现在到处都在推地，但是愿意拿地的开发商不多了。以前土地是稀缺资源，现如今优质房企才是香饽饽。

那么，在这场城市PK赛，房企争夺战中，

嘉兴还有机会胜出吗？！

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首先，嘉兴人不用自我怀疑。

嘉兴的地理位置优势依然是无可取代的，长三角也依然是房企们重仓之地！

来源：中指数据

但是我们需要客观了解一下，长三角的小伙伴们都在干什么？

目前，整个江苏几乎都开启了救市。

比如2万亿城市南京，二手房全面取消限购。夫妻双方公积金最高100万/户！

5月9日，苏州提出新出生二孩以上家庭新房取消限售，同日扬州也对二孩以上家庭可取消市区限购；

5月3日，徐州一口气发布五大类18条救市大招，关键几条包括降低房企拿地保证金、首付比例降至20%、144平米大户型取消限售等。

还有盐城、淮安、泰州、南通、镇江、连云港先后发布新政，11城同时出手。整个江苏几乎都开启了救楼市行动。

江苏抢跑型救市，就是抢人、抢钱！

一张图见识下江苏速度

而嘉兴目前仅发布了一则公积金政策，其次就是512时发声“满足居民的购房需求”，变相取消了本地居民的限购。

但从这次土拍的市场反应，

显然力度没有达到预期。

因为按照此前的嘉兴政策，本地人有3套不能再买市本级。意味着释放的是第4套及以上的购买力。

这样的人，能有多少？！

同时，有6个月社保的外地人才可以参考本地人购房政策。这也意味着这类需求6个月后开始生效，所谓远水解不了近渴。

这种人又有多少？

是时候考虑，取消限售的可能性了（含此前）

毕竟大部分的人，都是要以旧换新的。尤其是疫情当下，许多家庭的消费观都趋于保守。卖掉1套之前，不敢新增大额消费和负债。

限售拦住了相当一部分的改善需求。

你也许会说，本地人首套不限售啊，二套才限售。但是只有一套的人大多也不会卖了去置换，买期房要等2-3年收房，拿房后装修通风去掉1年。

这4年住哪里？

现实中大多是有2套房产的人，住一套。然后把1套小的卖了去付新房的首付。这样不用搬家折腾；以小换大，资金也周转的开。

如果取消限购是释放实力雄厚的那一批人的购买力；那么取消限售，则是面向普通工薪改善家庭。受益面更广！

也许有人担心取消限售后，二手市场房源多了，对房价稳定冲击更大。我认为一个健康的市场有自我调节能力，不怕价格波动，怕的是没有流通！

我劝市场重抖擞，

不拘一格放大招！

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如果说嘉兴那些熟面孔是因为手头库存较大，不敢拿地。为什么这次嘉兴土拍，外来的新面孔也没有一个呢？

和许多房企投拓聊过后纷纷觉得，

嘉兴的指导价着实让人打退堂鼓。

抛开此前高价拿地的亏本项目不说。就看本次土拍的价格，以经开2022-06号地块为例，楼面价10676元/㎡，需建一个占地6千多方的幼儿园。实际楼面价约1.2W/平！

而嘉兴的新房毛坯限价约1.7万/平。

1.7W-1.2W，基本只够建安成本。对一些走高端品质路线的来说，还不够。团队成本和利润无从谈起。

我知道肯定有人会说：房价不够，车位来凑！

可是呢，1来去年新政后，车位数量也有严格限制。算上车位后毛坯综合价大约2-2.2W左右。马马虎虎。

只是，这种组合对销售和客户来说，都很不友好！因为车位要贷款的话，只能算消费贷。

客户得先在银行办理好房贷，审批好后再办车位贷。不然就会因征信通不过而被银行拒贷。现在买房客户都是用真金白银为国接盘，理应佩戴大红花！

但在嘉兴，还要通过打擦边球来规避银行政策。感受就非常不好！

其次，30万的车位，一般售楼处政策为可贷20万，首付10万，期限为5年。每个月需要还3000多月供。如果是2个车位，就需要还6000多。

以1套300万的房子而言，假设其中240万房价，60万车位。

意味客户要掏出

72万房子首付+20万车位首付=92万。

前5年每个月的月供为：

房子约8600元+车位约7500元=约1.6万。

这个还贷压力真心不小，月收入起码在3W以上才敢有这个底气吧。

而正常情况下300万的房价，首付90万，贷款210万（贷款30年），月供约10800。门槛一下子就降下来了，客群也就大了。

如果要激活市场，必须考虑一下如何降低首付。哦，补充一句，车位贷属于消费贷，不能用公积金。

最后呢，如果觉得取消限售、限价，政治不正确的话。

还有一招：科学供地！

正如昨天土拍后，有个老总说：短期内市场上新增供应少了！也是好事。

2021年市本级成功出让27宗涉宅用地，出让总面积约143.36万方，总建面约283.25万方，无偿移交配建约40万方，揽金约240亿。

截止2021年12月31日，市本级广义库存约2.3万套；2022年1-4月，市本级新房去化小3000套。市场库存还有约2万套。

其实，老百姓也不是那么急着要新房的！

拍的很好，下次别拍了~

用时间换空间，也不失为一个好办法。毕竟时间可以解决世界上大部分的问题。如果你关心楼市的话，相信昨天嘉兴第一场土拍结果已经知道了。