遇到房子烂尾怎么办？

自去年开始，恒大、融创、华夏幸福等大型房产企业因现金流断裂、债券不能兑付陷入经营危机，导致部分楼盘无法按期交付、甚至烂尾。

那么为无法交付的烂尾楼盘倾注了几乎全部财富、甚至为此背负了巨额贷款的购房人，该何去何从？

楼盘烂尾，商品房买卖合同被解除，购房者能否不再偿还剩余银行贷款？情理上可以，否则无辜的购房者“房财两空”，不免有失公平正义，但法理上却受到合同相对性原理的束缚。

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长久以来，楼盘烂尾纠纷中，大多判决购房者继续还贷。

如果你上网搜索诸如“按揭贷款买房，楼房烂尾了，开发商交不了房，银行贷款还用还吗？”

不出意外，除了同情之外，几乎所有人的回答都是：必须还，而且是贷款人自己还。否则的话，你很可能成为老赖，上了银行的黑名单，甚至会被银行起诉，吃上官司。

为什么呢？大多数法律专家、银行以及开发商的解释是这样的。

你贷款买房子，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借给你钱，你得给银行还钱。

按照合同相对性原理，你和开发商的纠纷，跟你和银行的纠纷，是两码事。

既然是开发商破产交不了房，那你就去找开发商，不影响银行跟你的借款合同，该还的钱一毛都不能少。

但即便你去找开发商，甚至起诉，其实也没什么用，因为房子烂尾、开发商破产，意味着要么相关责任人已经“卷款跑路”，要么就已经到了资不抵债的地步，无论哪种情况，房款都很难再退回来了。

既然这样，如果你坚持不还贷款，结果会如何呢？

那不好意思，这就属于违约行为，银行有的是办法收拾你，可以把你纳入征信黑名单，也可以直接起诉，如果法院判决后你还是拒不还款，还可以申请强制执行，拍卖你的房产，如果所得款不够，还有可能执行你名下的其他财产。

如果你还不配合，甚至转移隐匿财产，甚至可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。

也就是说，只要你上了银行贷款的船，永远就下不来了。

在这样的规则下，几乎所有购房者都默认了悲催的命运，老老实实给银行还贷款。

但嘉兴中院此前发布一篇案例文章，出现了重大反转，裁判楼盘烂尾后，由开发商偿还剩余贷款。

02

这是怎么一回事儿呢？

故事讲的是2014年4月，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后该楼盘烂尾。2018年，开发商破产清算，因涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，破产管理人书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院判决：双方在实质上一致同意判决解除个人购房借款及担保合同，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）共计220余万元。

一审上诉***终宣告许先生败诉，而且是赔了夫人又折兵，原本的按揭变成一次性支付220余万元，这对于许先生来说肯定是无法接受的，于是就有了接下来的二审。

二审法院判决：银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。

让人不敢置信的是，二审居然迎来了“大反转”，嘉兴中院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。

03

这个结果出乎了所有人的意料，二审法院为什么会如此判决呢？

一审法院的判决依据是银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定，即“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（房产公司）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，而这条约定却被二审法院给否决了。

二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

***重要的是，第38条约定与***高法的相关司法解释抵触（具体法律条款不再引述），不具备法律效力。

事实上，从常理上来讲，购房者对任一合同解除均无过错，没有取得房屋，也没有实际占有贷款，却仍需还贷。相对的，开发商实际占有使用了贷款，没有交房，还不用返还收到的贷款，有违公平原则，而“谁拿贷款，由谁返还”的做法显然更符合公平正义。

回顾整件事件可以说是一波三折，时间跨度数年，与此同时网上也产生了诸多不同的观点，支持的呼声很高，但也有对判决表示质疑的。

该判例于今年2月份正式宣判，值得注意的是，直到今天原本在嘉兴中院官网对于该判例的报道已被下刊，网传的“案件传真”笔者也未找到，这是否意味着会有第三次“反转”，我们暂无从得知。

但从购房者的角度出发，此次判例无疑是给那些惨遭“烂尾”的受害者提供了一条新的出路，多少算是不幸中的“幸事”。

04

那么，如果真遇到楼盘烂尾，购房者能否断供？

答案是：不建议直接断供。因为开发商无法交付房屋，并不意味着购房人就可以停止向银行偿还月供。如果购房人擅自断供，银行依然会采取一定的措施，未还款的行为还会记入不良记录，会对购房人的信用产生严重影响。

如果真遇到楼盘烂尾，购房人可以到法院起诉解除商品房买卖合同，同时起诉解除银行借款合同。

在法院判决借款合同解除，并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下，购房人才可以停止偿还贷款。否则，不建议随意停止还贷。

但也要注意，商品房买卖合同的解除具有风险性，如果你按照上述操作并且成功解除了合同，那么你对房屋的物权期待权将转化为普通债权，若开发商破产，购房者的清偿也将顺位靠后；若开发商恢复工程建设，购房者也不能获取房屋了。

具体如何决策，建议咨询专业法律人士。***大化保障自己的权益！毕竟，老百姓买套房不容易，钱也不是大风刮来的！