上周，嘉兴楼市发生件“奇葩新闻”，一套一拍起拍价1193万但遭遇流拍的法拍房，时隔4个月以954.4万的起拍价迎来二拍，最后经过205轮疯狂竞价后，拍出了1380.9万的成交价，溢价率44.7%。

一拍截图

二拍截图

让不少人感慨“早知今日，何必当初”！

不过在法拍房领域，二拍比一拍拍出更高价的案例并不罕见。除了产品本身价值回归和外部市场的变化，还有个关键因素，二拍比一拍起拍价更低，往往会吸引更多关注，报名参拍的人多了，难免出现“血战到底”的局面。

而从2021年开始，笔者就不断提醒粉丝和朋友，法拍房里存在大量机会。尤其在多数人对法拍房相关事宜还处在懵懂阶段，信息略显不对称的情况下，恰恰是快人一个身位的捡漏良机。

最近，平湖主城区新挂出这么一套法拍房，吸引了不少人注意。

房子坐落于钟埭街道湖畔家园26幢2单元101室，这个小区当初的推广名或许很多人记忆犹新——【亲爱的洋房】。

该项目2018年入市，是当时主城区唯一在售的6层电梯洋房项目，虽处在平湖城西板块，但凭借跟大润发商圈恰到好处的生活距离，以及产品的稀缺性，当年也是实力圈粉了一波购房者。

这套法拍房产证面积74.95㎡，其中套内建筑面积58.54㎡，得房率达到了78%。笔者找到了这套房子的户型图，整体格局方正，双卧朝南，非常适合二人世界或三口之家。

评估价在76万多，一拍起拍价在评估价基础上打了7折，仅53.7万起，相当于单价仅7165元/㎡起。

顺便补充一下，这套房子还附送一个地下停车位。

这么说吧，主城区单价没破万的商品房小区，本身就屈指可数，同板块目前在售的一手小区打完折单价约在1.4万/㎡，车位还得单买。

既是电梯洋房，又是75㎡小户型，本身又自带稀缺属性，现在法拍房挂出来的起拍单价相当于隔壁售价打对折，性价比可谓爆表。

翻看湖畔家园这两年法拍房的成交史：

成交单价都在1万出头……

所以这套刚挂出来一拍的房子，7字开头的单价，也令不少人呼喊着捡漏良机已到。

但仔细琢磨这套房子的财产调查表，我发现了一些重点：

已腾空，无租赁，这些关系到买家拍下之后能否正常使用，按照披露内容，暂时没有这种问题。

红色圈住部分，尚未办理初始登记，简单来说，被执行人，也就是原房主，至今尚未办理房产证。

被执行人没有房产证怎么办？那就需要买家多出钱办理二次过户的手续。而二次过户时候必然不满二不满五，增值税（成交价5.3%）和个人所得税（成交价3%）需要全额缴纳。

即便是明确写明，交易双方按规各自缴纳响应的税费，增值税和个税需要由卖家承担。但这也涉及到原房东是否愿意配合，如果原房东玩起了人间蒸发，那过户是不是就受到阻碍了呢？

实景图

在法拍房的世界，理论上不存在卖家的税转嫁到买家一说，买家所需要的操作就是，付清房款后，拿着法院给的《法院裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确认书》，来到房管部门，帮原房主垫付增值税和个税，再缴纳自己办理产证所需要付的契税，最后拿着前面几笔帮原房主垫付的发票，找法院“报销”。整个过程，甚至不需要原房主出现。

法院“报销”的钱从哪里来呢？就是从之前买家付清的房款中来。法院收到房款后，扣除法院执行费，抵押权人的抵押金额，买家再凭垫付的发票，退还自己垫付的钱，剩下的钱才给到原房主。

在这套房子拍卖公告中，也明确写了，买受人可以先行垫付，之后凭借票据找法院申请退还垫付的费用。

但问题在于，这次湖畔家园的法拍中，房子跟抵押权人中国银行的抵押金额达到了61万，如果最终法拍成交价只有50多万，那么压根不够覆盖抵押的金额，垫付的税费（增值税+个税大约4万多）退还是不是就成问题了？清偿时候的顺序究竟是抵押权人优先，还是买家垫付的税费优先呢？

笔者咨询了这套房子的拍辅机构，涉及到清偿顺序的内容，给出的答复是建议咨询本地的法院。而法院这边留的联系电话，截至发稿，一直处于无人接听状态。

粗略估算，这套房首次契税按购房合同的1个点计算约8千多。如果契税+增值税+个税买家统统愿意承担（心态好一点就当常规二手房买卖，税费转嫁到自己头上了），那么实际购房成本又要增加5万多。如果买家甚至都不愿意垫付这些税费，那么为防止日后过户纠葛，笔者建议还是不要参拍了！

究竟垫付的税费能否在低价成交后依然给报销，我们也将为大家持续关注！

此外，这套法拍房暂时没有金融机构提供贷款，所以需要全款付清房款，且明确规定水电物业欠费需要由买受人承担，虽然金额不大，但也不容忽视。

总的来说，这套法拍房乍看很便宜，但也存在二次过户这样的问题，且不支持贷款购房。目前距离正式拍卖还有15天的时间，如果有兴趣的，报名也不着急，建议联系处置机构详询，实地看房。当然最重要的是，弄清楚，垫付的税费是否能够退还！