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今年经济复苏的发动机，或许依然得是房地产。
01 财政吃紧
仅仅一年的时间，为什么房地产从被打入冷宫又重新走到台前？
根源当然是财政！
更准确说是正在大幅下滑的地方财政收入。
给大家看一组数据。
2022 年1-2月，地方国有土地出让收入实现 7922 亿元，同比减少近30%。
全国百城土地流拍率也处于高位，仅略低于2020 年疫情初期；而土地溢价率则连续处于底部。
如果按照去年的房地产下滑的速度，那么预计今年地方土地出让金收入可能同比收缩 3-4 万亿，跌幅在50%左右。
土地出让收入大幅萎缩，土拍市场越来越多“左手倒右手”现象。
由于民营房企现金流紧张，勒紧裤腰带过日子，部分城市集中供地档期又大撞车，导致房企无法雨露均沾式参与土地竞拍，全国土拍主力军渐渐变成了地方国企。
而这就意味着地方政府的土地和资金，很大可能是在原地空转。
卖地收入在下降的同时，财政预算的支出还在增加。1-2月份，全国和地方政府性基金预算支出合计3万亿，增幅接近30%。
土地收入降了快30%，支出增长了快30%，今年又是稳增长的大年，5个点的增长目标。只能开源，不能节流。
钱从哪里来？巧妇难为无米之炊啊！
02 增长压力
过去爆锤“房地产”的一年，财政金融就业都喊疼，经济下行鸭梨山大。
3月底国家统计局公布的制造业PMI指数49.5%，非制造业商务活动指数46.75，全部跌回50的荣枯线以下……
这时候我们就得审视，所谓放弃房地产，那么拿什么产业去弥补房地产这个缺口呢？
哪个行业可以顶上来，代替一部分的房地产呢？
来不及让大家思考这个问题，屋漏偏逢连夜雨的事情又出现了！
3月份开始疫情反复，多地一二级响应，封控管控，成为经济发展最大“灰犀牛”。
即便最初斩钉截铁号称绝不封城的上海，都在这次疫情面前停工停产，昔日全国其他省市的模范榜样至今仍疲于动态清零……而这恰好也是当下国内经济的一种缩影，消费被迫按下暂停键。
加上外部环境，贸易冲突不断，我们的出口份额在不断流失。
拉动经济三驾马车，消费出口齐哑火，就剩一个投资，所以兜兜转转回到原来的问题——
想干掉房地产，拿谁来替代？强敌当前，扛起经济使命重大……
所以，房地产的复苏看上去并不合理，但却有其逻辑的必然性。
03 明确信号
高层态度当然是重要风向标。
3月16日，六部委同日发声救市。
金融委、央行、银保监会等提出“防范化解房地产市场风险”，财政部更明确了今年不会扩大房地产税改革试点城市。
简单理解高层的态度——不能继续这样“爆锤”房地产了，该哄的哄，该给予支持的就别舍不得。房地产税改革试点今年不扩大，给市场吃颗定心丸，解决大家买房后顾之忧。
这种态度上的转变，且明确的表态，很实用！
04 聪明钱先行
在资本嗅觉最为灵敏的股票市场上，房地产板块率先开始强劲反弹，包括外资在内的大量资本，都在疯狂抄底房地产股票。
3月以来地产股和地产基金都有不错涨幅
股价是跟随于市场预期的，同样是金融端，延期还房贷、降低小微贷款利率、开通快速授信通道，银行业推出多项措施助力这次抗疫。
对于小微型企业来说，减税抒困是一方面，另一方面，针对企业贷款的放松或许我们还能嗅到另外一丝的味道。
无数次的历史证明，只要信贷不是卡的特别严，无论是个人还是企业，都会把钱流向他们觉得最值得流向的地方……你懂的。
05 利好不断，放开手脚
中央稳地产的信号如此明显，地方上的救市政策就不再束手束脚了。
跟咱们平湖比较近的例子。
4月1日，浙江衢州同时取消限购，松绑限售，成为全国第一个放开双限制的城市。
4月6日，浙江丽水调高公积金贷款额度，首房首贷比例降至2成。
4月11日，苏州调整限售政策，5年该改3年，外地户口买房购房同步放宽。首套房贷款利率最低4.6%。
4月11日，南京六合放开外地户籍住房限制，成为长三角第一个有松绑限购动作的省会城市。
4月15日，湖州调高首套住房贷款额度计算倍数、调高绿色建筑贷款额度上浮比例、调高引进人才和新就业大学生可贷额度、优先保障首套房贷款发放、支持异地缴存职工购房贷款。
更多的城市，在降首付、发放购房补贴、提高公积金贷款额度、放开限售、限购等政策上做出调整，为楼市松绑，促进房地产稳步发展。
图源乐居财经
长三角一直以来都是楼市“晴雨表”，而像苏州南京这样的城市都能放松限购和限售，或许成为下一阶段热点城市楼市政策的风向标。
按照地产专家丁祖煜的判断，未来很多经济下行压力大的二线城市可以能效仿苏州局部放松，乃至取消“四限”，直接给予需求端刺激，随着相对充裕的改善性需求持续释放，各城市房地产市场有望轮动回稳。
我们嘉兴和平湖是否在接下去的阶段也有松绑调控的动作呢？或许也值得我们期待。
06 疫后行情，再续小阳春
虽然咱们今天话题很大，但最后可以落到我们身边最真实的一些感受。
首先，3月份平湖就提前经历了一场为期半个月的“战疫”行动，彼时恰逢年后小阳春行情，却因为疫情的出现被迫中断。但当4月到来，这波购房的势能竟然再度释放，楼市的热度有增无减。
甚至是朋友圈的置业顾问，都晒起了“卖房好简单”这样的凡尔赛文学。
恰如2020年我们初次面对疫情的时候，当居家隔离解禁一刻，即是迎来报复性消费的一刻。不仅是消费者憋坏了，国家也会出台一系列刺激政策，包括一定程度的放水。
2022年，很有可能会再度复刻2020年我们曾经历过的那段历史。当然，城市分化不可避免，那如何甄选标的呢？
我们不妨回忆一下，2020年下半年到2021年上半年那些大涨过的城市（包括嘉兴、平湖），是不是基本面和购买力都没啥问题？
那记得，2022年抄作业也没啥问题！
而购房者的角度，大家的心态也在发生微妙的变化。
4月12，日嘉兴一套多次流拍的别墅被拍出天价，据传房东居家隔离时候，受够了多口人挤在一间“小房子”里，因此下定决心要换套舒适的大房。
由此可见，疫情过后，很多人对于置业有了全新的认识和考量，以确定的标准来应对不确定的未来。
而在这一轮江浙沪可以拿来直接比较的防疫PK中，嘉兴五县二区无疑都是交出了优异成绩单，反应迅速，严防死守，全民配合，社会面迅速清零，用最短的时间复工复产。这些将在疫情后成为吸引其他城市的居民置业的理由，毕竟，你永远可以相信这里！
