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上周，杭州公布了2022年首批住宅用地集中供应的地块信息，与之同步发布的，还有最新的“一次性报价”竞买规则。

不同于传统土拍市场的价高者得，亦或是触及熔断后竞自持、竞配建，杭州这回的一次性报价首创“次高报价者得”的玩法，引人瞩目。

原规则比较拗口，咱们借用某博主做的流程图，看上去清晰明了。

制图by 投拓狗日记

举个直观的例子，某地块起始价10亿，限时竞价环节跟过去没啥不同，参与土拍的房企你方唱罢我登场，轮流来举牌，当报价达到11亿（溢价10%）的时候，直接转入一次性报价环节。

这时候每家房企只有一次报价机会，报价区间限制在11亿-11.2亿间（溢价区间10%-12%），房企看不到彼此的报价。

如果A房企报价最高达到了11.2亿，B房企报价第二高是11.15亿，则这块地由B房企收入囊中；如果C房企跟B房企一样报价第二高是11.15亿，则通过现场摇号方式来确定花落谁家。

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为什么采用这样一套全新的玩法？我们不妨先拆解下拍卖的底层逻辑。

拍卖这个事情能够成立，根本原因在于——同一件商品，在不同人心中的价值是不同的。

所谓我之蜜糖彼之砒霜，就是这句话的淋漓展现。

我知道这幅字画是唐伯虎真迹且我喜欢它，那我就会出高价买它；但你认为唐伯虎的画就是墨水蘸宣纸，那么对你而言就没必要花大价钱去买它。

唐伯虎的字画在每个人心中价值不同，卖家可以把愿意出价高价的人集中在一起，然后用拍卖的形式，把字画卖给愿意出价最高的那个买家。

而拍卖的形式也分好几种，常见的有以下四种拍卖形式：

第一种，英国式拍卖。从报一个底价开始，然后参与者不断举牌、逐级加价，最终以一个最高价成交，出价最高者得。这也是大家最熟悉的一种拍卖方式，影视剧中大家经常看到，过去土拍也基本是采用英国式拍卖。

第二种，荷兰式拍卖。和英国式样从低到高相反，荷兰式拍卖是从最高价开始，往下喊价。当价格到达某位竞拍者心理价位区间内的最上限时，竞拍者就会选择购买。

第三种，第一价格密封拍。不同于前两种拍卖是打明牌，第三种拍卖形式属于暗拍，所有的买家，把各自的报价写在密封的信封里，交给卖家。最终卖家再一一拆开信封，价高者得。

因为暗拍参与者完全不知道别人的出价，于是都只好报出自己心理价位的最高报价，来提高成交机会。所以暗拍的本质是制造出一种信息不对称，让卖家占更大的优势。

第四种，第二价格密封拍，也叫做“维克瑞拍卖”。同样是暗拍，出价最高者竞拍成功，但是只需要支付第二高的报价，而不是他自己的报价。

这种拍卖形式的出现，是拿捏了买家的心理，如果出价最高者赢得拍卖，却只需要支付第二高价，那就会激发每个人都出高于自己心理价位的更高价。

到最后真正成交价反而会高于预期，卖家坐收渔翁之利。谷歌，百度，阿里的竞价排名广告，用的都是维克瑞拍卖。

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现在我们回过头去看杭州这回土拍新规。

前半程限时竞价，属于传统的英国式拍卖，逐渐加价，价高者得。

而后半程一次性报价，属于密封拍或者暗拍。竞争对手互不知道报价，把自己心理价位的最高价写在信封里。

唯一特别的是，传统暗拍是价高者得，而杭州这回新规，由第二名得。

那为什么不直接采用“维克瑞拍卖”法，出价最高的来付第二高价呢？

因为维克瑞拍卖本质就是让出价最高成为价格上限，而杭州土拍已经设定了封顶报价，因此没有重复设限的必要。也避免了房企注册大量马甲多头下注的浪费行为。

说到底，过去的拍地方式，时常伴随着非理性报价。部分房企为了拿地，盲目追涨，以至于“天价地王”频出，而房企拿地成本过高，财务负担加重，一旦遇到政策调控行情变淡，就会徘徊在“危机边缘”。

现在的玩法，既设置了报价上限，杜绝过高报价的出现（甚至可以肯定不再出现“地王”）；也有助于推动土拍市场回归理性。

所以ZF不是给房企出难题，而是在告诫大家，拍地请冷静，千万别冲动！

当然对房企来说，新规的出现，让他们拿地时不仅要考虑自身资金情况，同时也要多考虑一层竞争对手的拿地策略。

在看不到友商底牌情况下，如何恰到好处报个“第二高价”，既能拿到地，又不多花冤枉钱，这可真是太烧脑了！

看来干投拓的童鞋，不仅得会算账，还得掌握博弈技巧，懂得套话、散播烟雾弹。

一出好戏，在所难免……

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最后回归到咱们平湖。

截至发稿的今天，平湖2022年的供地计划尚未公示，而整个一季度，也没有挂牌任何一宗住宅用地。

平湖会不会也跟随大城市步伐，开展集中供地，甚至抄作业模仿人家的土拍新规呢？