01

最近，冰封近半年的楼市终于迎来了复苏。

一开始是一些急售的房东让利，以价换量，带动了一波二手房的去化；随后是银行的降利率、降首付、快速放贷等动作，加速了观望者的进场。

二手市场经历了一段短暂的蜜月期

房东好说话，价格好商量；

客户有诚意，看中就下单；

银行特给力，贷款马上办。

那段日子里，大家其乐融融。房东套现了，很开心；客户捡漏了，很开心；银行有业务了，很开心……不过这种局面只能是不可能三角。

我曾说过楼市价和量的关系，总是此起彼伏。量跌后必然价跌，量升后也难逃价升。这种多方满意的行情没有维持很久就被打破了。

最近种种迹象表明，最近不少房东的心态悄然发生了变化。

如有网友给我们留言，“感觉二手房好一点点了，我上周有两组客户来开发。不甘心降价！”

还有的房东表示挂了很久的房源，最近忽然就卖掉了。

月初，有个上海网友之前咨询恒隆广场95㎡的户型，有人127万要买，价格怎么样！我说：略低了一点，还可以再等等。

他一开始还有点不相信，说之前邻居只卖了124万。而且自己挂很久了，好不容易来一个客户。

隔了2个礼拜他告诉我，房子卖掉了，130万！

如果这位网友不是急卖，等房子四月满二，我觉得135W肯定问题不大。不过能落袋为安，置换新房，更加值得恭喜！

02

而市场上那些，不急售的房东心态变化就更大了。

最近，朋友小王想在南市买一套小户型，小孩读初中用。

从年后开始在市场上寻觅了近一个月，最后锁定了南市一套89㎡小户型。

房东开价200万，经过初步讨价还价，双方约定190万成交。结果到了相约签合同那天，房东只来了一个人。

这让小王和中介有了一种不祥的预感。

一般来说，诚心卖房子的话夫妻都会到场。果不其然，房东坐下来后，就表示这个价格不卖了。

小王心想最近看的也挺多，看累了，难得这套满意。主动提出自己可以适当加一点，自己最多出到195万。

结果房东表示，我不急！说完扬长而去。

留下小王家人和中介一屋子人面面相觑。

强调一下，这里没有批判谁的意思。交易本来就是要同时满足双方心里价才能达成。

小王看中的这套房子，2021年上半年行情好的时候，市场成交价达到过220万左右；但在年底行情最冰冻的时候，185万左右也有成交。

195这个价格，比市场低点时的成交价高；

又比行情好时的价格低一大截。

有的房东，见好就收，趁着小阳春赶紧卖掉；也有的房东觉得没有达到心理预期，看好后市可以再等等。两种做法都无可厚非。

换做你，会怎么操作呢？

最近身边发生的这2个小案例，让我觉得很有意思。

侧面说明楼市正悄然发生一些微妙的小变化。

所谓行情，本身就是买房群体和卖房群体的心理博弈。

回顾整个2021年，上半年是完全的卖房市场，一房难求，购房者处于绝对弱势；而下半年，情况发生了180°大扭转，变成了买方市场。客户占据了话语权！

而当下则处在一种买卖双方博弈的状态。

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除了二手房存量市场在发生变化。

一手房市场，最近也在做着调整。

开年后，走访了一些嘉兴和平湖的许多售楼部。有的是在售楼盘，有的是即将开盘或者加推。发现在售楼盘或多或少取消了一些优惠和折扣。

有些年前本来送车位的楼盘，现在不送了；车位适当要收些费了。例如10万，15万都有可能。

有些本来折扣很低的楼盘，现在也恢复到了较为常规的折扣。不过诚心想买的话，还是可以和领导再申请，再批几个点。不过想拿到最低时折扣，已经不大有希望！

而且未开的一些楼盘，接下来要取得预售证。也剧透，有可能会比之前审批的价格有所小突破。

大部分楼盘都表示，年后销量有所好转。以万科世合理想大地为例，是最近嘉兴最火的楼盘，没有之一。

3天，劲销了一个亿！

这在年前，几乎是没人敢想的数字。虽然热销的背后离不开大力度的促销。但是打折就能带动销量，也说明市场在好转！

04

而在嘉兴隔壁的魔都，则表现得更为疯狂。

早就有所耳闻，上海春节七天卖了10万平，同比上涨646%。新房又要排队摇号，一房难求了。

但是没想到昨天刷到一则新闻，还是让我破防了。

一个上海房产公众号报道，上海多个楼盘被曝出收“茶水费”。

先是九亭洋江唐顿公馆项目被曝，随后松江九亭的奥林匹克花园的认购现场也矛盾不断。

KFS设置重重障碍让购房者想认购难于上青天：

不仅认购窗口期设置的极短，仅24小时；

其次临时加码，需要手持48小时内的核酸报告才能进售楼处看房……成功拦截掉一大批排队客户.

有客户排到门口发现自己连进去看一眼样板房的资格都不配，直接和保安起冲突。

总而言之，可谓套路满满。

没想到，更大的套路还在后头：

但是不少客户回到家，就接到神秘中介电话，暗示收5000元/㎡的茶水费就能买到房。这个剧情是不是很熟悉……

我看到这个新闻时，整个大写的震惊。

众所周知茶水费一直是政府打击的对象，一旦查处，开发商和中介都要付出代价。是楼市火爆时的“副产品”，在利益面前，总有一些不法分子铤而走险！

茶水费的重出江湖，也侧面说明，

上海的楼市，真的火出圈了！

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正如我前几天写过一个文章，也是我对最近这波行情观察心得：

用一句话总结，

一二手在悄悄回暖，三四线在偷偷松绑。

昨天住建部的新闻发布会讲话：

我国仍处在城市快速发展阶段，中国住房刚需比较旺盛。城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加，目前每年城镇新增就业人口超过1100万！

相当于给2022年的楼市定了调。人口净流入的强一二线和城市群前景可期。

嘉兴夹在上海和杭州这两个强一线城市中间，相信慢慢就能感受到温度了。

刚需和改善想买房的建议抓住当下还能讨价还价的窗口期！一些急售的房源，还是可以捡到漏！