01

***近有位长辈眼瞅着就要退休了，一直盘算着在市郊买套房养老。前后看过南市、城西、经开区几个刚需盘后，她由衷地感慨道：

“房价也并没有中介朋友圈发的那么便宜嘛！”

于是乎在我的建议下，她决定前往相邻的林埭碰碰运气。

因为虽说是乡镇，但与东方新区接壤的地理位置，和近享市区配套的交通条件，林埭的置业优势还是很明显的。

而推荐给她的楼盘，作为市区已近绝迹的小户型电梯洋房，在产品和总价段上也符合她的需求。

原本我以为这或将是一次成功的“曲线救国”。

谁知当我俩来到售楼处后，现状可说是浇了一盆冷水——

门庭冷落。

这里与每周末都热热闹闹、光鲜亮丽的市区盘形成了鲜明对比：

销售道具零散地摆放在大厅里，有些已经陈旧透黄；

洽谈区桌椅像蒙着一层灰尘，台几上还留着久未清理的烟灰缸；

角落里，坐着寥寥几个工作人员正玩着手机…

整个售楼处乍看下，如同进入了清盘扫尾阶段。但，墙上的销控表却又赫然展示着将近1/2的待售房源。

遥想该盘从拿地到入市之初，也是备受关注。因为离市区近，产品亲民且价差明显，一度成为很多本地偏远乡镇客户“进城”的首站。

而后在分销加持下，源源不断的上海客户又在“环沪”风口下，将销售去化推向过高潮。

所以怎么也想不到，一年多过去后，不光房子还没卖完，就连售楼处也与没了往日人气。

由此可见，去年的行情骤冷虽是无差别全城覆盖的，但是今年开年以来的破冰回暖却已出现明显的分化。

在市区已开始展露“小阳春”苗头的当下，即使林埭这样近在咫尺的乡镇也仿佛身处“冻土层”，完全被这轮复苏遗忘了。

房地产的故事还在继续，但这次真的要落下乡镇盘了么？

02

趁着置业顾问给购房者讲解沙盘，参观样板间的功夫，我与营销人员闲聊了起来。说到现在乡镇项目之难，对方一肚子的苦水，都快堵成堰塞湖。

伴随着同城齐涨齐跌的时代过去，多少乡镇盘从去年就开始成为操盘能手的滑铁卢，销售团队的凡尔登。

为什么乡镇盘突然之间就不香了？对方给出了自己的分析：

首先是客户层面，

对于自住客户来说，随着楼市整体氛围趋于理性，房住不炒深入人心。对生活来说***重要的这些交通、医疗、商业、教育等配套，就成了他们衡量置业与否的重要因素。

但是乡镇的规划推动和建设进度，是远远比不上市区的。很多客户经过多年观望，已开始对“乡镇能否生产出成熟的生活？”感到担忧，这时候再叠加糟糕的行情，自住客户纷纷延缓了置业计划。

而对于投资客户来说，情况更糟。本来买乡镇买的就是当下的价差和对未来的预期，如今这两者却都在离乡镇盘远去。

随着这几年乡镇房价整体水涨船高，它与城区的价差在不断缩小。很多高级投资客已经果断放弃乡镇，而那些初级的投资客又被过高的房价拦在了门外。

以前在这种大势趋冷和信心动摇的阶段，要让投资客逆市做出决策，还可以通过“超低首付”“首付分期”等手段来刺激。但如今在严厉的调控和监管下，也不敢使用了。

“居住性不高，又失去性价比”的乡镇盘，在现实的购房者面前，的确不再具有吸引力。

03

其次乡镇盘自带的硬伤，又注定它会在“地产黑铁时代”更加不具备市场竞争力。

***直观的就是距离问题。

如果不参考开发商区位图上给你标注的直线距离，而是根据导航软件规划后的路线距离，那么大多数乡镇盘真的可以说是“很偏”。

而就算有些乡镇盘能通过交通便利，勉强满足“活动在城里，睡在乡镇”的通勤距离，但还有一个发展上的“时空距离”却是怎么也没办法弥补的。

对一个县城来说，向外推出3公里的城市边界需要多久？

5年恐怕勉强一个空白区域建设基础设施；基本上需要10年时间才能让一个地方从荒野到成熟。

况且这还是保守估计，毕竟现在城镇化进程正在不断放缓，而大多数家庭又有多少个10年可以等呢？

很多乡镇盘、远郊盘在你买的时候，附 ·近或许真的有很好的规划，甚至有了不错的基建进度。

但等到几年后，你会发现随着一任长官的更替，很可能你那个片区的发展就戛然而止了。

当初买的时候想着反正便宜，以后随便加点卖掉总能赚一点。

但实际等你收房后就会发现，虽然镇上其它新开楼盘的价格又涨了。但你这个盘的二手房不仅没涨上去，还卖不掉，也没多少人租。

一笔数目不小的钱，活生生的被套在那里了。

04

当然，以上只是从行业角度探讨下乡镇盘之殇。对于很多已买/住在乡镇盘的朋友，这里要先申明一点“房子只要是适合你的，就是***好的”。

那么抛开上面这些不谈，就单纯看乡镇盘的居住感呢？很遗憾，乡镇盘典型的生活形态可能是这样的：

因为市里更好就业机会和商业配套吸引大量青壮年，乡镇盘沦为他们晚上回来短暂休息的“睡城”，小区白天空空荡荡，夜晚才有稀疏的人气；

孩子上兴趣班、老人跳广场舞、朋友相聚楼下小饭馆…这些城里平常不过的生活场景，在乡镇盘却很少看见。

取而代之的是因为客户来源广，而造成的邻里间的疏离感，以及孤独的个体生活……

是不是离很多人理想中“岁月静好的小城生活”相去甚远？

买房，用得是真金白银来押注。

无论你是自住还是投资，都要考虑到你的选择对未来生活的影响以及会不会高位站岗。

至少就目前来看，乡镇盘不是一个好的置业方向。

奥，对了，***后汇报下那位长辈的看房总结：

作为乡镇盘，这里离市区近，不缺配套，产品也不赖，***重要价格低，但是么——

“总感觉少了点人居温度咯！”