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壬寅虎年春节假期复工的第 ·***（2022年2月7日），浙江楼市就迎来重磅讯息。
宁波市住建局出台了《宁波市共有产权住房管理办法（试行）》，并计划于2月26日起施行。
早在去年12月，杭州就先一步发布了《杭州共有产权保障住房管理办法》。
杭州和宁波，浙江楼市当仁不让的一哥和二哥。两地先后出台共有产权房新政，颇具指导意义。
大方向上，共有产权房属于保障性住房，是为了让老百姓住有所居，低收入家庭买得起房子，享受得到配套，所以推出的惠民政策。细节上，每个地方又有些微的不同。
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笔者将杭州、宁波两地新政做了一张表格，方便大家进行比较，标红部分为比较显著的差异：
杭州
宁波
房源渠道 （筹建方式） | 3种方式： 出让土地集中新建 划拨土地集中新建 既有房源转用 | 3种方式： 出让土地集中新建 商品住房项目配建 既有房源转用 |
产权份额 | 划拨土地集中新建的共有产权房，购房家庭可以自行在50%-80%范围内，进行份额选择 出让土地集中新建的共有产权房，购房家庭的份额固定60% | 购房家庭产权份额 原则上不低于60% 不高于80% |
销售制度 （限购条件） | 预售制、配售摇号，报了名但***终自己放弃的家庭，两年内不得再申请。一个家庭限购1套共有产权房。 | 按市场价格进行销售：交付未满1年，参考附 ·近商品房备案平均价；交付满1年，参考附 ·近存量住房平均交易价。一个家庭限购1套共有产权房 |
申请门槛 | 一定年限杭州户籍，或非杭州户籍社保或个税交满一定年限，购房家庭一定年限内（具体年限未明确）市区无房，就可以申请。如果申请人是单身，那必须年满30周岁。 | 宁波本地户籍：需在申请地户籍满10年或申请前12个月在当地缴社保且无补缴记录 非宁波本地户籍：申请前5年在当地累计缴纳社保满36个月，申请前12个月连续缴纳社保且无补缴记录 以上两种，在本市无房，且家庭人均年可支配收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的150%，则可提出申请。 |
增购与回购 | 产证满5年可增购，增购价随行就市，每年公布一次。需代持机构回购，回购价参照增购价执行。 产证未满5年，需代持机构回购的，回购价为原价+市场利息，如市场价低于上述价格，就低不就高。 | 增购分2个时间段：产证满4年但未满5年，无其他住房的家庭，可按原购房价一次性购买政府产权份额；产证满10年，可按届时市场价一次性增购政府产权份额。 部分特殊情况下产证未满10年，可由代持机构回购。回购价按原价或届时市场价中***低的那个处理。 |
限售政策 | 限售10年； 产证满10年代持机构有优先购买权。 | 限售10年； 产证满10年，家庭可增购后获得全部产权后上市转让；也可与代持机构按照各自产权份额上市转让，按份额分配房款。 |
从图表不难看出，共有产权房筹建形式上，两地一样的有出让土地集中新建，既有房源转用这两种办法。
而杭州第3种方式是划拨土地集中新建，宁波第3种方式则是商品房项目配建。宁波的第3种方式，更具“市场化特色”。
这些年，各地方ZF纷纷采用“限地价，竞自持，竞配建”方式来推地，许多土拍触及熔断的项目，配建面积不少，老百姓也关心这部分房子用作何用。
宁波的办法无疑就是盘活了这部分住房配建。又由于这部分房子由房企督造买单，所以也是替ZF省下不少的费用开支。
产权份额上，虽然是拉着ZF一起入股买房，但无论杭州还是宁波，份额都是家庭占大头。
由于上级精神传递下来，要求共有产权房与商品住房所享受的待遇保障一致，所以这里所谓的份额，更为现实的意义是家庭购买这套共有产权房，可以在原价基础上打几折。
举个例子：一套原价200W的共有产权房，如果是在杭州划拨土地新建的，按照政策家庭可以自主在50%-80%范围进行选择。
理性的选择大概都会选50%，即只花100W买下这套房子50%的份额，但是享受这套房子带来近乎100%的权益（***扣掉的一点百分点在于不能自主随意出让交易）。
同样的，宁波共有产权房购买者也会更倾向于60%份额，相当于6折买房。
销售价格、增购与回购机制，基本都是遵照随行就市。回购价格也是就低不就高。
本来高层对于房地产主旨精神就是房住不炒，共有产权房更不是拿来低价买入高价卖出的投机标的，所以机制设定非常合理。
申请条件上，杭州本来买房门槛本来就严格，外地户口需要4年社保，即便落户也需要2年社保或者落户满5年。
这回共有产权申请条件中的“一定年限”未能明确，大概率还是会根据不同区域设置不同的规则制度。
宁波则采用了外地户口3年社保，即便落户仍需1年社保或落户满10年的明确条件。
“一哥”“二哥”的申请门槛其实属于条件设置的“上限”，如果浙江其余城市也推共有产权房，那么一定都在这个上限之下设置条件。
上市交易这一块，虽然都有10年的锁定期，但锁定期一满，宁波方式“同股同权”，依然更有“市场化特征”。
举个例子：宁波一套共有产权房价格200W，申购家庭当初120W买下这套房子，占六成份额。
如今产证满10年，这套房子已经价值400W了。那么如果该家庭没有选择增购，作为“大股东”这个家庭依然可以以400W进行转让。
当然成交后400W房款该家庭可以分得六成也就是240W，剩余160W由代持机构获得。
以上几点，基本囊括了浙江一哥二哥共有产权房的一些信息。
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前阵子有网友私信笔者，问平湖有没有共有产权房？XX项目属不属于共有产权房？值不值得买？
在这里统一回答，其实判断是否是共有产权房可遵照这三个办法：
1、房源筹建形式是怎么样的？房子有没有产权？
2、你的“合伙人”是不是ZF机构
3、购买和出让是否设置严苛条件
但凡任何一条回答是否定的，那就不是严格意义上ZF主导推进的“共有产权房”。
请警惕身边打着“共有产权旗号”，实际却更像是“非法集资”的项目。更不应该抱有“投机心理”。
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***后笔者想跟大家梳理一个逻辑，在传统认知里头，跟别人合买一套房子，你所享受到的权益就会打折，比如小孩入学顺位可能就靠后。
而如今，共有产权房的出现，将打破这种传统逻辑。
一种全新的逻辑——只要你满足条件，那么拉上ZF跟你一起买房，不用立刻付清全款，却可以享受到全额的社会保障。
所以共有产权房的本质，就是延迟付款、即时满足！
许多手头拮据的刚需、异乡奋斗者、适龄儿童家长们，曾经感觉遥不可及的置业梦想，或将就此被照亮。
