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大猜想!2022年楼市可能发生的4件大事!

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2021-12-31 17:20:52

摘要:必须全力奔跑,才能留在原地。

还有一周不到的时间,2021就要翻篇。



毫无疑问,无论是对地产人还是购房人来说,2021年都是房地产史上大变革的一年。


即便对行业敏感度再高的人,恐怕都难以料到短短一年时间,行业可以上演冰与火之歌,高层的铁拳会如此生猛,头部房企巨鳄竟然一夜崩塌,彻底躺平……


无论如何,这些都已经成为过去式。2022年将至,究竟新的一年地产行业会有哪些全新变局,可预测的新动态,方便大家提前预判的新讯息?


注意,以下内容均为猜想,仅代表个人观点。笔者姑妄言之,众看官姑妄听之!


01
房地产税试点落地


2021年10月一声霹雳,房地产税试点改革提上议程。



有人说房地产税就是悬在房地产行业头上的达摩克利斯之剑,尤其针对存量房下手,会让房地产投资收益大打折扣。


正因为始终悬在头顶,跟谁收,收多少,细则不明,因此购房者的预期受到影响:房多的不敢买,房小的不敢换,没房的跟着瞎观望。


但事实上,房地产税从难产到提速,且给予一个五年的试点时间,说明时机已成熟,宽税基、低税率、设定免征面积这些网传要素均具备客观实施条件。


而从财政角度,央地收入关系要迎来调整,提高房地产税在税收中的比重,间接税改直接税,就必须从保有环节入手。



十年前,个人住房房地产税初步试点从提出(2010年)到开展(2021年的上海与重庆),相隔时间不到一年。


遵循同样的节奏,2021年10月提出深入房地产税改革试点,最新12月27日,全国财政工作会议上,财政部和税务总局相关负责人公开表示,做好房地产税试点准备工作。


我们或将在2022年内迎来这一批的房地产税改革试点城市,成为历史见证者或亲历者。


02
五年期LPR下调


2021年内,迎来了央行的两次全面降准,改善流动性。而到了12月,LPR也迎来了下调。


许多人把这次LPR下调解读为“降息”,针对年底“又降准又降息”,开始奔走相告“双降啦,地产春天又来了”……甚至地产股也受消息影响迎来全线反弹。


遗憾的是,这是一场美丽的误会。因为央行这次调整的仅仅只是一年期LPR,而一年期LPR下调只对短期借贷降低成本有帮助,对于房贷这样长期借贷利息并无变化。毕竟没有或者极少数人会借一年的房贷,跟大家房贷挂钩的终究还是5年期LPR。


而5年期LPR自2020年4月开始,已经连续20多个月维持不变了。



透过这张统计图也不难发现,央行对于五年期LPR的调整极为谨慎,相较3年内5次下调一年期LPR,针对五年期LPR的调整次数只有3次。


但是,按照目前的形式,在未来一年时间内,五年期LPR也是有下调的可能的。我们近期可能刷到各种新闻,XX地方房贷利率回到“5字头”。这里所谓的房贷利率其实就是在五年期LPR基础上加点有所下调。


房贷利率下调,自然有助于刺激房地产市场成交。但如果楼市依旧量能不足,5年期LPR也是有动一动必要的。且从过去三年的趋势也能看出来,整体的波动方向是朝下的。


所以2022年五年期LPR可能会迎来下调,而一旦它下调,对于楼市的重磅程度可想而知。


03
房企并购融资常态化


2021年即将收尾,却有好几家房企再也没机会进入到2022年。想起几年前行业老大哥提前预警“活下去”,简直就像是开了作弊器,提前看了攻略,让人感慨老大哥不愧是老大哥!



话说21年底,房企共同目标几乎都成了“活下去”,而无论从销售额还是土地储备规模看,头部房企格局都呈现出一个重要变化——今年头部企业排名更集中的是国企和央企,民企只剩下融创、龙湖、碧桂园、万科。


而这样的格局一旦形成,在未来的开发领域中,财务稳健可持续开发、可持续发展的住宅类企业,也必将以央企、国企为主。


传统民企,尤其高周转高杠杆高负债率的房企,既面临借钱难,又面临还钱潮,亟待花钱奈何到位速度慢,于是暴雷频发,致使行业仍处于风险极高的状态。


这时候如果没有增量资金、白衣骑士入场,恐怕很多无法自救的房企都将选择躺平,而由这些房企债务危机引发的金融系统风险及社会不安都是大家所不愿意看到的。


所幸21年底央行同国资委召开会议,引导优质主体基于市场化的原则做好项目并购工作;央行与银保监会也在近期召开关于稳妥有序开展并购贷款业务的会议。会议鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购,鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务,主力化解风险,促进行业出清。



这番表态也暗示,在接下来的2022年,我们可能会看到大量房企并购融资案例——就犹如竞技体育里头“打不过就加入”,房企还不上债恐怕也就“卖身”一条路。


而拥有收购意向且具备实力的,可能也是央企、国企为主。毕竟民企刚喘了口气,别说顾不上救人,就是真有心拯救也得掂量掂量,一不小心,正负得负,把自己带沟里就麻烦了……


04
从业者转型


伴随着行业洗牌,地产从业人员也将迎来全新的挑战。


在2021年,我们或许亲眼看到了小区周边一排排线下中介门店关店潮,而在我们看不到的地方,多得是房企投拓、营销、品牌、工程、企划员工的挪窝。


没办法,这里头有单位没发工资逼走的,有企业挥刀裁员轮到自己的,有项目卖的不好拿自己祭天的,当然也有被末位淘汰掉的……




地产这个行业非常有意思,在高速扩张时代有极大的人才缺口,顺境营销时房企多得是刚干几个月的菜鸟被提拔上来做管理的例子;而在勒紧裤腰带收缩时代,又会出现人员过剩,干不了硬仗,感觉吃闲饭的一大把。


凭良心讲,这其实就说明这个行当形势比人强。顺境时从卖房的到买房的谁都能分杯羹,逆境时真正抒困高手寥寥。


所以房企应对办法多为组织架构大调整,裁员只是其中一项,也包括对治理架构的简化,人才选拔方式的重新定义



房企组织架构调整,首当其冲受影响的是人,无经验或经验匮乏的基层员工首先会被拿下,同样价值输出用人成本高的会被舍弃,当一天和尚撞一天钟的懒散老员工也会被扫地出门。


实现行业内再就业固然是好,但现实是这个赛道恐怕没那么多工作岗位可以提供。此刻“形势比人强”再度应验,这帮地产人恐怕只剩转行或者转型一条路。


其实就犹如2021同样受到暴锤的教培行业一样,年内多少教培工作者被迫转行,甚至俞敏洪都一把年纪开启了直播带货。但地产人整体综合素质与教培工作者相比,答案不言自明,尤其坐惯了行业顺风车那帮老兵,早已产生强烈路径依赖,让他们转行或转型谈何容易。


但该说不说,房企面对严峻形势都在大搞转型跨界,这年头一个地产人如果不具备斜杠思维,等同于放弃挣扎,被时代所抛弃。





2022年,行业的大浪淘沙还将继续,仍旧会有大量地产从业者,彻底告别地产行业,开启全新的赛道。其中学习能力强的或许能实现华丽转身,但沉湎于过去地产黄金N年却不能顺势改变的人,我们唯有送上祝福,祝君好运了。


总结:之前罗振宇《时间的朋友》跨年演讲有句话很经典——必须全力奔跑,才能留在原地。


谨以此言,送给2022年的所有房企、从业者,以及购房者!



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