01

冬天来了，春天还会远么？

相信这是目前大多数地产从业者内心最真实的呼唤。

在经历了大半年的行情遇冷后，很多人开始对“过一个暖冬”充满期待：

房企信贷放松、房贷放款提速、多地限购有松动迹象……

任何跟楼市利好沾边的消息，都会被大家伙拿上来充分解读，乃至放大成

“楼市最坏时期已经过去，黎明将至，房价即将回归”的信号。

但与之相对应的，真实的市场成交却越来越惨淡。

与从业者朋友圈里坚定的“房价信仰”不同，购房者那边已经形成完全不同的看法：

“现在这房子真不用着急买，你看吧后面肯定还要降，房产税都快来了嘛…”

虽然身处县城，但绝大多数人信息早已和全国各地同频，对于市场冷暖的感知也不再像以往那样滞后。

在楼市调整步入深水区之后，市场多空预期非但没有统一，反而愈发“撕裂”。

有人说，相比之前的“虚火上身”，“长期冰封”的楼市可能带来更大的问题。

话虽这么说，但若以现状来对未来楼市做个判断的话，我可能还是要泼一盆冷水：

市场还远远没到底部。

02

早在七八月份，楼市就已有了下行苗头。很多人虽然意识到了行情会趋冷，但还是没想到会来的这么快。

到了金九银十，市场在平淡中继续一路往下。不光二手房行情持续低迷，甚至新房也被带进了“沟里”。大量新房不得不启动分销、靠打折出货续命。

一直坚持到十一月份，上层的暖风终于频频吹来，让哀嚎遍地的市场重拾一些信心。

短短半年不到的时间，行情走完了以往需要两到三年的转变。

于是很多人开始觉得，按这个速度接下去离“企稳→触底返弹”也应该不远了吧。

很遗憾，现在言之还为时过早。

虽然我们前段时间一直在说，从目前的种种迹象来看，这个阶段调控的“政策底”已经到了。

但是政策底和市场底从来都是两码事，对于房地产这种万亿级规模的行业来说，政策影响传递到市场中间可能隔着长达数月或数年的时间差！

这一点只需找市场一线人士聊聊就能得到验证。看看中介每月的带看量低到了什么程度，看看楼盘目前的认筹客户数量…真实的情况大概率能让你倒吸一口凉气。

更难的是在未来预期上，房产税已经成为高悬头顶的达摩克里斯之剑。这可不是利率上调或者停贷这样的短效药，不会随着周期波动而痊愈。

一旦开征，终生受益的特性意味着，这样具有广泛持续杀伤力的政策不出之前是利空，出了之后更是利空。

03

如果说成交量的放缓还不足以伤筋动骨，那需求端的骤减则真是釜底抽薪，让很多从业多年的老地产人都萌生了转行的念头。

拿笔者自己的朋友圈来说，下半年以来不断有地产人悄咪咪的下线，过一阵子成了微商、保险经纪…这些人转行的原因或多或少都跟业绩寡淡挂钩，有中介甚至直言这是TA从业以来，最难做的一年。

当然这已经不是个人的不够努力，而是大势所趋。结合和一线营销人员的种种谈话，我们可以大致归纳出当下成交量不断走低一大原因：

市场真实的放价力度，远远赶不上购房者预期转变的速度。

也因此，这种冷清与以往因价格问题差的“临门一脚”是有本质区别的。相较于售楼处&房东打的那点折扣，对于缺乏“上涨预期”的购房者，吸引力实在有限。

至此，市场便滑向了“降价未必能换量，不降必定没量”的死结。而眼下要解开它唯一的前提，就是要填补买卖双方隔着的鸿沟般的预期差距。

但是在根深蒂固的“买涨不买跌”的心态影响下，这需要用多少时间来扭转局面，谁也说不清。

04

看到此，这场关于“市场是否触底”的博弈，逻辑逐渐清晰：

看似左右互博的政策，归根结底是买卖双方基于自身立场，选择性屏蔽了反向的信息。

真正的市场底在哪里，或许无法预测，但绝不是现在。

唯一可以确定的两点是：

即使接下去这段时间，市场环境会越来越暖，但也不可能出现V字反弹了，只剩下L型的平稳。

只要房产税这一重剑一天不落地，市场预期就会持续下落。

所以最近想买房的平湖人，别急，慢慢来…

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