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业主怒了:人在家中坐,赔偿金天上来!这事儿怪我……?

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2021-11-18 17:06:50

摘要:如有雷同,纯属巧合。

思考题:张三贷款买房,办贷款的银行因为额度紧张过了整整半年才放款,等到交房时候开发商竟然要跟张三收取逾期付款违约金,这事儿到底合不合理?


最近,某楼盘即将迎来交付,收到交付通知书的业主怀着喜悦的心情拆封快件,但交房通知书上却出现的一笔逾期付款赔偿金,让业主们傻了眼。


真还真是,买房时候管人叫小甜甜,如今交房了管人叫牛夫人……




众所周知,受去年年底政策影响,房地产金融监管收紧,从三道红线到五档分类,银行里给到房地产的资金不再像过去一般予取予求,而是犹如挤牙膏。


对开发商来说,资金回笼可谓老大难问题。


不过银行额度紧张,传递到购房客户这端却是有利有弊。


弊端在于贷款客户房贷利率可能会提高(事实证明如今6.0的房贷利率已经是很低了),利端在于张三付完首付可能需要隔很久才开始还房贷。


时间上给予自己一定的缓冲期,让自已不至于付完首付立马还贷压力那么大,所以整体来说购房客户还是可以接受的。


但万万没想到的是,开发商如今竟然白纸黑字算清细账,追究起了业主的逾期付款责任。



或许普通人的第一想法肯定是,银行放贷慢,关我什么事儿,我手续齐全老早审批通过了,凭什么收我违约金?


其实这种想法可以理解,因为追溯平湖商品房交付历史,从没出现过收取逾期违约金的先例(欢迎反驳)。


但,没有先例并不代表无据可依。大部分买过商品房的朋友签合同时候都来不及细看合同内容,反正里头条文也改不了,刷刷签字摁手印就完事儿了。


有心的朋友,其实可以回家把自己的购房合同翻出来读一下。


顺便提一下,这也是我职业生涯初期我的师傅教给我的一招专业素质培养方法——有空多读下合同内容


《浙江省商品房买卖合同》是由浙江省住房和城乡建设厅及浙江省工商行政管理局共同规范的格式合同,里头内容大同小异。只有标注______的部分由开发商根据自身项目情况进行填写的。


现行浙江省使用的范例合同是2018年版的。由于格式合同其实把买卖双方最基本的权责都涵盖了,所以真的出现一些开发商“所谓的霸王条款”内容,一般也只出现在《补充协议》中,而不会出现在商品房买卖合同中。


而在2018版《浙江省商品房买卖合同(预售)》中,第九条就是针对买受人一方逾期付款责任的。



里面写明了买受人如果未按照约定时间付款的,双方同意按照下列第N种方式处理,至于这第N种方式,到了每个楼盘正式的买卖合同里边,一定是写的明明白白的,比如逾期超过90天,接下去按日支付逾期应付万分之几的违约金云云。


毕竟,商品房买卖合同属于开发商与买房人之间的契约,买受人付完首付后,余款在限定期限内究竟是找银行借还是亲戚朋友借,开发商其实不关心,开发商关心的只是你的余款能否按时到位。




不过话又要说回来,在针对逾期付款责任这条专项的条例里边,开头第一句话就是除不可抗力外


那买受人一切程序都没问题,逾期是因为银行没额度,而银行没额度又是因为监管突然从严,所以这算不算不可抗力呢?


如果开发商跟张三们收取这个违约金,那张三们也可以说早知道银行不能按时放款,会导致逾期产生违约金,那我就想其他办法筹钱了,这是银行耽误了我啊。你看,这锅一下子甩到了银行这边。



正因为这样容易产生纠纷,所以在以往的交房历史中,除了面积误差部分需要多退少补,针对逾期付款这项合同内容,开发商都默认不跟业主收取这个违约金。


那么这回某盘交房通知里为什么会把这个违约金算出来并且写进去呢?


笔者猜测有三种可能:


第一种,人家真的就想按合同办事收这个钱,虽然这属于开先例,且这个先例如果开成功接下去许多楼盘都会效仿,今年买房的贷款业主未来可能都会遇到这样的问题,但合同上的确规定了逾期付款的处理方式。


要知道,我们常看到楼盘逾期交付开发商按合同(详见格式合同第十三条)会赔偿业主违约金,既然都按合同办事,那就休怪开发商无情。


第二种开发商写归写,但不收。好比别人跟你借钱,你直接钱借给他,跟吊他胃口说我想想办法然后几天后亲自打电话过去说我筹到钱了第一时间借你,这种感觉是截然不同的。


交付时候开发商突然给了业主一份零成本的惊喜,业主是不是该对开发商感激涕零呢?


第三种开发商为了提高集中交房率。对业主来说,收房可能意味着一段崭新的居住生活的开始,但对于开发商来说,交付才意味着一个项目完整的收尾(否则卖出去但没交付的房子财务上都还属于负债)。


所以楼盘交付时候开发商的心情就犹如怀春少女,既怕你不来又怕你乱来。那现在,我开出个条件,限定时间内来交付我给你减免这个违约金,你要是刺头不听话那我就拿合同办事。



当然,不管出于哪种意图,不收这钱业主肯定掌声鼓励;若真的收这钱,恐怕又会迎来一场业主与开发商间的博弈纠纷。


PS:本文纯属探讨这一现象,烦请任何个人单位不要轻易对号入座,如有雷同,纯属巧合。


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