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值得深思!一套170万的三居室,未来五年涨多少才不亏?

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2021-11-12 17:18:00

摘要:总体来说就是一个字:稳!

房价“涨跌”是楼市永恒的热议话题之一。


尤其是近几年“房住不炒”的基调贯穿了整个市场,中央、地方对于房地产的调控一浪接着一浪,***终的效果也是显而易见。


总体来说就是一个字:稳!



01

五年期持有之下的新常态


然而问题的症结在于:什么才算“稳”?


房价连续3年不动算不算稳?对不起,不算,那叫阴跌!


房价一年跌5%算不算稳?那看是新房还是二手房,价格有没有虚高,有没有支撑。二手房虚高回落那是正常回调,新房有支撑还大范围降价,那是崩盘。


那连续几年,每年涨5%算不算稳?你要放在过去10年,连通胀都包不住!那每年涨10%,7年就翻翻了,算不算大涨?放在未来5年,有多少城市能做到?


可见,“稳房价”不是一个简单的数学题,作为中国过去20年经济发展、城镇化的***大引擎,房子涉及金融、就业稳定、居民资产方方面面。


今天,就站在自住+资产保值的需求(这也囊括了绝大多数购房诉求),谈谈5年后,房子涨多少才不亏?


之所以此刻这个问题如此重要:


1、房产税试点之下对于未来的不确定性越来越高,关于房产税各类观点层出不穷,有乐观看涨的,认为羊毛出在羊身上;有悲观看跌的,认为大规模抛售近在眼前;但无论正向还是反向,房价疯涨的时代已经过去,无脑买买买在当下显然已经不适用。


2、新政之后,除平湖本地首套房外,二手房买卖实行2年限售,加上市场预售制度,从购房到交付普遍有2-3年的等待期。也就是说,5年内房子必须自持,是没有流动性的。


显然在楼市预期变化的当下,即便自住,也必须明白作为资产属性的房子,从买入之后,5年内涨多少,才不亏,才不会成为时代洪流里的牺牲品。



02

保值需求下5年该涨多少?


想要深入探讨这个问题,首先我们需要理清5年内会产生哪些成本?


我们假设2021年入手1套100平的高层新房,单价17000元/㎡,总价170万,首付30%(约50万),贷款采取等额本息30年的方式购买。


在不考虑通货膨胀对资金成本的影响之下,这5年主要成本有以下三部分:


一、机会成本。50万首付在不买房的情况下***普遍且安全的机会成本是什么?


很多人的心目中理财是***,目前国有银行低风险理财年化收益率在4%左右(1年期以内),5年下来的机会成本就是:50*(1+4%)5-50≈10.8万。



二、利率成本。贷款买房除了需要偿还本金之外,还有***重要的一部分就是利息。按照当前LPR基准利率4.65%+上浮20%计算,前5年利息支出约32.3万。


三、税费成本,买房之后还面临契税(1.5%)、大修基金等成本(100元/平),这两个为一次性费用,成本为170*1.5%+100*100/10000=3.55万左右。


***后,统计一下,5年下来所有成本总和为机会成本(10.8)+利率成本(32.3)+税费成本(3.55万)=46.65万


也就是说,5年后你所购置的房产需上涨46.65/170*100%=27%才能保本,每平米的单价将从原来的17000元涨到21590元(含税价)。


当然,这只是一种笼统的计算,还有些零碎的支出没有计算在内。



03

5年上涨27%,如何选?


那基于5年27%这个数字,对于当下买房来说,应该注意哪些?


***基本的是对“稳、涨、跌”要有个概念,5年27%基本就是每年在原价的基础上涨5.4%。


那么这几年的平湖有达到这个标准吗?


回顾一下,2017年的平湖全城限价13800元/㎡,放在5年后的今天,按照27%涨幅大约在17500元/㎡左右。


显然,目前平湖市区核心地段的一手房价是要普遍超越这个数字的。


那反过来看没达标的有吗?显然也是有的,具体是哪里,相信也不必多说。



所以说,即想要“稳”又想要稳中带“涨”,当下买房应该怎么选,或者应该注意什么?


一、信贷、政策、人口三大楼市支柱这也是为何说乡镇项目还是不要轻易碰,因为它们别说涨27%了,真的是阴跌、下降都有可能


有实力的本土买家都奔着去县城、市区,加上城镇化率逐年上升,***重要的人口支撑就已经难以成立。


二、***安全性高的大品牌新房,由于预售制的存在,现在买房大部分都是看着沙盘付定金,想要确保质量,在条件允许的情况下,尽量选择深耕本土的大开发商。



三、板块选择要注意区域规划和投资落地情况,板块规划、生活配套、教育医疗是买房的首要考虑因素,占房价增值保值支撑的大头。并且对于一些超前规划而言,光有蓝图也不行,还要看是否有资金投入、基建是否落位、产业前景如何。



四、产品选择一定要注意成长性!因为普遍5年持有期,必须考虑5年后的市场需求情况,别现在买的产品,5年后大家都不愿意要了。


因为从理论上来说,70年产权的住宅更迭周期是十分漫长的,大趋势之下,新房将会越来越少,二手房交易将会成为主流。


***后,如果城市未来房价的涨幅是以稳为主,年化5-6%,则更需要大家理性置业,擦亮眼睛用心选房。


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