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今年上半年,楼市出台调控相当密集,可以说是“密不透风”。
无论是开启首轮集中工地、还是多城出台“二手房”指导价、亦或是其他形式“调控”:如信贷收紧、发展住房租赁市场政策等。
在这种背景下,大中城市房价涨幅明显放缓。
有意思的是,2021年楼市下半场,调控政策出现新变化,多地出台了“限跌令”。
怎么刚升级调控给楼市降温,又开始“逆向”限制价格下跌?
究竟是怎么回事,让我们一起来看看!
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楼市“稳字当头”开启双向调控
● 岳阳,新房销售成交价不得低于备案价85%

2021年8月9日,湖南省岳阳市住建局下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,要求新建商品住房销售价格在备案后, 实际成交价格不得高于备案价格,但也不得低于备案价格的85% 。
也就是说降价幅度不能超过15%,否则就不给网签了。
● 沈阳,明确要求楼盘不许降价
8月25日,沈阳市新区房产局发布通知,将对区域内房地产销售行为进行检查,明确要求楼盘不许降价。检查内容分为以下三点:
1、检查各家售楼处在售房源备案价格是否与市备案价一致;
2、检查售楼处是否出现销售价格低于备案价进行销售的情况,若果没有私自降价销售的情况,对已经降价销售的房源进行说明;
3、检查售楼处已经销售的房源备案情况,对已经销售的房源不能备案进行说明。
● 江阴,长三角第一张“限跌令”落地
2021年,8月31日江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》。
《通知》重点内容如下:
1、所有房价款必须及时足额纳入监管账户,接受相关部门的全过程、全额监管。
2、商品住房销售价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
与此同时,江阴还做出相应的惩罚措施:情节恶劣,严重破坏江阴市房地产市场秩序和社会稳定的,取消所有批次预售改为现房销售。
据统计,国内当前至少已有6个城市发布类似的“限跌令”。通过开座谈会、发布文件等各种方式对房价过度下跌做出限制。
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实际上,我们可以发现颁布“限跌”令的城市多为三、四线城市。像一二线城市,经济基本面强劲,不论政策如何打压,房价依然屹立不倒。
那么,是什么原因让开发商降价销售?归根结底,最主要的两个核心原因:
1.地方库存大,导致房企营销出现乱象,纷纷打价格战。
2.房企资金回笼慢,难以融资而陷入经营困境。于是就赶紧低价卖房回笼资金。
“限跌政策”反而可以让大家对全国市场有更为清晰的理解:
即不是所有城市房价都在上涨,部分城市反而面临去库存的压力。
中国楼市是两极分化的,就像一线城市忙着灭火、熄火,三四线城市忙着托底、救市。两者走出了完全不一样的节奏。
就整体楼市下半场而言,多地新房成交不景气。
根据贝壳研究院发布的《全国新房市场月报》显示,8月份有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。从单月成交环比情况来看,新房成交套数和面积环比分别下降16%和17%。
拿平湖来说,我们也明显感受到市场变冷了。有开发商通过“工抵房”等名义变相降价,也有开发商举办“卖房送车”等促销活动。
那么,房价过快上涨有问题,房价下跌有问题吗?
答案是:有。会干扰市场秩序,影响房地产市场健康发展。
房价下跌,很容易带来连锁反应。
一方面,前期的购房者不满降价会进行维权,过度维权的情况下会扰乱市场秩序。如砸售楼处这种情节就比较严重。
另一方面,楼盘降价,造成相互“踩踏”,干扰营销秩序,一旦整体过快下跌,会给市场带来冲击。
此外价格体系不稳定的情况下,会影响后续的土地拍卖、新房销售、进而影响到地方经济的基本盘。
所以房价下跌成规模,将是很严重的一件事情。基于此,多个地方纷纷颁布“限跌令”。
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楼市主基调一直都是稳
“限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策,其目的是防止房价出现大跌,促进房地产市场的健康发展。
“限跌令”的出现,也说明了楼市调控的主基调一直都是“稳”。可以跌,但是不能大跌,让楼市健康平稳发展。
至于大家疑问,平湖会出现“限跌令”吗。不能百分百说肯定不会,但我猜想大概率不会,因为没这个必要。
从市场来看:平湖的楼市还是相对平稳健康的。
从售价来看:并没有出现大幅降价的情况,部分楼盘搞促销活动也是楼盘销售节点下的活动。
从库存来看:截至2021年9月上旬,平湖新房大库存量约为54万方,按照近12个月内月平均5.8万方的去化速度,消化这些房源,大概需要10个月时间。
平湖新房的库存压力并不大。
回过头来,我们可以看到房地产大局已定,房住不炒的定位不会动摇,房地产市场稳定的主旋律也不会变,担心房价下跌的朋友也是多虑了。我国对楼市的调控要求都是要稳。
楼市稳定对我们来说也有利,至少从房产价值来说,楼市稳定了自己买的房才不会大幅贬值。
对平湖来说,正如之前我们有文章分析平湖横盘。平湖这几年的发展速度和水平有目共睹,只要城市不断进阶,就会有越来越多的人涌进来,筑起越来越坚实的楼市基石。
“稳中向好,稳步升高”就是楼市基本面。