这阵子，某大集团的巨额债务危机，让整个地产行业处在了风口浪尖之中。

一家世界500强巨头，而且还是全球营收最高、规模最大的地产公司之一，又玩足球又搞健康，之前还高调杀入造车市场，竟然可以在一夜之间，遭遇“前所未有之困难”。

去年8月，三道红线横空出世，高负债房企立马被上了紧箍咒；

之后地产调控又加码“土地集中出让”、“涉房贷款集中管理”、“部分三红房企买地金额不得超年度销售额40%”……

自此高负债房企不再强调业绩增速，开始降档控规模，说白了要顺势而为，规规矩矩地活下去。

这一点咱普通老百姓从土拍降温上就可以感受得到——高举高打的房开越来越少了。

即便如此，一些大开积重难返，半年报一出，房企踩中二道三道红线的依然不少，放张图给大家感受一下。

本文不对上述任何房企的融资经营状况做价值判断，只着眼一个棘手却现实的问题——

深陷债务危机的房企，一旦出现违约，买了这些房企在售项目的购房人怎么办？房子会烂尾吗？

私以为，最坏结果，部分房企破产，手头在建项目短期陷入停工，等下一个“接盘房企”出现，然后重新开工……

由于土地的不可再生性，除了部分城市极其犄角旮旯地块无人问津，大概率这些项目都会迎来“接盘房企”（可以是那些资金状况良好目前在绿档的房企，也可以是ZF介入），所以烂尾的可能性不高。

伴随着这个担忧延伸出去的一个问题，目前也成为地产圈热议的话题——如果期房销售有烂尾风险，为什么不采用现房销售呢？

人民网“领导留言板”上搜索“取消商品房预售”字样

终于来到了本文核心问题——期房销售真的合理吗？

咱们先追溯下历史，期房的前世今生。

1953年，霍英东在香港油麻地公众四方街新楼建案时，首创了动工兴建前先交订金、分期付款方式售屋，有如开花（付钱）结果（建成），故被称为“卖楼花”。

台湾上世纪60年代后期开始以“预售屋”方法销售房屋。

而在咱们大陆，严格意义上是从1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台开始，正式开启期房销售时代。

而这潘多拉魔盒一打开，就延续至今！

说来也是神奇，之所以搞期房预售，初衷据说还是为了给购房者减轻负担。

有专家觉得房地产是资本密集型产业，如果地价还是那么高，融资成本还是那么高，房价还是那么高的话，开发商没有预售，周期会拉长，最终导致商品房供应减少，房价上涨，最后还得转嫁到购房者身上。

所以谈到购房者买期房的优点，一般查阅各种资料，期房优点总结起来无非这两项：

1、价格优惠（期房通常都是建在一些尚未开发完成的地段，购买的价格相对会比较低，随着未来开发增多，周边的配套设施更加完善起来，房价也会随之上涨。）

2、产品更新户型更丰富（现房基本都是在几年前设计的，而期房则是在现房设计原有的基础上，避开了当前市场上现房的设计弱点，产品力相对更强）

但仔细一琢磨，其实这两项优点并没有多么站得住脚。

首先说价格优惠，期房与现房本质就相当于是房子是期货还是现货，期货与现货价格有所不同是正常的，但从来没有一条铁律说期货的价格肯定比现货便宜。

房价也是一样的，根本不存在任何理由可以支撑期房比现房价格优惠这一理论。

事实上，在条件允许之下，开发商一定是顶着房价天花板进行商品房预售价格进行备案，能不能备出来则是相关部门的事儿。

稍有经济学常识都知道，价格是供需来决定的，而不是成本来决定的，说期房价格优惠显然是陷入了成本论的误区。

再说产品更新更丰富这一条优点，更是厚今薄古的一种体现。

那么打个不恰当的比喻，如果把现房比作成年人，期房比作未成年人，选择期房就好比嫌弃成年人太土，于是选了个未成年的当“童养婿/媳”。

问题就在于，成年人也是一步步从未成年人走来的，而未成年人长大后会是啥样子谁也不好说。

如果认定期房产品力一定优于现房，无疑就是陷入了“明天一定会更好”的谬误，明天，可能会更好，但也可能更坏。

而“明天”只会成为“今天”，真正的“明天”永远不会来到，因为“明天”没完没了。

戳破了期房两个假优点，再来说说真缺点，一言蔽之，期房销售制度，不利于保护购房者利益，存在较大风险隐患，钱花出去了，货却不对板，配套没起来，甚至楼盘烂尾。

咱们平心而论，无论是香港的楼花还是大陆的期房，对于房产商来说无疑最有利。现金流方面，先收钱，一年半载之后才交货。

至于工程款，施工方先垫着；营销靠代理，效果付费。

除了土地款，之后自己几乎不怎么花钱，真正的“轻资产撬动重项目”。

本该重资产的行当变轻了，这也就逐渐让房地产从制造业逐渐衍化成了金融业——快周转、资本化运作，三军未动，房款先行。

在以前粗放时代，房子不一定盖完，但期房销售额却立马投入到下一块地的竞买中去……

而各种千亿百亿房企TOP榜单上的常客，又天然拥有更强的融资能力，更低的融资成本，通过撬动金融杠杆，真正做到手揣五块钱，撬动五百万的生意。

当越来越多的房企醉心于资本运作，大搞特搞金融，你还奢望他们能打磨出多强的房产品？

购房者的愿望其实简单且纯粹，能够眼见为实，当初描绘的规划能够落地，房子质量没啥问题……

而即便是这最简单纯粹的愿望，却正变得越来越难？！！

……

所幸，调控虽迟但到。

自2016年起，深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点现房销售。

2020年3月7日海南省正式取消商品房预售，成为全国首个全面推行现房销售的省份。此后两年，海南房地产调控基本达到预期目标，市场运行稳定，市场秩序总体良好。

而从去年以来包括三道红线在内的对于房地产市场的去杠杆动作，也展现出监管部门对于房地产市场更进一步规范和调控的决心。

《一代宗师》里有句经典台词：有多大屁股穿多大裤衩。这句话无比适合送给此刻处在风口浪尖上，习惯了长期高杠杆高负债的房企们。

重回本文的开头，我相信调控的初衷是为了让行业更规范，从来不针对任何企业任何个人。

躺在时代红利上的日子终将过去，重新审视自己核心价值，及时调整战略的房企，才能在这一轮的洗牌中生存下去。

天平正向购房者倾斜，取消期房预售制度，又有何不可？