2016年，周星驰的电影《功夫》火遍大江南北。

影片中，一个绰号小龙女的“包租婆”角色一同爆红，成为这个行业最深入人心的IP，没有之一。

直到今天，我们提到和租房、收租相关的关键词，脑海中第一时间弹现出的还是演员元秋在剧中满头发卷，身穿睡衣，斜叼着烟的样子。

电影之外，生活中的“包租婆”、“包租公”们在大众脑海中的印象也是手握大把钥匙、不用工作却收入稳定，每天开着豪车到处收租……是996打工人最羡慕的群体。

而接下来的日子，包租婆恐怕也不那么好当了！

01、壹

2021年8月31日下午3时，国务院举行新闻发布会，主题是“努力实现全体人民住有所居”。

这天下午无数地产从业者守在电脑电视前。希望从中能解读出地产未来的趋势密码。

10天后，浙江的靴子落地。

“浙江方案”草案9月10日正式出炉了——浙江《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），向社会公开征求意见。

梳理了一下，意见稿核心内容如下：

1、『占比 』：“十四五”期间，人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上；其他重点发展城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到15%以上。

人口净流入：

每新增100套住房，需含30套保障性租赁住房

重点发展城市：

每新增100套住房，需含15套保障性租赁住房

2、『时间』：到2025年，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系基本完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解，大城市住房突出问题基本解决。到2035年，住房的居住属性更加突显，住房供需实现动态平衡，住房保障体系成熟定型，基本实现“住有所居”现代化。

3、『对象』：保障性租赁住房主要面向城区无房新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等群体。

4、『产品』：新开工建设的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；已经开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的，可以适当放宽面积标准，户型面积大的可以按间出租，适合改造成小户型的应予以改造。

5、『价格』：租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定，或依据政府发布的参考价格确定。

综上，概况起来就是——

未来，在浙江一些城市中，每年新增的住宅供应中需15-30%为保障性租赁住房。这些租赁房面积不超过70㎡，主要提供给城区无房的新市民或青年人。租金价格将远低于市场价，或以政府发布的价格为准。

对新市民和刚需族来说，是一大利好，相当于吃下一颗定心丸。不用担心租房随时被房东收回，打消了漂泊异乡的居无定所感，也不用担心房租越来越高，而是有政府指导价撑腰。长期来看，对稳定房价，留住人口将起到巨大的积极作用。

对投资客，囤房族来说，则是一次釜底抽薪式的重创。不仅消灭了相当一部分的”刚需“，连租赁市场都给一窝端了。房子卖不掉，大不了当包租公的梦想也破碎了！

02、贰

那么，哪些城市榜上有名呢？名单如下：

根据征求意见稿的草案，嘉兴此次全域覆盖。

其中，嘉兴市区为人口净流入的大城市之列；适用每年新增供应住房需30%为保障性租赁住房的条例；嘉善、海盐、平湖、海宁、桐乡等五县为其他重点发展城市，适用每年新增供应住房需15%为保障性租赁住房的条例。

那么，如这一草案最终通过（大概率），对后市的影响会如何呢？

首先，对这几类人极大利好：

1、在嘉兴的无房新市民、青年。

需要注意的一点是，这里说的是新市民，而不是新居民。很有可能保障对象是已在嘉兴落户的“新嘉兴人“。如果仅仅是在嘉兴工作，但户口还是留在老家的新居民，或许无法享受这一福利。当然，具体执行政策还需静候草案通过，各地出台地方执行细则。

国人对买房的执念，一方面是文化所致；另一方面也和国内的租赁市场混乱不无关系。个人房东随意涨价，赶租户等行为几乎不受约束；近几年，资本进驻租赁市场，大小平台暴雷的新闻又层出不穷……导致租房的安全感极低，也加剧了刚需买房的迫切感。

眼下，国家出手整治，国家队进场。大比例提升保障性租赁住房的比例，无疑是给无房户吃下了定心丸。租金、稳定性都有了国家背书。

买房这事，大可从长计议！

2、有闲置土地的集体、单位、园区等；

草案中提及：保障性租赁住房坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。

接下来，保障房租赁住房的建设是一大风口。也是国家明确扶持的项目。补贴和经费自然也少不了。草案中明确，积极争取中央各项补助资金，省级财政在现有经费渠道基础上加大支持力度。同时，统筹从土地出让收益（10%以上）或土地出让收入总额（2%以上）中提取的保障性住房建设资金、从土地出让收入中提取的“腾笼换鸟”专项经费等各级各类有关资金，用于发展保障性租赁住房。

所以对手头有闲置土地的集体、单位、园区等来说，投入到保障性租赁住房的建设中，不失为一项长期且稳定的收益来源。

03、叁

这一草案，对未来的楼市又有哪些影响呢？未来置业需要注意些什么？手头哪类房产需要重点关注？

敲黑板！70㎡以下小户型，不再那么香了~

以往小面积住宅是投资客的最爱，尤其是学校附近和开发区内的小户型。前者是名校光环；后者是客群庞大。但这一过往，很可能成为历史。

当下楼市2个基本面，1是消灭学区房，采取多校划片+轮校制等打破学区的确定性；其次就是住有所居，大力发展保障性租赁住房。

以浙江草案为例，每年将涌现出新增供应约1/3的保障性租赁住房。

1、面积都在70㎡以下，且租金极具竞争优势；

2、这些新开工的保障性租赁住房，应按照职住平衡原则，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。

也就是说，未来刚需客不着急买房过渡了，租赁客也有便宜地方租房了。那小面积的住宅，也就失去了上涨的动力。投资的意义自然也就不大了！

随着租赁市场的规范，国家队的进驻。包租婆、包租公们的日子也就没那么滋润了。如果手头还有多套小户型的投资一族，建议可以趁早重新布局手里的房产。

而原本考虑小户型过渡的刚需一族，也可以重新规划一下自己的置业计划。多孩时代，改善当道，一步到位也不错！