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最近多地都即将迎来今年的第二次集中土拍出让。上一次土地出让的火爆，许多人还历历在目。许多城市的地价纷纷创下新高（画风如下）

这一次还会再掀高潮吗？

要打上一个大大的问号！

为什么这么说呢？多地吸取上次集中土拍的经验教训，纷纷出台了土拍新政。

“竞品质“成为新一轮土拍的标配。

要理解这次土拍新政的威力。需要先花一点时间，梳理下近年来各地的土拍都是怎么演变的。就像一路升级打怪，终于迎来了大BOSS！

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土拍1.0——现场竞拍，价高者得

最初的土拍大多为——现场竞拍，房企们齐聚一堂的举牌报价；最经典的一幕就是2017年嘉兴集中土拍，房企报名实在太多，最后弄了个大剧院来举行，某房企代表在成功夺地后振臂欢呼！这一振臂，载入史册。

土拍2.0——网上竞拍，价高者得

后来大家觉得这种现场报价，太让人上头了。大家还是网上竞拍吧，互相不见面，也不知道有多少家房企参加，都有哪些企业参加。这样可以少点刺激！

但依然屡屡拍出高价，溢价率动辄翻倍，甚至200%-300%也不在话下。

土拍3.0——封顶熔断+竞配保障房

随后，多地开始推出“熔断机制”，即当土地价格达到封顶后就不再往上拍。转而进行配建住宅或保障房面积的竞拍。

这样设置的初衷是先设置一个最高价，使得楼市不再出地王；其次用无偿移交保障房的形式，增加开发商的成本，让房企们望而却步。

但后面的效果大家都看到了。房企们照样高歌猛进，地价是被限死了。但是保障房面积却一再创新高。有的地块最终一大半都是保障房，只有一小部分是可售的商品房。

有人会问，房企这是来做雷锋吗？当然不是，最终无偿移交的保障房都会换算做成本，加在可售的商品房上，让购房者来买单。

这个阶段，楼市新增了一个名词叫做“实际楼面价”。

指的就是将保障房折算进商品房后的真实土地价格。有的地块只看熔断价的话，楼面价只有7、8K，但实际楼面价翻一倍还不止！

土拍4.0——限地价+限售价

在以往土拍中，不管熔断价设置多少，竞配保障房面积多少。开发商最终都会加在商品房部分，让购房者买单。

戏称“羊毛出在猪身上”。

政府把原本需要支出财政建设的社会保障房转嫁给了开发商，开发商又转嫁给了购房者。对控制房价不起作用，反而助推了房价上涨。

于是在宁波、杭州等地，又纷纷升级土拍策略。改为限地价+限售价的双限。在土地挂牌时就明确该地块上的商品房未来售价多少。这就意味着，开发商在熔断后继续加的保障房，都要在利润空间里出。对房企的开发成本是一大考验！

但即使如此，依然诞生了不少高地价。看这几年宁波和杭州的土拍热度就知道了。老百姓对此无奈戏称“房价越来越贵，品质越来越差”，“用最贵的价格，买最差的房子”。

为什么呢？道理很简单，地价和售价都限住了，竞拍越激烈，实际楼面价越高，留给造房子的资金就越少！

导致楼市一度出现“新不如旧”的怪相。开发品质严重开倒车！

就是因为双限之下，能造出来不亏已经要拼尽力气，品质这种东西太奢侈了；反观老盘，当年拿地售价都没有如此严苛，反而诞生了不少高品质的小区。

同时还诞生了另一种怪相——疯狂搭售。

毕竟开发商投拓们也不是傻子，明显亏本的生意怎么会做。人家其实自有另外一本账，那就是卖房时各种捆绑，精装修、车位、储藏室等都是小儿科，还有升级包，软装包等在售楼处里等你……总之，办法总比问题多！

03

土拍5.0——竞品质，现房销售

时间终于走到了2021年8月，杭州第二批31宗宅地集中挂牌，最新“土地新政”也随之出炉。与以往不同的是，新政不仅修改了溢价率上限，还首次试行“竞品质”+现房销售。

不过，这一政策并非全覆盖，而是从31宗里选择了10宗宅地率先试水，告别了单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后再进入“竞地价”程序，最后通过先验收后以“现房销售”的形式确保方案落实。

同时，对参与报名的门槛也大大提高。以往房企参加土拍，一宗地需要缴纳若干竞拍保证金。杭州此前为5000万，平湖许多地块1000-2000万不等。

而根据这次新政，保证金将提高到宅地的20%-30%。由于杭州地价大多超过十亿元，保证金就高达数亿元。

从之前的5000万元提高到保证金的数亿元，对房企而言，这意味着拍地的资金门槛大幅提高。在集中出让的情况下，房企想同时参加多宗地块的竞拍的难度大大提高。

例如第一次集中土拍时，掏出5个亿可以报名10宗地块的竞拍，这次可能就只能参与2-3宗地块的角逐。

这样，单宗土地的报名人数就会锐减，竞争的人少了，热度自然就低了，价格也就稳住了！

再加上前段时间，监管部门再次敲黑板“房企买地金额不得超过销售额40%（含并购）。国家在各地二次集中土拍之前重申红线。就是给各房企敲响警钟，报名前对自家的拿地销售比心理要有点数！别瞎报！

此消息一出，我就在朋友圈发了一条，今年的二次集中土拍房企巨头们要集体消失了。

所以，从上面我们可以看出，这次土拍新政不仅仅是一次单独的新政。

更是在以往土拍历史上一次又一次升级演化而来。几乎把土拍游戏中所有漏洞都堵上了，全部门槛都提升了，360度无死角！

在这样严苛的条件下，很难再出现地王。许多城市的最高地价，或许都要定格在上一次土拍的记录。

看到这次的土拍新政，我只想说“稳地价，稳房价”，各地政府这次动真格了。

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那么，接下来2大猜想：

猜想1：平湖接下来土拍会否跟进杭州拍新政？

对此我觉得：部分借鉴，因城施政的可能性更大。

本轮杭州土拍的新政还是十分严格的，可以看作调控的一次升级！但从近期嘉兴楼市的表现来看，稳字当头。没有进一步出台调控的紧迫性。

部分借鉴的概率较大，如重点地块加大对品质的要求，打造封面作品等。

平湖暂时没有出台竞品质的土拍新政，但从近期主城区的土拍来看，早已有此苗头。

如文桥里的带方案出让、南市新区的明湖璟园地块和滨江南市地块“外立面需采取铝板建设，成本不低于1000元/㎡”，都是高品质、高要求！

此外对小区的地面车位、车位配比、绿化率、建筑密度、建筑风格等都做出了全方位的要求。可见，在品质化开发的道路上，平湖已经迈出了第一步！先人一步！

猜想2：二次土拍后，楼市是凉凉还是回暖？！

最后，如果土地市场热度降温，那么楼市会遇冷吗？甚至网上出现了“下半年买房，客户要成大爷，房东开发商要当孙子”等夺人眼目的言辞。

对此，我认为：

新政≠楼市降温，更≠房价下降

只是当潮水退潮时，你才知道谁是在裸泳。而真正有实力的城市，则会在一轮又一轮的调控中，变得愈发基础扎实，含金量十足，价值愈发彰显！

尤其是平湖在全省怒刷存在感。

先是，7月28日喜提浙江首批28个高质量发展建设共同富裕示范区试点，成为缩小地区差距领域的试点示范区。

接下来将编制三年行动计划，大胆创新，积极探索，高效发展！

同一天，在《2021中国县域经济百强研究》中平湖再创佳绩。位列全国43，全省第十。比上年排位跃进了6个名次！

与此同时，提出在主城区90平方公里范围打造公园城市。按照中优、南进、北融、东拓、西联进行总体布局。对全市的生活品质、教育医疗、交通配套、消费品质等都做了详尽的规划。

品质平湖，品质生活，未来可期！