“不许抱团涨价！”、“挂牌虚高的卖房人，慌了！”

这两天刷资讯，大家一定被诸如此类耸人听闻的标题吸引，点进去一看，内容大同小异，传递这样一个讯息：

房地产风向标之一的上海，自2021年7月9日起，也进入“二手房指导价”时代了！

有二手房看房经验的朋友应该都清楚，与一手楼盘预售时一房一价备案公示不同，二手房交易普遍存在两大痛点：

1、房源真实性

2、价格可靠性

房源真实性不消多说，你看到套挂牌的房子感觉性价比不错，打电话过去一问，被告知房源没了（卖了，不卖了诸如此类），然后电话那头接下来不断给你推介其他楼盘，你如梦初醒，恍然大悟，这是一套钓鱼房源，自己上钩了……

价格可靠性，则多见于房东不诚心卖，房源挂着玩儿；或者房东临时坐地起价。前者浪费你时间，后者浪费你荷包。

二手交易作为一门生意，中介的职责本来是消除购房者的信息不对称。但如果中介借机利用这种信息不对称，坑买家一把，那就有点不像话了。

在去年11月，上海曾出台《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，规范了中介挂牌二手房的动作；今年3月，又联合通报了6起违法违规案例，更引发链家一夜之间主动下架2万多套房源的动作。这些都可以看作，在严控房源真实性。

而这回7月9日的的管控，是将管控范围扩大到了价格端：上海房管部门，以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

挂牌价核验政策，顾名思义，以后你这套房子，挂牌价格自己说了不算，需要政府来核验。

据悉，上海房协已通知11家头部经纪机构，在接下来的一周内，对上海全市数十万套存量二手房挂牌房源集中清网，价格虚高房源立即下架，不管是线下还是线上渠道，都不能展示。

未来，在挂牌二手房信息前，需要在平台输入挂牌价格，如果超出该房源所在小区的真实价格最高价，就会被判定为“不通过”。之后再次上架的房源以及新增挂牌房源，都必须通过真实价格核验环节。

上海不是第一个出台二手房指导价的城市。

今年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，成为首个建立二手房成交参考价发布机制的城市，具体来说，就是以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

之后，无锡、宁波、合肥、三亚等地也出台了二手房指导价政策。不过宁波、合肥只涉及学区房，对学区房炒作定向打击。

5月，成都也建立二手住房成交参考价格发布机制。

再到最近，西安、上海也加入二手房指导价大军，粗略算起来，全国已有8个城市正式加入“二手房指导价全家桶”。

再看这些城市，无一不是最近几年楼市极度火热的城市。既然要降温要调控，大家都打组合拳，而且方法大同小异，限完一手限二手……

那么几乎可以肯定，上海绝对不会是最后一个城市~

已经实施二手房指导价的城市，根据目前披露的讯息，许多地方指导价比挂牌价普遍打了8折，有人认为，房价的水分被挤了一小部分出来。

以最早实行二手房管控政策的深圳为例，6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大关，环比下降22%，同比下降73.8%。

所以甭管有的黑嘴如何反驳，限价作用当然是有的，而且是立竿见影的！

不过，东风吹战鼓擂，凡有张良计，必有过桥梯。应对之策早已浮上水面……

我们知道，一手房限价时候，滋生出“双合同”、“茶水费”、“号子费”……最终价格倒挂的楼盘，实际还是以偏向市场价的价格成交……

现在二手房通过指导价，来限价，魔幻卖房信息已然上演。

例如西安地产圈，目前盛传某业主将一套超过600万的房子以300万的价格挂牌卖出，但购房有个附带要求，必须让买家附带购买一副毕加索的假画。重点来了，假画的标价高达380万。

笔者看到这则新闻直呼内行，上回看到类似异曲同工之妙的大概就是下边这张图了……

这个讯息也说明，“指导价”能在明面上“限价”，但很难管控住背后的骚操作。

懂的都懂！

在笔者看来，二手房指导价真正具备超强杀伤力的，其实是它的“限贷”功能！

因为二手房指导价，已经被实施城市的银行，作为房贷发放的参考。

而如果二手房指导价打8折，也就意味着所获贷款额度也要打8折！

举个例子，原来挂牌300万的房子，按照以前的玩法，买家首付只需要90万，贷款额度可以有七成也就是210万；如今指导价一来，房子先给你指导成240万，贷款额度再在这240万基础上给七成，也就是只能贷168万了。如果你像我上一段描述那样，在指导价外额外还要给房东60万市场差价，那你的首付就要达到是132万！

限贷远比限价更具杀伤力，信贷是楼市真正的7寸。而银行之所以这么做，就是为了防房地产金融风险。银保监会主席郭树清几次三番喊话房地产泡沫问题，要降杠杆，我们一定要高度重视和警惕。

上周我在《房贷收紧，银行躺平，二手凛冬已至…楼市变天前兆？》一文中，已经提醒过二手信贷业务被卡脖子的问题。

如果有越来越多的城市，都开启“二手房指导价”，包括平湖在内，那么，我们可能真的要做好二手房凉凉的准备。

勿谓言之不预也！

那么，在平湖尚未开启“二手房指导价”，大家依然还是会遇到房源真实性和房价靠谱性两大痛点的情况下，二手置业有没有值得推荐的平台呢？

这里强烈推荐平湖房产网二手严选子版块——平小房小程序。

上边的房源经过专员勘测，不仅全部保证真实有效，而且许多都配备的VR全景看房，让你足不出户就体验身临其境的感觉。