最近各地楼市，都在悄然发生变化。

我关注了许多城市的地产公众号，发现许多楼市大V，

纷纷发出预警：

杭州 / 层楼

宁波 / 地产老司机

嘉兴 / 禾枫说楼

深圳 / 樱桃大房子

如果只是一两个声音，代表不同观点；但当这样的声音成为主旋律，还是需要我们多一分谨慎和反思。

那么，平湖楼市的现状又是如何呢？

先说结论，和整体大环境差不多。

除了少数新开红盘依然高歌猛进，二手和不太好卖的新盘已经感受到了一丝凉意。虽然整体市场热度还在，但这波行情明显已经是强弩之末，走到了尾声。

许多中介表示，进入6月后还未成交一单；而一手房的置业顾问也表示：原本急吼吼的购房者，一夜之间变得不急了，观望情绪隐约开始弥漫……

为什么楼市会一夜变天呢？和以下几个原因分不开：

1、楼市调控，逐渐显威

三月份嘉兴出台新政，简称嘉四条。第一次将全嘉兴纳入了限售圈。外地人在嘉兴五县两区只能买一套房，且首套即限售2年。平湖本地人二套起，也需限售。

一下子将许多外地客户拦在了门外。从嘉兴每个县市可以各买一套，变成全嘉兴只能买一套。是选有一体化示范区光环的嘉善？还是投价格更低的海盐？还是限价更严重的市本级？答案见仁见智。

同时，本地二套起限售，也浇灭了不少本地投资客的热情，毕竟新房建造2年+，拿到产证后限售2年，近5年的时间成本不是谁都HOLD的住。

紧接着，四月嘉兴再接再厉出台“新6条”调控政策。

对市本级项目做出了三套起限购，红盘摇号，优先摇号限售5年等的组合拳。将五县涌入市本级的门槛抬高了，同时又给真正的刚需抛出了新房摇号的橄榄枝。虽说这一政策针对的仅是市本级。但当市本级的行情淡下来，其他五县自然也会感受到一丝凉意。

接二连三的楼市调控政策，随着时间的发酵，正在市场上逐渐显露出威力。未来这一影响，还将持续深化……

2、金融钱袋子，正在收紧

不知不觉，钱荒正在各地楼市蔓延。

多个渠道显示，包含平湖在内的多地银行全面收紧房贷。加息+有选择性放贷成为各银行的常规操作。

如某银行，4月份首套贷款利率还是5.2，6月份已经调整为5.5。即便客户愿意承担高利率，还不一定能成功。

尤其是二手房受到的冲击更大。多家银行表示，已暂停受理二手房贷款业务。之前上半年受理进来的，什么时候能放款，也是未知数。

这一消息在网友中得到证实。“天上的云”爆料：自己上半年卖掉一套二手房。想去买新房。结果老房子卖了，新盘就要开了，下家贷款的部分迟迟没有到账。现在每天都忐忑中度过，就怕两头落空。

这次银行的集体收紧。和今年年初的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》有关。

通知中明确要求：工农中建交邮以及国家开发银行等7大银行房地产贷款余额占贷款余额的比例上限为40%；个人住房贷款余额占贷款余额的比例上限为32.5%。对其他股份制银行，城市银行也都做出了相应的比例规定。

换句话说，每家银行发放个人房贷的总池子是相对确定的。经过上半年的消耗，每家的额度都大大缩水，而下半年才刚刚开始。只能抬高一手门槛，收紧二手名额，不然到年底，可能一分钱额度都没有。

再加上，各地席卷起严查经营贷进楼市的风。这笔钱想进楼市以及几乎不可能，之前违规流入楼市的一旦被查到，也面临抽贷还款的命运。

总而言之，流向楼市的资金，从大水漫灌变成了涓涓细流。结果可想而知……

未来，如果都要靠老百姓自有资金全款买房的话，即便在共同富裕示范区的浙江，这样的家庭也是少之又少。何况，能拿出这么多钱的，也基本不缺房！

3、价格跳涨，时间换空间

最后，在这一波行情里。平湖的房价涨幅有如坐上了火箭。也到了停下来歇口气的时间。

从一手房预售证价格数据来感受一下：

2020年2月万科盛唐景苑拿到7、9、10三栋楼的预售证，价格为毛坯均价16000元/㎡+装修2890元/㎡。

到2021年4月，同一区域的两个新盘预售证分别为：A毛坯20246元/㎡+500元/㎡全装修+车位20万/个；B毛坯19200元/㎡+4000元/㎡精装修+车位20万/个。

装修有好有坏，我们去除这一因素，只对比含车位毛坯价的话。会发现，同样东湖板块1年前和1年后的新房毛坯价，价差高达5000+每平。

这一横向比较放到最热门的南市区域，价差或许还要拉大。

2020年4月，南市玲珑湾申领出11、12#预售证，均价15800元/㎡（含车位）。1年后，2021年4月，南市最新一张预售证发出了毛坯21800元/㎡+3980元/㎡精装+20万车位的价格。

同样比较毛坯含车位价的话，1年时间，同区域价差超7000+。

这个价差体现在房价里，1套房子的总价就要差上百万。一般家庭收入要追上这个涨幅，还是比较难的。

在不差钱的那批客户买好后，市场需要休养生息一段时间才能再产生新的购买力。这也解释了为什么每当房价快速崛起过后，就会迎来一段时间的横盘，以时间才能换空间。

4、楼市规律，拭目以待

此外，据我对平湖楼市多年的观察，发现一个规律：每隔几年就会有一个周期轮回。

例如：2016-2017年是平湖楼市高歌猛进的时代。

2016年8月，中梁以3915元/㎡楼面价取得东湖伊诺华地块，问鼎当时的平湖地王！掀开楼市新篇章。短短1年后，2017年7月12日，平湖市区4地齐拍，旭辉、龙湖大放异彩，其中旭辉以实际楼面价10238元/㎡取得南市地块；龙湖豪掷26亿鲸吞三宗宅地。成为平湖楼市史上第一个高光时刻。

然后到2018年-2019年上半年，楼市都处于冰冻期。南市土拍价格也回落到6-7K+/㎡。乡镇、经开等多宗宅地屡屡流拍。

直到2020年，随着沪平城际挂牌，车位政策放开等，楼市再度迎来飙升。同年底，东方新区低密度宅地楼面价冲破2.5W元/㎡的天际……

按照这个发展曲线来看，平湖楼市16-17年风头正劲；18-19年深度调整；20-21年再攀高峰；那么，21-22年或将再迎调整期。

但是，本轮楼市行情会否打破2年1调整的规律，我们还需拭目以待！

说了这么多，如果简单理解为我在建议你别买房，那就大错特错了。

纵观楼市的发展史，行情有有周期很正常，但无论是房价还是地价的大趋势还是向上的。尤其是房价，哪怕是在行情下行的阶段，也就是横盘不涨而已。虽然市场上或许会有资金问题跳水的楼盘，或者割肉的投资客，但都不是主旋律。

等熬过了横盘期，或许就是新一轮的上升空间。

所以2021年下半年，要不要买房需要分情况来看：

对刚需来说，满足自住功能排在第一位，早买早安心。中国人的骨子里，还是有产才算扎根。所以，无论何时，首付够了就是上车的好时机！

对于改善一族来说。在横盘期可以更加从容的挑选一套心仪的好房。不必在市场的焦灼情绪下，被动退而求其次。算是一大利好。

但对投资客来说，资金的时间成本不容小觑。如果真的迎来1-2年横盘，再加上限售时间。每年的利息累积起来就是不小的数字，或许会吃掉大部分的利润。最后一算账，投了个寂寞。需要谨慎入市！