《民法典》来了！这些内容买房时候不注意，哭的就是你！
来源：平湖房产网（www.ph-fc.com） 2021-01-05 16:28:00
摘要：《民法典》中的许多内容，与房地产息息相关。
2021年到了，不同于往年假期时间带着朋友去看房，今年我选择宅家研究《民法典》。2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》正式施行，与此同时，我国现行的婚姻法、继承法、收养法、物权法等9部法律同时废止，接下来，一切都以民法典为准，依法保护民事权利进入全新的“民法典时代”。
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你一定好奇，为什么这部《民法典》值得我们这种非法律专业的普通人学习？因为这是新中国***部以法典命名的法律，在法律体系中居于基础性地位，也是市场经济的基本法。更重要的是，从生老病死到衣食住行，从婚姻家庭到生产生活……这部《民法典》可谓包罗万象，与每个人息息相关。首先很特别的一条，就是《民法典》新增了一个全新的权利——居住权。我们都知道，买一套大产权房，产证办出后，房主拥有了土地使用权和房屋所有权。而在《民法典》第三分编用益物权中，用了整整一章的内容（第366条—第371条），详细阐述了一个新概念——居住权。第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第367条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第370条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
举个例子，张三的父亲早年丧偶，如今年事已高，找了个老来伴李阿姨。张三父亲想着自己百年之后，自己这套房子是要留给儿子张三的，又担心李阿姨老无所依。现在《民法典》出台后，张三父亲就可以把房子产权留给儿子，但是通过设定居住权的方式，让李阿姨继续居住在张三父亲的房子里，直到李阿姨去世。
对于张三父亲来讲，这当然是***的安排；对于李阿姨来说，她可以在张三父亲去世后继续居住，而且这个居住权仅限于她个人使用，李阿姨的子女也无权继承。
只是对于张三来说，接下去可能面临这样尴尬的境地：拥有一套房子的房本，但房子里住的是一个跟自己没有血缘关系的李阿姨。这套房子出租不了，更难以出手——毕竟房子是用来住的，哪个冤大头愿意花钱去二手市场买个自己根本没法住进去的房子啊！
所以，《民法典》居住权整个一章的内容都非常重要，以后大家在二手房交易中要多个心眼，看这套房子里面是否被赠与别人居住权；从伦理角度，也要求子女多多关注家中老人，谨防这些孤独的老人被“忽悠走”居住权，未来造成不必要的纠纷。《民法典》中，还对二手房交易中，客户“跳单”做出了约束。《民法典》第三编合同第二十六章中介合同这一章，对于提供中介服务的中介人，明确了哪些情况该拿费用，哪些情况不可以。第964条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
第965条规定，委托人在介绍中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
举个例子，张三是一名房产中介，帮助想要买房子的李四到处找房，看了不少房源，***在卖家王五这里一套商品房这里犹豫了很久，双方也进入了磨价格阶段，但***终不了了之。几天后张三再联系李四，李四闪烁其词***说自己不考虑买房了然后挂断电话。后来张三无意中发现，李四与王五在看房那天趁自己不注意互留联系方式，之后已经跳过他完成房子的过户交易，逃避掉了本来应该给张三的中介报酬。
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而根据现在《民法典》内容，中介张三只要拿出法律武器保护自己，即便客户存在跳单行为，但依法，他们依然应该向给他们提供媒介的张三支付报酬！所以，妄想着利用完中介就跳过，白嫖中介服务的一批“精明人”，算盘恐怕以后要落空。这既是对房产中介的保护，也是对二手房交易买卖双方契约精神的一种宣扬。有利于整个二手交易更加规范，也让行业更加健康和透明。《民法典》中，对于已抵押的房屋办理过户，有了全新的规定。过去，张三买了套房子假设这套房子值100万，然后张三拿着这套房子在银行办理了抵押，跟银行借了70万出来；后来张三要把这套房子以120万卖给李四，李四说咱们一手交钱一手过户。那这时候张三就必须先想办法把银行借的70万补上，然后银行解除抵押，再然后他们才能按流程办理过户，张三从李四那儿收到钱后又要把先前想办法借的70万还给别人……一通操作，借还借还，徒增不少工作量和人情债。
而在本次《民法典》第二编物权第十七章第406条，做出了新规：
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让地产财产的，应当及时通知抵押权人。简单理解，张三跟李四二手交易，张三这不欠着银行70万贷款嘛，根据《民法典》新规，可以不解除抵押，直接办理过户。这房子虽然现在设立着抵押，但是现在抵押权可以跟着房子走。无非卖房子时候，张三必须通知银行，自己现在有这么一番操作。这之后李四的款给到张三后，张三再拿着这个钱偿还银行抵押贷款的70万，就方便多了。
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我在研读《民法典》时候，这则内容让我很震惊，某种程度上，《民法典》这条新规，直接影响，其实是帮助房产抵押人把拆借、过桥一类性质的短期贷款给省略掉了。长期来看，其实是对使用杠杆进行买房、投资者的一种非常友好的条例。与此同时，我也看到了这条内容背后还有隐患，例如一手房领域，一些不靠谱的开发商，前期把房子集中抵押给银行进行贷款，同时又把商品房拿来卖，***债还不上直接跑路，这房子抵押权在银行，业主又掏了真金白银，到时候就麻烦了。当然，我认为，具体实施细则肯定有更进一步的完善，我们也可以拭目以待。
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坊间有人把这则条款解读成 卖家张三的房贷接力给买家李四还，我认为这种解读是错误的。但不可否认，未来二手房的交易量会随着这条新规大幅提升。除了以上几条外，还有方方面面大家感兴趣的内容都能在《民法典》找到答案：配偶婚内出轨送小三房子可以要求撤销赠与（第663条、第1091条）；甚至***近闹得沸沸扬扬的，某小区业主集体维权小区内会所被侵占的问题，也能在《民法典》找到答案：第274条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主所有。
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以前读书时候，有句话叫做：学好数理化，走遍天下都不怕。步入社会后，发现除了数理化，社会是个复杂染缸，***难直视的是人心。后来在B站看视频，法学网红罗翔老师的一句话让人醍醐灌顶：
只因为法律在你我生命中，包括但不限于买房卖房这个领域，都能成为***强有力的武器
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