楼市有三块试金石:土拍、新房、二手。
三者环环相扣,相辅相成。
其中,土地和新房价格一直被喻为面包和面粉的关系;那么二手就好比黄油。面粉再好,没有黄油,美味的面包也无法出炉!
平日里,我们通过土拍知道地价的变化、通过一手的备案价和开盘销售情况来了解楼市行情。但二手作为***的流通环节,和接受市场检验的试金石,却因为数据缺失而披上了神秘的面纱。大多时候,我们只能通过网站上的房东挂牌价、中介的口述、业主群的群聊等间接的方式来感受市场的冷暖。
但这里面弊端和槽点颇多,以挂牌价为例:挂高挂低,完全取决于房东的心情和对市场的感知,不能真实反应市场行情。容易给其他买房卖房者带入误区。
何况,不少挂牌的二手房纯粹是“钓鱼”。
***近,我们采访了平湖二手市场的一线从业人员,拿到了12月主城区代表性楼盘的一些成交数据。***真实、新鲜。以点概面,一起来窥探平湖二手楼市鲜为人知、却新鲜真实的一面。
PS:在此特别感谢好人家、合硕房产刘总等倾情提供的成交信息。
01
东湖&南市,领涨全市
从二手成交情况来看,平湖东湖版块和南市新区的二手房无论是次新房、还是高房龄的商品房、老破小等,整体成交价高于城西和城北,领涨全市。
以区域内的两大人气楼盘为例——滨江万家花城和御龙湾,近期成交价普遍破2w。
如,滨江万家花城
兴和苑126平,9楼,毛坯280万,单价约2.2W;
锦湖园89.55平,29楼,毛坯175万,单价约1.95W;
万和苑117平,15楼,毛坯246万,单价约2.1W;
御龙湾近期成交
1期,89平,6楼,精装,总价188万,单价约2.1W;
2期,89平,4楼,简装,总价182.8万,单价约2.05W;
3期,128平,26楼,毛坯,总价255万,单价约1.99W;
3期,118平,7楼,毛坯,总价230万,单价约1.95W;
值得注意的是,上述大多房源未满二,算上中介费和增值税(大多买家承担)等过户成本,实际房价还要加上7个点,单价上浮1500元/㎡左右。算下来,滨江和御龙湾等热门小区的二手房,好楼层到手价约2.2-2.3W!
接下来,第二梯队的房源是5年以上房龄的商品房,如锦绣庄园、金色港湾、城市花园、恒大名都等。成交价在1.7-1.9W左右。
金色港湾135平,12楼,总价248W,单价约1.8W;
锦绣庄园180平,11楼,总价315W,单价约1.75W;
碧桂园132平,11楼,总价236万,单价约1.79W;
恒大名都122平,27楼,总价218万,单价约1.78W;
……
主要原因是这些小区由于年数较长,装修风格过时,价值大打折扣。还有车位不足、人车分流等硬伤影响了综合房价。唯有城市花园,近期成交一套89平,4楼,带装修无车位,总价175万,单价约1.97W。在同房龄中为佼佼者!
这和楼盘整体抬高、人车分流、泳池配套等有关。即使用今天的眼光来看,城市花园仍不失为一个高品质楼盘。好的楼盘可以走出自己的独立行情!
02
非主流区域,好产品自己会说话
和新房一样,平湖的二手房也呈现冰火两重天。城西和城北的二手成交数量、价格都相对走低。
我们先来看城西的楼盘二手表现:
海德城98平,5楼(顶楼),120万,单价约1.22W;
海德城89平,4楼,127.5万,单价约1.43W;
翡翠花苑78.5平,18楼,94万,单价约1.19W;
名都佳苑89平,5楼,110万,单价约1.23W;
……
从数据上来看,城西近期成交的房源价格普遍不高。主要和版块内小区房龄久、停车难、且大多无车位有关。从这点可以透露出,城西苦无改善房久矣。
荣安新地块,能否激发城西人民的换房热情?!拭目以待。
相比之下,城北版块近年来出让住宅用地频频,带动了人居的迭代更新。进入二手市场的房源选择也更大。价格也仅次城东和城南:
以江南景苑为例:
115平,5楼,精装,235万,单价约2W;
87平,2楼,毛坯,150万,单价约1.72W;
另外一个表现亮眼的楼盘是金色华庭。近期项目对面汇景幸福里热卖,也带动了一波价格上扬。同时平师附小的学区也给该楼盘加分不少!
如89平,2楼,带装修无车位136万,单价约1.53W;
89平,5楼,装修有车位153万,单价约1.7W;
89平,10楼,装修有车位156.5万,单价约1.76W。
看了这么多,我们不难发现二手房和一手房的成交逻辑,有很大不同。
没有了高大上的售楼处,专业的置业顾问、精美的样板房等销售道具。楼盘自身的品牌、地段、配套、品质、户型优劣、物业好坏……都成为成交的关键因素,直接影响***终成交价。
所以也给我们买房人提个醒,在买一手房时,务必用做减法的心态去看你要买回家的那套房。剥掉重重包装,内核是否依然值得你买单?!
我们今天举例的这2个城北楼盘,前者凭借景乐房产的品牌影响力,洋房+小高层的低密度规划,在经开的二手市场一枝独秀。甚至可以媲美东湖和南市的普通商品房。后者凭借当湖街道+平师附小两大光环加持,也迎来了自己的春天!
再一次验证了,二手市场里产品是王道!
好产品自己会说话。
江南景苑
03
老破小,(几乎)没有涨
但是,一个值得注意的现象。
在这一轮热火朝天,***的房价大跃进行情里。
老破小,几乎没有涨!
大多原地踏步,或者涨幅甚微。逆水行舟不进则退,房价也是一样。如果全市普涨,你的小区没有涨,其实就是家庭资产在贬值。
目前平湖楼市里,10%次新房在领涨,20%普通商品房在跟涨,70%老小区其实没有涨。具体就不举例了,但参考城西的近期成交价,可见一斑。
看了这么多套二手房成交数据,我们不难发现。楼市里二手呈现出如下格局:
东湖版块 ★★★★★
南市新区 ★★★★★
城北版块 ★★★★
城西区域 ★★★
5年内次新房 ★★★★★
5-10年商品房 ★★★★
10年以上老小区 ★★★
拆迁安置房 ★★★
网图
原因很简单,
地产开发5年一个周期,迎来一次产品升级。
除了少数高品质的楼盘可以穿越1-2个周期,保持和新房一样的涨幅。大部分都会在时间的长河里,逐渐被“改善族”淘汰。
无他,人们对美好生活的向往,是永无止境的!
用今天的眼光来看,早些年平湖楼市盛行的90㎡2房1卫,3房1卫都已经跟不上现代人的居住需求。曾经130-140㎡,三房两卫是主流,现在130㎡四房还要四开间朝南才能称的上“好户型”。再加上老小区基本地面停车,人车矛盾突出;多层无电梯,加装意见难统一;物业多为本地物业,服务意识初级等等……都成为拖住房价止步不前的因素。
而新楼盘,除了户型愈发精细化、人性化之外;园林、建材、物业也都全方位在提升。更符合现代人的生活居住习惯。建议5-10年左右做一次房屋置换!
5年内的次新房,在二手市场高价成交概率***;尤其是在房住不炒,新房限价二手房不限价的时代。更是换仓的好时机!保证资产不被贬值。否则超过2个周期的房产,届时可能面临无人问津,想卖也卖不掉的尴尬局面。
投资大师威廉欧奈尔曾做过这样的定论:赢家法则是,不买落后,不买平庸,全心全力锁定头部产品。想一直做楼市的赢家,就必须盯牢市场上的头部产品。
04
今天,是元旦小长假过后的***个工作日,
预示着2021的正式到来。
无论2020有多少收获还是遗憾,俱往矣。
2021,势必是一个发生各种剧烈变革的年份;平湖的崛起按下快速键。
东方公园动工、南市铂尔曼开业、长城整车落地、沪平城际开工、南河头三期启动、城市多条快速道竣工、东湖游船码头水上游线开通……还有更多意想不到的惊喜。这样的平湖,值得你用尽力气去拥抱!
祝愿大家在新的一年里,住得更好。