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本周一（12月14日），城西的土拍结果超出许多人的预期。

经过59轮竞逐，荣安地产以9324元/㎡的楼面价将解放西路北侧、规划道路西侧的地块收入囊中。

城西全新地王就此诞生。

而就在下周一（12月21日），东湖边两宗住宅用地也即将迎来竞拍。

出让条件中，罕见的低容积率和限高，如同刻在骨子里的豪宅基因，让人对这两块地的***终成交价充满期待。

究竟东湖板块的成交楼面价新纪录是否就此诞生？

甚至11月底卓越刚在南市创下的2020年平湖***地王的位置能否坐稳，答案都将在下周一揭晓！

但有一点可以肯定，如此低密的优质住宅用地，未来大概率是打造别墅型+洋房这样的产品。

根据帕累托法则，这也就意味着一个残酷事实——

市场上多数刚需首套客户，与这两块地***的产品是无缘的。

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就在几个月前的730土拍当天，同样东湖之畔，***内就炸出两个板块地王，实际楼面价都在12000元/㎡左右。

之后，这两块地逐渐揭开神秘面纱。

其中2020平-22号地块（老公安地块）被鸿翔中金摘得，打造了建面约143——356㎡的天幕大宅。200㎡、300㎡+这样的大平层，放之近十年平湖楼市都是独特的存在！

鸿翔东望樾府效果图

本周六，鸿翔东望樾府将迎来生活艺术馆的开放。

而2020平-28号地块（杨家浜地块）被自然人王曼摘得，后来的故事我们也很熟悉，王曼身后的“神秘力量”鼎仁为东湖畔带来了东湖里项目，主打产品建面约125——149㎡。

270°的观景视野，让“东湖控”大呼过瘾。

但惊艳尖叫过后，我们又不得不面对一个现实——面积起步档都在125㎡+，如果置业需求仅仅只是100方以下的刚需购房者，其实是无法匹配这两个项目的！

而整个东湖板块，除中筑名瑞华府和盛唐景苑还有若干尾房在售，已经没有其他一手房源供应！

图片来源网络

换言之，鸿翔、鼎仁，以及下周土拍的两块地，他们才是真正2021年整个东湖板块一手房供应的主要力量！

老平湖都有东湖情结，可是2021，东湖畔房产品面积和***的价格，你的荷包和预算，是否真正撑得起老平湖的东湖情结呢？

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再说南市，如果说东湖打的是情结牌，那南市新区则是这些年当之无愧的新贵！

且不说深耕南市7年的滨江次新房如今在二手市场能卖到2W+，单讲南平花苑（旭辉平国府）、春江悦府（龙湖春江天玺），无一不是当年拍地时候的地王，后续销售时备案价天花板的存在。

南平花苑效果图

而即便如此，依旧能火爆销售，快速售罄。

南市新区***的龙头，当属卓越无疑。

两年时间，明湖熙园、明湖雅苑相继清盘，卓越雅苑即将在12月迎来加推，铂尔曼酒店开业在即。上个月，重金摘下的2020平-50号地块，更是截至今天2020年平湖的新地王。

整个南市新区，土地供应又非常稀缺，在2020平-50号地块之前，还得追溯到去年滨江庆和苑地块（已于今年9月售罄）。土地供应的稀缺，也造成一手房供应的稀缺。按照目前现状推导，2021年南市主要在售的，将是卓越雅苑剩余400多套房源，以及50号地块开发出来的产品。

而50号地块出让条件中，限高和限高低差，也决定了未来打造的产品定位走改善豪宅路线，加上卓越雅苑只有135㎡、165㎡两种户型销售……

你没有看错，明年南市新区，推出的一手房，极大的可能，跟需求100㎡以下的朋友，擦不出火花！

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前阵子，我拍过一条抖音，大致就是说，一些刚需首套购房者，买房喜欢挑肥拣瘦挑三拣四，非南边不买非东边不买。但南边东边其实跟这些购房者没多大关系。

当时这个视频一出，有人点赞有人拍砖，但拍砖的老兄多半只是出于对现状不满的义愤填膺，并不能否定我的这个观点。

有的时候，我们必须认清现实。

好比多数人都是喜欢帅哥美女的，多数人都是希望不用上班每天睡后收入五位数六位数这么增加。

但当你本身条件一般颜值平庸，自己爹妈不是土豪富翁且不存在一个胡润百富榜前十大佬是你失散多年的亲生父母情况下，你只能接受退而求其次，只能接受跟一个普通人共度余生，只能接受每天老老实实去上班谋生。

一些超出自己驾驭能力范围的东西，想想可以，认真你就输了！

其实，要说居者有其屋，尤其是满足刚需客户的买房需求，并不是没有给大家机会和选择。

譬如城北在售的茂悦府，主力户型就是刚需89㎡+的；即将加推的滨江君品美寓，这次推出的面积段96——123㎡，首开的75㎡也有部分在售；宏建路1600弄，49㎡稀缺小户，也有89㎡做到了大三房……

上周我们还曾盘点了主城区可以捡漏的房源（传送门），扫码也可报名。

当然，除了城北，也有城西。

荣安新拿的城西地块，虽然楼面价和我们预计的保本价不会太便宜，但是从整个地块位置和出让条件来看，打造刚需型产品可能性非常高。

而整个城西，笔者之前就曾撰文提过，生活氛围浓厚，配套也不缺，与主城闹市恰到好处的距离。结合荣安这个开发商品牌，产品力的打造，无疑会对未来城西有一个全新的价值塑造，甚至有望成为城西房产的代表作。

而TA，可能也是2021年，刚需购房者非常不错的置业选择。

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***，我想说。

从来不存在买不起的房子，真正买不起的只有你看得上但此刻够不着的房子。

或许，一步一个脚印，踏踏实实，刚需上车先，后续再想着改善。

或许，不要将目光死盯着价格和定位高高拔起的东片区，南片区，转而投向你曾经忽视的西片区、北片区，可能会有意想不到的收获。

2021年，刚需向西，向北；改善可选东片区、南片区。

图片来源网络

这既是预测，也是笔者诚挚的建议。

以上。