为了让广大房友认识“普遍雷区”，避免深陷其中，今天咱们就来聊聊，买房路上，哪几类物业你需要慎之又慎。

时尚精致的装修，小巧玲珑的面积段和诱人的首付价格。很多年轻朋友，尤其是女性朋友，首次置业的时候，特别容易被公寓以及它背后代表的小资生活所诱惑，而把本可以购买住宅的资金套在这上面。

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当然也有有经验的投资者，会因为公寓的投资门槛低（1套住宅可以分散成2套或以上公寓投资）、维护管理省事（拿房后简单装修即可出租，有些酒店式公寓开发商还包装修和帮租）而抑制不住冲动消费，买下公寓做包租公包租婆。

但以目前的普遍情况来看，无论是自住和投资，似乎都不尽如人意。

先说说自住层面，因为公寓本就不是针对家庭居住来规划设计，所以绝大多数公寓并没有社区概念，居住氛围和满足日常所需上，都与普通社区有一定距离。

并且公寓的生活成本较高，不光水电费一概是都是商业价格计算，物业管理费也要比普通住宅高出一大截。

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***由于公寓的40年产权性质，不能落户就学，使得大部分人到了一定人生阶段之后，不得不置换成住宅，但这时公寓无论是升值空间和脱手难度都比住宅差了不止一星半点。

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再说说投资层面。首先买公寓（尤其是包装修帮租赁的托管式公寓）要碰到的***重关卡，就是开发商烂尾&运营不起来（营销时越说的天花乱坠，交付时就越可能心碎）的风险，并不是说其他类型物业不会，但至少公寓这块暴雷的概率要高得多。

顺利收到房后，总算能安安心心做包租公包租婆了，但是没几年你就会发现公寓的租金回报并没有那么丰厚，去掉出租前装修花一大笔，时不时再维修个设备，替换个家具，改善下设施…真实的租金收益率并不比其他投资高多少，还得搭上很多精力。

***，当你想转手的时候才发现首付比例高（因为公寓在银行信贷中的价值较低的，贷款***多贷5成）加上更高的交易税，都在无形中限制别人接盘，影响物业的实际价值。

开头所提到的，别人的房子涨了快一倍，而自己的房子连零头都没涨到，大概率就因为买的是公寓。

如果说投资公寓的难度是初级段位，那么投资写字楼无疑是高阶玩家的专属。

除了与前者相似的流动性差，升值性差，交易税费高，投资回报率低等，写字楼还有几大问题点：

首先它不是必需品（不抗跌），并非每个企业都必须在写字楼里面办公，这注定了对于它的需求不会成为住宅一样的“刚需”。作为靠天吃饭的行业之一，写字楼的出租率跟经济景气程度息息相关，遇上像今年疫情这样大环境影响，行情瞬间变差且短期难以恢复是大概率事件。

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其次区域市场高度饱和（竞争大），几乎每个城市都开辟有一个区域，为了满足招商引资需求，规划了很多商办用地，导致同一范围内写字楼供应量极大，笔者见过***夸张的一个县城新区，同时矗立着20多栋办公大楼，而结果自然是除了少数几栋热闹，其它大多数处于空关甚至荒废。

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从前面两条，不难得出一个结论，那就是投资写字楼，专业要求很高，需要你对地段、交通、市场、产品…这些方面都要有所专业的知识背景和丰富的信息来源，而这并非普通人短时间内就能掌握。

选对产品与否，直接决定投资写字楼能否收到回报。对于大多数普通人来说，光是避坑就已不易，想要赚上一笔，属实太难。

这类我们分开来讲，首先说无产权的情况，代表性的要数[小产权房]（指在农民集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，也办不了房产证的物业）。

平湖这边的典型小产权房主要有两大类，一类是村民在自家宅基地上自行出资建造的农民房；另一类是村委会或者开发商在集体土地上开发建设的住房和商业用房；这两类房产广泛的分布于农村和各乡镇集市。

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小产权房曾经是很多低收入群体的救命稻草，依靠着比市场价便宜近一倍的优势，它成全了很多人的上车梦想，甚至一度受到投资客的青睐。大家无非抱着“那么多人买了，自己买了也没风险”“政府以后不会不管”的侥幸心理，期待有朝一日小产权房能够“转正”。

但是随着这几年有关部门的再三强调，转正这条路显然是走不通了，也就使得小产权房的核心弊端“没有任何法律保障”这个问题依旧是个死结。

没有产证的房子，意味着：1、以后一旦涉及交易，转让，买卖，继承，手续将会非常麻烦，且得不到任何法律层面的保障；2、不能作为抵押。因为无法证明房子是你的，也无法作为抵押物；3、假使遇到拆迁，能否得到赔偿，赔偿多少都是未知数。

接着再来说说产证有问题。这类房子比前者更为复杂和容易踩坑，一般常见的有：

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司法纠纷房（一般是由于家庭亲戚间财产分割，或者是债务问题导致）在法院没有***终裁决前，产权具有巨大的不确定性和被冻结的可能；

抵押房（指的是把自住房抵押给银行或者机构获得贷款，用于经营、投资或者消费）风险是房东可能存在多次抵押，或者是拿到你的房款后耍赖不解除抵押，导致你钱房两空。

法拍房（大部分法拍房是安全的，没有产权问题上的风险，但仍不保证所有）比如有些法拍房可能出现多次抵押的情况，而很多民间借贷是无法通过机构提前查询到的，购买者依旧有被卷入其他债务纠纷的可能性；又或者原房屋中的房东家人以***住房的理由拒绝搬走，法院也无法强制执行腾空房屋，购买者将陷入没完没了的纠纷中。

买房作为普通人一生中的大事，产权这点平常虽不被提前，却特别重要。碰上以上房子，切记别抱着侥幸心理，避开为妙。

很多人可能会有异议，为何商铺也上了榜？毕竟古语有云：一铺养三代！

的确，商铺有属于自己的高光时刻：曾经相比存款的微薄利息，炒股的巨大风险，实业的入行门槛，买商铺收租金几乎是老百姓闲钱投资者的***。

不过，那只是以前。现在情况则已完全不同，商铺投资基本上是坑多利少。

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首先是消费模式巨变，对传统实体商铺巨大的冲击。在过去互联网、网购没那么新兴时，商铺作为***的消费流量入口，一直保持着稳定且丰厚的租金回报率。

而现在，在互联网的冲击下，实体经济越来越难，除了核心商圈的旺铺，大多数商铺空有高租金，却难在有高产出，正在不断被商家所抛弃。

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租金的收益下降还在其次，***主要的是脱手变现也越来越难。原因在于越来越多的人宁愿轻信开发商的营销概念，也不愿实际去考察下区域内商业配套是否饱和，消费人口能否支撑业绩这些现实问题…买了一堆空有规划和营销噱头的铺子，从交房那一刻就宣判了贬值之路的开始。

后续就算平出或者小亏转手，二手交易的高税费，又足够让卖家和买家，倒吸一口凉气。可以说，前几年投资商铺的，十有八九是只赚了点利钱甚至是压根不赚钱的，真正赚大头的凤毛麟角。

所以，对于普通人来说商铺***别碰，把钱花在刀刃上。当然地段好，人流量大的商铺，并不在上面讨论范围，另当别论。

很多人能在各自的专业领域中乘风破浪，但涉及到买房置业，却像进入了知识盲区，频频发生上当踩雷的惨痛教训。小编衷心建议，有置业打算的朋友们，平日里还是要多积累多关注相关的知识和信息，比如多看平湖房产网的更新。

愿那些买房路上的坑，能被我们的用心来填平！