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今年平湖楼市有许多变化，这其中6月底出台的车位新政，令所有人都印象深刻。

转眼半年过去，买房配送车位渐渐成为了历史，而20万/个的（ZF）指导价也逐渐被大家所接受。

前两天，一位许久未见的老友约鲁提辖出来吃夜宵，说自己买了XX小区的房子，当初那边赠送了自己一个车位。

而***近开发商又在向他们业主销售第二第三个车位，只需要十几万一个，虽然他只有一辆车，但架不住人家开发商说的天花乱坠，尤其接下来市场20万/个的车位指导价作为一个标准放在那儿，现在十几万买个车位感觉还是蛮划算的，应该是一门不错的投资生意。

无独有偶，我的抖音也有不少人私信问车位投资的问题，有老兄说自己手上有点闲钱，但苦于没有投资渠道，地产没骗过他，可是手上的钱买房不足买车位有余，所以把视线放在了车位上……

我们知道，在一线城市和部分二线城市核心地段，由于停车难，投资车位是非常火爆热门的。

那在平湖，投资车位究竟是不是一门好生意呢？

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鲁提辖觉得，所谓投资车位，应当要满足以下几个条件：

1、自己本身是这个小区业主

2、自己用的车位已经有了，再买的这个车位一时半会自己不用

3、可以交易或者称之为流通，并且受到保护

我们逐一来看。

为什么必须是小区业主？《物权法》第74条明确规定，建筑区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。

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换言之，非小区业主要买车位，还得问问该小区其他业主答不答应。反过来理解，如果不进行这样的限制，一个小区里面的车位都让一个外来和尚给鸠占鹊巢了，那小区得乱成啥样？所以车位本身的价值必然是跟房子连在一起，非业主无需考虑。

再说第二条，既然叫投资，那就说明自己用的已经够了，你一个家庭四辆车所以买四个车位，也不能叫投资，只能说是满足自己的停车需求。

***一条是关键，既要受到保护，还要可流通。简单理解，你这玩意儿交易，有产权吗，有产权就受到保护，没产权或者产权不明确的就容易扯皮。我们看到很多的宅基地交易、小产权房交易会产生纠纷，就是因为交易来交易去没产权啥事儿，到***就是一个使用权的让渡。同理，车位如果没有产权，你交易的究竟是个啥？

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事实上，在我国，车位按照权属划分，一般分为产权车位和使用权车位，购买者对应的权力是不一样的。

产权车位是有产权证的，一般来说购买人会拥有50年的产权，也可以买来租赁或者二手卖掉，全程受法律包含。

但是使用权车位并不是，它是一个模糊了产权的概念。之前平湖开发商买房送车位或者说含车位，你到***收房会发现车位并没有产证。但开发商告诉你这个车位就是你的，那怎么理解这个东西呢？如果是租赁，超过20年的不受法律保护；如果不是租赁，那你就把它理解成它其实是你住宅的一部分，会跟随你这套房子产权转移而同步进行转移。但是单独剥离出来交易，你只能是私下行为，不受保护。

所以，严格意义来说，现在平湖车位投资，其实有点名不正言不顺的意思。因为无论是送的，还是后来开发商拿出来销售的车位，好像都没有产权……

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当然，730土拍开始，执行车位新政的楼盘目前都还没有入市，我们也不能随便瞎猜后续20万一个的车位是否有产权。

那如果不考虑车位产权这个问题，假定上述三个条件都满足，投资车位本身前景又如何呢？

我发现许多人喜欢拿着计算器在那边计算投资车位和理财产品，未来20年收益回报差多少。我觉得完全没必要，在进行那一步计算之前，我们理应清楚，自己所在的小区，车位是否具有流通性。那流通性怎么判断呢？

鲁提辖建议要考虑这么几个要素：

1、小区本身的车位配比

2、小区业主汽车保有量

3、小区的实际入住情况

注意，这几个要素一定要同步考虑，一定要同步考虑，一定要同步考虑！重要的事情说三遍。

如果一个小区车位配比勉强1:1出点头，并不意味着小区车位就稀缺，因为这种情况也可能是小区本身定位原因，刚需户型为主，汽车保有量都不高，例如我们现在看到一些拆迁老小区，车位配比可能1：1都不到，住户都是老头老太太，压根不开车，车位空空荡荡，这样的小区你说投资车位，以后卖给谁去？

再譬如，一个小区车位配比1:2.5、1:2.6，似乎平均每家每户都有2个以上车位。但是小区定位就是改善型大户， 住户圈层都非富即贵，每家2、3辆车起步，那这样的小区，别人只有2个车位，你有3个或者4个车位，那你就占优势，当你邻居想要有第三第四个车位时候，就可能从你手上买。

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再比如，一个小区本身入住率低到感人，买的人根本不住，地下车位空空荡荡，那你投资车位也是踩坑。因为这样的小区连实际需求都没有，车位价格只会走下行通道，越卖越便宜……

当然，还有一些其他因素，例如小区不宜过小（总户数200多户的小区意味着你车位接盘侠只能从这200户人家里挑，属实很难）；也不宜过大（户数太多车位也多，你卖车位别人也卖车位，开发商没准自己也在卖，市场竞争充分，价格上不去）；城市公共停车位紧张、违章停车成本够大、物业管控合理等，这就不展开赘述了。

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综上，在平湖，一宗合格的车位投资生意，要求：

1、小区本身体量适中，定位中上

2、车多位少，供不应求

3、小区业主对车位价格敏感度底

做到了以上几点，才能保证你的车位投资是在一个相对具备流通性的环境里。这时候又要考验你买车位时候价格有多低，出手卖的时候能有多高……

所以，车位投资，并不是一般人能够轻松玩转的，一定要从实际出发，慎重再慎重！

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今年6月份，我参加过一个ZF组织的关于停车难的民生会议，当时记录了一些数据：平湖地下闲置车位，当时统计了40多个小区（后续配送的不涉及）共8000多个闲置车位（这些小区实际配建需求2W多个，但实际需求只有1W多点），这其中可售可租的有8个小区，只租不卖的有4个，其他全部是只售不租的小区，而这些小区车位闲置，一方面是车位价格高高拔起，另一方面则是业主宁愿违章被贴条也不想花十几万买车位。

过去，平湖还存在小区业主囤车位居奇的情况，一边是小区其他业主无车位可停，另一边是某业主一人买下十余个车位空置在那里。别说是投资没成，这样的资源浪费也是我们不愿意看到的。

所幸的是，ZF也在努力推进停车场共享、严查违停工作，一些负责任的小区对于业主也实行了停车位购买上限措施，这都是为了解决普通车主和业主停车难问题，也有力打击了利用车位投机的行为。

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***，我觉得，在平湖，投资车位还应多加思忖。除非你这几年内有再买一辆车的打算，会有非常切实的停车需求。如此提前布局，那未尝不可。不然的话，还是把自己用不上的车位机会，留给小区其他业主吧。

毕竟，车位是用来停的，不是用来炒的。