自打今年730平湖***炸出三个地王后，每逢播报土拍信息，吃瓜群众总是热衷于围观和讨论。上周土拍市场，既有长城汽车入主经开区，开启平湖造房造车时代（戳此回顾）。又有南市挂牌一宗体量与质量双高地块（戳此回顾《南市，挂地！平湖年度***强档土拍重磅来袭！》）。粉丝群和留言区，大家也是议论纷纷，好不热闹。

主城区土拍市场进入下半年后，明显热火朝天，而与之形成较大反差的，则是乡镇土拍这半年来频繁遇冷。或底价成交，或流拍重新挂牌。而今天嘉兴港区挂牌的这宗 乍2020-46号地块，细细算来，竟也只是乍浦今年挂牌的第二宗住宅用地！

如果长期关注土拍新闻，或者有在平湖房产网数据中心查询过相关信息，相信大家对于这块地并不陌生，这块地曾于今年8月亮相挂牌，可惜***终流拍收场。此次借助主城土拍热度，重新上阵，起拍价和***限价都较之前有所下调，其他出让条件基本不变。

我们看到，相比之前挂地起拍楼面价1781元/㎡，这回每平方直接下调了356元，***起始楼面价仅1425元/㎡多，这价格在这些年土拍市场极为罕见！

不过也别急着惊掉下巴，仔细查看出让条件，就会知道地块价格“低”，都源于要求“高”。

根据土拍须知的文件可以罗列以下3点：

通俗点来理解就是，这块地上造的住宅80%要以4990元/㎡的单价提供给政府，50%的商业无偿给政府。开发商取得地块后，只有50%的商业部分和20%的住宅部分是自己可售的。

这么看下来，开发商在这个地块上扮演的就是一个“代加工”的角色。那么是否有开发商愿意担当这个“代加工”角色呢？

我们再来重新审视项目的区位：

地块现状

在地块附 ·近分布有中南·泓悦府、碧桂园·山湖源著、天妃东苑以及港龙花苑等等楼盘，生活氛围相对浓厚，且具品牌房企加持，配套齐全，居住便捷性高。

我们随手查看了一下附 ·近这几个楼盘次新房目前在平湖房产网二手板块的挂牌价格。

由图可知，老小区集中在七八千，次新小区八九千，二手房挂牌价格大多集中在万元之下，我们据此推测，一手房去化速度慢，价格拉不开，也是乍浦之前土拍遇冷的原因所在。

而现在降低起拍价，但政府回购的数量和价格标准没有降低，一定程度就是给开发商减负了许多，我们再粗略估算下：

起始总价从23010万降到18408万，拿地成本直降4600万。

一旦以起始楼面价拿地，不考虑回购与商业，保本房价约在6000元/㎡不到。

（保本房价=（楼面价*1.07+3500）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本以3500计算，各项税费及管理成本为房价的15%。）

80%住宅如果以低于保本价1000的价格被回购，那就意味着剩下20%要以高于保本价4000出售，也就是10000元/㎡左右。（此为粗略计算，未将商业和住宅实际建面考虑在内，实际以开发商测算为准），结合该区域其他一手在售楼盘的价格，倒也公道合理。

我们再看附 ·近教育资源丰富，公共医疗齐全，交通便利，临近九龙山风景区，生活全面有保障。未来的客群，应该吸引不少来自上海想在这里度假或养老的购房者。

其实乍浦整个区域的重要性这些年也在不断突显。S101,G25，杭州湾环线高速，沈海高速，远近相宜。同时，乍浦也作为年底动工的沪平城际线路上的重要站点，而且是确定的站点，自带流量。

既然南市新区因平湖站而腾飞，那乍浦也不应落入下风。***近平湖土拍又这么热，旧地重挂并不稀奇，乍浦借势推出这块地，应当会收到奇效。

风口之上的东方大港，有山、有海、有铁路，C位出道，正迎来全面价值重塑！

这块乍2020-46号地块能否涅槃重生，答案将在2020年11月23日揭晓！