近年来，在一些楼市火爆的城市，如杭州、上海等。房企想要摘得一块宅地，需要过五关斩六将。除了拼封顶价、拼保障房、还有个大杀器——拼自持。

简单来解释，就是开发商拍地成功，造好房子后有一部分（看土拍时比例）不能出售，需要自己持有。

而自持的部分，房企可以用于打造长租房，也可以在若干年解禁后再出售。但不管是哪种方式，对开发商的资金实力和现金流都是一种不小的考验。可以将许多开发商拦在门外。所以，这种操作方式，一度被寄予厚望，认作是给土地降温的一剂猛药。

***近，这种一线都市的土拍操作也来到了平湖。在城区经开一宗宅地上进行试水。

让我们来认识一下这块“试验地”：

地块区位图示意

2020平-44号地块挂牌信息

10月份计划出让的这宗住宅用地位于平湖经开区宏建路南侧、新兴三路东侧。占地面积约65亩，起拍价6415元/㎡，封顶价为9595元/㎡。地块呈长条状，沿水岸向东侧延伸。

地块周围，北临嘉兴学院、东侧为泛华东福城项目、南侧为就开大厦、西侧暂时为空地。位于经开核心生活区，配套和人气较为完善。

地块实景图

有眼尖的网友会发现，这块地并不陌生。

在2019年9月时，该地块曾挂牌过一次。当时起拍价为6279元/㎡。时隔1年后再度归来，不仅楼面价略有提高，条件也更加严苛。

地块挂牌须知

在土拍须知中规定：

①　地块竞得人须自持部分住宅建筑面积

②　自持面积不得小于住宅总建筑面积的40%

③　自持部分自项目竣工验收后开始计算

④　自持期限不得低于3年

⑤　设熔断价，触顶后竞配保障房

当房产君看到这个条件，都禁不住倒吸一口冷气。40%的自持比例，哪怕在北上深杭都是吊炸天。敢于拿这块地的都是真的勇士。

一般来说，在地产界。商业项目涉及到自持的情况非常普遍。甚至在房产君看来，无自持，不商业。如果一个商业体，没有开发商的自持来为后期统一管理奠定基础，全部出售的话，交付后业主各自为政，必然散乱不堪。

所以，自持是考验建造者的实力、规划能力、管理能力、以及运营能力的***试金石。

放在住宅上也是一样。敢于拿自持比例这么高的房企，首先需要实力感人。

其次，还必须有过硬的产品。因为到时候要面临大量现房销售，没有了想象力的光环加持，眼见为实的现房必须经得起实景的考验。对项目的品质、园林都提出了较高要求。

第三，超前的规划也是必不可少的。

地产的更新迭代差不多3-5年为一个周期。开发2年+自持3年，这块地的开发商自持部分刚好要跨越一整个周期。届时，将和市场上的全新盘进行正面竞争。没有前瞻性思考的话，落后必然挨打。

第四，***关键还要有坚定看好平湖楼市的信心。

我们来做到简单的算术题：地块占地约4.3万方，2.15的容积率，总建面积约9.3万方。40%的自持意味着约3.8万方的住宅用地通过验收后，3年不能上市。

如按照1万/平的建筑成本（含地价），大约3.8亿的总额。再按照一般房企10%左右的融资财务成本，每年相当于“少”了3800万+，3年下来就是1个多亿。一笔相当不小的金额。

如果这笔财务账要算到地价上，无疑这宗地的实际楼面价将远高于成交价！哪怕底价成交，实际楼面价也远超滨江经开地块。如果算到自持的房屋上，那3年后这些房子销售时，价格也自然水涨船高。

综上，想要做这宗宝地的主人，需要有实力、有品质、有远见、更要有信心……的四有开发商。TA会是谁呢？！

10月19日，我们拭目以待！

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