如果说要给今年楼市一个关键词

除了火爆之外

更重要的特征是：两极分化！

和一手房的红红火火、以及次新房的坐地起价相比，许多安置房、老破小（大）价格一降再降，鲜有人问津。跟A股一样，普涨的时代已经过去。平湖楼市正逐步向精细化的改善时代迈进！

体现在土拍上，也不例外。如在730土拍大战中，市区三大地块纷纷高价拍出，全部突破新高。而当天一同出让的独山港和新埭地块却出乎意料的开局就流拍。形成冰火两重天的鲜明对比。

业内预测，这给接下来有土地出让计划的乡镇敲响一记警钟。未来，平湖乡镇的土地挂牌，在定价、折地、宣传、前期筹备等方面都需要更多的“诚意”，才能吸引优质房企进驻。

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今天，在浙江省国土资源网，房产君发现平湖再度挂牌一宗乡镇宅地。位于乍浦南湾路东和市场路南的交汇处。乍浦作为沪平城际线路上的重要站点，自带流量。周围中南、碧桂园、恒大等项目林立，人气氛围浓郁。

此外，距离平湖杭州湾实验学校也仅几分钟的车距。尤其是今年中考，嘉兴大市***分，584分，谢宇翔同学。就是来自杭州湾实验学校。使得该地块，还可享受名校光环的笼罩！

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如此沪平加持、港区核心、名校附近的住宅用地，但起拍楼面价只有：1781.3元/㎡，低至1字头！熔断楼面价也仅：2582.5元/㎡。乍一看，这也太低了，四舍五入简直是“送”了！

占地面积：约80.7亩

总建面积：约13万方

起始楼面价：1781.3元/㎡

熔断楼面价：2582.5元/㎡

事出反常必有因，我们在土拍须知的文件里找到了答案：

通俗点来理解就是，这块地上造的住宅80%要以4990元/㎡的单价提供给政府，50%的商业无偿给政府。开发商取得地块后，只有50%的商业部分和20%的住宅部分是自己可售的。这么看下来，开发商在这个地块上扮演的就是一个“代加工”的角色。

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如此严苛的条件，会有房企感兴趣吗？！其实，用这种方式出地，在港区已经屡见不鲜。本宗地块的邻居——碧桂园山湖源著，就是***的证明。

时光穿梭到2018年5月29日，平湖迎来一次破记录的土拍！

从28日上午10点一直竞拍到次日29日的凌晨3.56分才***终决出胜负。共历时18小时、750轮竞价、溢价率55.7%、楼面价2004元/㎡，***终被碧桂园取得这场土拍马拉松的***终胜利！

也就是今天的碧桂园山湖源著。

同样的配方，相同的地段！2018年的土拍马拉松，会不会在2020年重现呢？或许是吸取了上次的经验，本宗宅地的出让，加价幅度由此前的10万/次提升为50万/次。

会加大竞拍速度。想必，土拍马拉松不会再出现，碧桂园山湖源著的摘牌注定载入史册。

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有网友或许会问：为什么拍18个小时，才拍出2004元/㎡的楼面价？看上去这么“便宜”。实际上这个价格如何呢？让我们来算一笔账。

首先，和今天挂牌的宅地一样，2018年碧桂园土拍时，出让文件中同样明确：宗地限价房不小于所在地块总住宅建筑面积的80%，高层均价限定为4990元/㎡！

其次，碧桂园地块的占地面积约65352.6㎡，总建约15.7万方，但其中政府回购房面积约12.55万方。真正可售的商品房仅3.1万方。

碧桂园山湖源著（图片来源网络）

***关键的是，2004元/㎡的楼面价和4990元/㎡回购价之间，不足3000元/㎡的价差不足以覆盖掉建筑成本。以一般高层4500元/㎡的建安成本来算，那么意味着12.55万方回购房*1500元/平的部分，都需要3.1万方的商品房来承担。平摊到可售部分每平要增加6000多元，实际楼面价或达到约8000元/㎡。

如果想要降低点地价成本的话，唯有从建筑成本上来“节约”。比如，将房屋的建造成本控制在4000元/㎡的话，可售部分的实际楼面价则约为6052元/㎡。以此类推……

但不管怎么算，碧桂园山湖源著这块地的价格，其实并不低，只是贵的不明显！2020-46号地块同理。

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当然，乍浦作为沪平城际铁路的重要站点，风口之上的东方大港。有山、有海、有高铁，C位出道。今时今日，必须高看一眼。留给市场的想象空间还是极大的。

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