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这几个月来平湖楼市的量价齐升令不少购房者大呼受不了，也让许多原本不关注房产的人甚至看空房产的人转而看多楼市。而越是在这样的情况下，我们就越应该趋于理性，不要成为盲目的跟从者。今天的内容，我想从一个***近挺热的事件说起。
上周末，央视财经频道《天下财经》栏目，播报了一则新闻，吸引了地产人的关注——近期韩国政府频发房产新政，政策高压下，房价飞涨，引发民众恐慌性购房潮。
报道中称，8月20日韩国国土交通部发布数据显示，7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的***水平。
其中首尔公寓楼价格大幅上涨52%，甚至上了我们的微博热搜。很多韩国民众担心房价继续攀升，着急出手购房，掀起了一拨恐慌性购房潮。
比较有代表性的例子，就是近期首尔一处高层公寓开盘，预售房源仅仅110套，结果竟然吸引了37400多人前来预购，竞争比例高达340:1，相当于每340个预购客户中只有1个才有资格买到房子，这个比例直接刷新了首尔楼盘预售史上***纪录。
看到这里，很多人应该会感慨，原来全世界都一样，房价都似洪水猛兽，刚需购房者苦不堪言。但也有人会诧异，为什么疫情之下，首尔房价反而扶摇直上，难道政府没有进行干预调控吗？
首先我们要明确，有关于首尔房价上涨52%，其实是一些媒体断章取义，这个涨幅并非在疫情期间，而是文在寅政府执政3年来的总涨幅。
但是，疫情期间，韩国房价短期内暴涨，也是实打实的，要知道现在首尔房价中位数（538万元）甚至都超过了北京房价中位数（402万元）、深圳房价中位数（352万元），据说在奉行“自由市场”理论的保守派李明博、朴槿惠任上，都没有出现过这么严重的房价问题，而文在寅执政短短三年时间里，房价就迎来如此涨幅，确实是非常恐怖的。也因为房价暴涨，导致文在寅政府支持率连续下降。
你要说文政府没努力，显然又是误解。文政府对于房产调控力度不可谓不大，某种意义上文总统把调控房价当作了头等大事。据统计，3年来，韩国累计颁布了20多项房产新政，单独摘出几条，其实都非常严厉的：
例如去年12.16新政，政府要求禁止银行为15亿韩元（约900万人民币）以上房屋购买提供按揭。用咱们熟悉的语言解释就是限贷，贵的房产要求全款，不允许使用杠杆。
再例如今年6.17新政，首尔以住房为抵押进行的贷款额从房价的80-90%下调到40%，目的就在于打击“以房养房”、“空手套白狼”。
7.10推出交易暴利税，提高综合房地产税。比如持有税，首都圈的关键区域二套以上，税率从0.6%-3.2%，提升到1.2-6%；交易税率，则有利差的70%（一年内买卖）和60%（1-2年买卖）。
7.29又通过租房三法，限制房租涨价额度每年不允许超过5%，支持房客与房东签长合同，推进租房合同备案制。
甚至文在寅总统都拿自己公职人员开刀，不仅铁腕纠察党内房产，更要求高级公职人员以身作则，多套住宅持有者尽快采取措施出售住房。
然而理想丰满现实骨感，虽然措施不断，甚至执政党都带头壮士断腕，但是房价还在涨。笔者翻阅了一些资料，请教了一些朋友，***得出以下几点原因：
01
根本原因，过度宽松的货币政策。
尤其是疫情期间，各国GDP增速都放缓甚至走下行通道。为了刺激经济，韩国政府也搞大放水，韩国央行已经两次降息，把基准利率从疫情前的1.25%调低到了0.5%，创历史新低，韩国政府也发行创纪录规模的国债。韩国国内充斥了大量高流动性低成本的热钱，而如此宽松的货币政策，***终让热钱流向了执政者不愿意看到，但市场***无脑选择的领域——房地产。
02
重要原因，韩国经济命脉掌握在几大财阀手里。
这一点鲁提辖推荐大家读一本非常经典的书《三井帝国在行动》，本质上这些资本主义国家，ZZ背后都是利益集团。而韩国这些大家耳熟能详的企业比如三星、现代、LG，很多都是制造业起价，同时又涉足地产领域。当疫情来临甚至迟迟未见拐点，这些财阀公司虽手握低成本资金，但不可能去扩大制造业的生产，那***终就是狠狠发展旗下地产公司，房价肯定不给你压下来。
03
直接原因，供不应求。
土地***特性是不可再生性，不同于中国土地是国有的，首尔都市圈的土地从上世纪开始就高度集中于财阀手中，人家不放大供应量，你就没辙。而政府虽然推出租房三法，但你有张良计人有过桥梯，房东不跟你签长租，改为租金较高的月租房，以规避调控政策。这就意味着租赁市场，长租也是供不应求的（据统计首尔全租房供求比1:1.8，显著供不应求），而主流的短租租金高高挂起，这时候租房子怎么都不合算，那怎么办？你要立足首尔就只能咬牙买房，不计成本的那种！
04
间接原因，首尔一家独大，虹吸全韩。
这个不用多做解释，任何一个国家，当人口、资源通通都集中在了一座城市，聪明人都知道该做怎样的选择。而韩国不像咱们中国有长三角，珠三角，大湾区城市群都市圈，超一线城市不断带动附 ·近城市发展，韩国这么点国土面积，就一个首尔都市圈，那韩国人挤破脑袋往首尔冲，本质上就跟我们向往北上广一样，只是他们可以做的是单选题，而单选题的悲哀就是必须要付出更高的代价更高的成本。
05
而***遗憾的原因，首尔房价泡沫恐怕已经裹挟了文政府。
我们回头去看前文所述的调控政策，限贷之类的我们并不陌生，付款方式门槛的拔高只不过为了筛选客户，当供需失衡到如此地步，没搞茶水费加钱让你买已经不错了；而提高综合税已经一次次证明了，只会转嫁到购房者头上；租房三法在推行过程中会遭到房东的抵抗；至于呼吁官员卖掉房产，听听就好。文政府一次次的调控真的是为了行之有效的给地产降温，还是更多出于ZZ考量为了挽回节节败退的支持率，这个就留给大家思考了。
视角拉回我们国内，你觉得，现在咱们平湖的楼市火热，是合情合理的，还是存在泡沫的呢？期待你的见解，也期待评论区看到大家对于首尔楼市的观点和思考。
