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在平湖,学区房的价值应该怎么算?

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2020-07-22 15:10:20

摘要:最好的学区房永远是家庭的书房,成本低,回报大,别问值不值,肯定值!

提笔写本文,是我在年初就有的打算,但由于某些你懂的原因,只能放在2020年平湖中小学招生事宜差不多尘埃落定后才推送,在此期间,阅读到了北大唐涯的《中国财富报告25讲》,给了我更多启发。事先声明,本文内容均为笔者自我秉持的一套价值估算体系,如果您觉得有点道理欢迎点赞分享,如果觉得我在胡说八道,也欢迎拍砖留言。


“学区房”这个东西,几乎是所有中国家庭都会关心的一个概念,一套房子往往跟周边教育资源相关联,业主的子女可以根据政策入读规定的学校,这叫“学位”。越好的教育资源对应的“学位”肯定越值钱,由此“学区房”变得越来越贵。

学区房溢价程度高有他的理由,但中国的学区房溢价程度普遍高于欧美国家,主要原因有两点:教育资源分配不均匀,以及中国教育资源以公立为主导。在私立教育比较发达的欧美国家,优质教育资源的溢价不会体现在学区房的房价当中,而是直接体现在了私立学校高昂的学费里头。


还有就是大家一定要明确一个概念——期房不言学区。所有尚未交付的小区,哪怕距离项目一步之遥就有一所公立名校,在销售宣传过程中也不敢轻易承诺学区,因为公立学校学区划分是教育局定的,开发商没有权限。当然,一种情况除外,那就是学校是私立的,且由该开发商出资建设,那优先考虑自己小区业主子女也是应该的。所以,这里所说的学区房,一般都是指已交付小区,所谓的价值估算,应该只针对二手房成交价,而不应该把在售的一手期房纳入进来。


然而哪怕是中国的学区房高溢价,孩子的家长依然前仆后继往里边冲,这当然展现了家长望子成龙望女成凤心切,也说明了,在子女教育问题上,中国家长舍得花钱!


而学区房成交价里头,往往同一个小区里,小面积房子的单价要高于大面积的房子单价。有人说小户型流动性高总价低,所以单价拉高是正常的,没错!但很多人忽略了,其实所谓的学区房的学位价值,已经暗藏在这个价格里了。


举个很简单的例子,买一套89方的房子,你就能占领1个学位,折算到每平方是1.1%个学位;你买套188方的大平层,你也是占1个学位,折算到每平方是0.5%个学位。由此可见,小房子单位价格是应该比大房子的要高。


根据北大金融教授唐涯团队方法,有这么一个公式:


一套学区房的价值=房子本身居住价值+房屋学位价值

(其中房子居住价值随着面积增加而增加,而房屋学位价值是固定的)


某小区房价=每平方居住价格X房屋面积+房屋的学区价格

接下来就是针对某小区挂出来成交的两套二手房来计算学区价格了。比如某小区同楼层两套房,一套89方165万,一套142方240万,那对应的一套方程式,假设每平居住价格为X,房屋学区价格为Y。则公式就是:

接下来拿出中学生都会的计算能力,可以算出,每平方居住价格1.415万,而房屋的学区价格为39万。


当然,你也可以多比对几套房子,只要价格不是特别离谱或者房价属于亏本卖,那么同等条件下,最终测算出的X和Y的结果肯定是非常接近的。你可以取Y1、Y2、Y3…的一个平均数,作为该房屋的学区价值。


而推导出房子的居住价值以及学位价值后,你就可以横向在市场上比较,通过计算其他小区居住价值和学位价值,测算出哪个小区的居住价值更高,哪个小区的学位价值更高,甚至,推导出,哪个学校才是当下平湖最受欢迎的香饽饽。


学区房之所以如此有魔力,甚至学位价值不算不知道一算吓一跳,根本原因在于社会流动性和社会跃迁的焦虑。每年总有人要嗷嗷读书,所以只要学区还在,学位还有,学区房永不过时;而家长担心阶级固化,总想穷啥不能穷教育,所以在教育上面的投入不计成本……于是乎,在市场推动下,学区房的价格也一步步水涨船高。


对于学区房,我一直以来的观点,是不排斥,但不要作为选房的唯一标准。


不排斥,是因为学区房的学区溢价和其他商业配套溢价、交通规划溢价一样,都是升值要素,而且实打实能够让你的孩子读书,未来流动性也比学区差的小区好很多。一套房子,在完成让自家孩子读书历史使命后,转手给下一个孩子需要读书的家庭,也算是大功一件。


但如果把学区房作为选房唯一标准,显然不够明智,一来房产品质量小区服务这些正儿八经陪伴你可能是一辈子的东西变成了次要条件,你这是跟自己的生活质量过不去;二来学区房受政策影响较大,一不小心学区划分变化、招生政策变化,这些不确定因素都会带来风险。


最后,作为一个地产媒体人,说一句非常不地产人的话:

最好的学区房永远是家庭的书房,成本低,回报大,别问值不值,肯定值!




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