2020年的黑天鹅，新冠肺炎疫情让国内许多行业都遭遇了重创，许多大型企业一夜之间直逼生存红线。

从喊话撑不过三个月的西贝集团，到解散200多人的“K歌***”，每天都有这样的声音在刺激大众的神经。如果连这些庞然大物都轰然倒下了，那又有多少中小企业在默默无闻中“死去”……

但就是在这样的底色下。许老板却率领恒大地产却逆风翻盘，频上热搜，流量和业绩齐飙。给无数企业上了一课：疫情当下企业如何成功自救？

2月13日的时候，恒大推出升级版全民营销：

缴纳5000元定金=88天保价+自购享2万优惠+推荐他人买有1%佣金外加1万奖励（同时5000元返还）+如房子被他人买走可额外获5000元赔偿+介绍客户售楼处看房，***得500元+无理由退房的系列活动；一时间刷爆各种社交媒体。

2月16日上午9点召开了一场网上销售新闻发布会。公布了一组亮眼的数字：3天时间，卖出47500套，总值580亿。这是什么概念，2019年恒大全年销售额约6000亿，也就是说疫情当下，恒大用3天时间，在线上完成了过去一年近10%的业绩。

同天晚上，又一则恒大内部“机密“文件广为流传，文件中称2月18-2月29日，恒大全国住宅75折优惠，3月1日-3月31日78折优惠。

全民营销+业绩背书+75折刺激，恒大这次营销三部曲，一石激起千层浪，成功的刷爆了全国人民的朋友圈。

***近几天，我几乎所有的微信群，不论是早教群、卖水果群、业主群、还是地产群……都一直有人在聊恒大的话题。简直有种疫情拐点没来，房价拐点先来的错觉。同样作为地产人，此刻只能默默流下羡慕的眼泪……

都说股票市场是经济活动中***敏感的市场，来看下17日的A股表现，

中国恒大（03333）收盘于19.14元，较昨天上涨+0.26元每股，涨幅+1.38%。

是不是看起来涨幅也不是很刺激，俗话说没有对比就没有伤害。

同***，万科A（000002）收盘于30.42元，较昨天下跌-0.38元每股，涨幅-1.23%。绿城中国（03900）收盘于9.86元，较昨天下跌-0.2元每股，涨幅-1.99%。

恒大这波操作，千万兼职招到了、580亿业绩稳住了、股价还涨了，高，实在是高！不过，即使恒大广告做地铺天盖地，把作业摊开来给其他房企抄。也没有几家能抄。恒大，在业内一直是现象级的存在。

01恒大现象级广告

恒大楼盘的广告，总是让人一言难尽。清一色的效果图+红底+黄字+字体加粗描边，怎么亮瞎眼怎么来。有人会问：恒大这么大的企业，又不是付不起广告费，为什么不找家广告公司做的好看一点。殊不知，这就是人家要的效果。

我心目中只有一个品牌广告可以与之抗衡。那就是广告界的常青树——椰树牌椰汁！恒大广告，堪称地产界的椰树牌。

简单、粗暴、但有效。大红大绿的配色，接地气的文案，就像超市的宣传单，无不透露着一种信号：我一点也不贵，你也买得起。大胆接过小蜜蜂手里的宣传单，拨打上面的热线电话把！

02恒大现象级折扣

如果你被恒大这次75折的折扣刺激到，那只说明你太不了解许老板了。恒大是业内***玩折扣的企业，也是玩的***的。

每当市场有风吹草动，恒大就率先抛出：刺激眼球的折扣+各种叠加优惠+无理由退房的三件套标配，但不得不承认每次都很好用，可谓一招鲜吃遍天。我随便放几张恒大以往的广告大家可以感受一下:

发现在恒大的价格体系里，日常折扣就是85-87折，遇到节假日如七夕之类的，还会打出77折。和这次75折仅相差2个点。

可能你还是会有疑问，为什么其他开发商惜折扣如金，恒大每次却能如此慷慨？动不动就来个打骨折？这就要说到恒大的第三个现象级了。

03恒大现象级占位

为了研究这次恒大的活动，我特意下载了一个恒房通。在首页有城市一栏，我先选了个浙江杭州，出来2个楼盘，但都在建德，其中一个主打温泉度假产品。

然后我再选了下上海，只出来1个项目。位于上海远郊青浦淀山湖附近的恒大御澜庭。

我不甘心地又选了下深圳，发现数量为0，没有恒大的在售项目。

***，我随机选了个贵州的下属城市，这次出来20多个楼盘。

这基本和恒大的全国布局一致。恒大在全国1200多个项目，大部分位于内地的三四线城市、和一些旅游城市。

这些城市地价相对低，对土地出让规模也限制不严（贵州这些项目的效果图，楼盘规模看着都很大），调控相对宽松；房企可以申报一个较高的备案价，然后根据行情变化来决定给客户多少折扣。将主动权牢牢捏在手里。

比如房子定价是8000，去房管局备案报11000。开盘的时候来个85折，再根据付款方式一次性、全款各便宜几百块。一顿操作，客户满意，集团开心。碰到集团要搞全国大型活动，就恢复到备案价，75折打下来还能不破原先的定价。

总的来说，恒大择地偏好就是：地价低+规模大+调控松。

反观，恒大再长三角、一二线等地区项目却较少，多为个位数，甚至是0。一方面是一二线城市地价高，但许老板应该不差钱。其次是对土地出让有严格限制，如平湖单次土地出让面积就不得超过100亩；***，更关键我认为是这些城市限地价、限售价、限售、限购各种限，没有多少空间给恒大玩。

换言之，恒大甚少涉足地价高+控规模+严调控的区域。

以嘉兴为例，根据限低政策：如房价低于备案价的5%，这套房子就无法网签。所以嘉兴恒大的项目如要75折怎么执行，我也很好奇。或许，答案就藏在恒大恒房通公示的《无理由退房协议书》里倒数第二行：部分楼盘不参与优惠。

何况，本次恒大参与活动的楼盘，只有613个，相当于恒大全部项目的一半。很有可能，这613个项目大多由四五线城市的郊远楼盘+一些旅游项目组成。但成功的吸引了全国人民对家门口恒大的关注，带动了巨大的流量。

这感觉好比什么呢，你家附近的超市春节促销，打出广告：全场5折！全场5折！你兴冲冲的跑去准备大采购一番了，进去一看才发现原来只有调味品货柜打折。但来都来了，那就逛逛把。***不知不觉买了一堆。等到家看账单时才惊觉：我是冲着全场5折去的呀~

04恒大式无理由退房

再来说说无理由退房这事。老百姓心中，买房是一等一的大事，一旦签字付款，就意味着和30年房贷捆绑再一起。否则，就要承担一大笔违约金，通常是总房款的20%。一套100万的房子，退房的话要承担20万的违约金。

相比之下，恒大的无理由退房，简直太人性化了。让你大胆买，放心买！但事实上真这么美好吗？！

首先我们要明白一点，按照绝大多数城市的规定，退房都是需要理由的，一旦签署正式的购房合同（即网签合同）之后，退房就不是开发商单方面能够决定的事情。至少需要开发商和当地房管部门一致同意。

在房住不炒的国策下，各地对网签后退房几乎都是拒绝的，除非开发商有严重违约在先。如虚假宣传、延期交房等等。或是购房者能够提供证明，如无力支付房款、丧失行为能力等。

否则，客户都可以任意买了又退的话。就很容易滋生炒房和腐败的行为。

其次，就算开发商和房管部门同意，还要银行同意。正常情况下，银行放贷后，购房者想提前还款都得提前和银行协商，履约1年以上。所以恒大的全国无理由退房，当地房管局同意了吗？银行同意了吗？

再退一万步讲，许老板都搞得定的话。客户签署了《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，到办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。那这期间客户的资金利息、房贷利息、月供等怎么算？！在网上找到的恒大无理由退房协议书中，“甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，视为双方义务全部履行完毕”***又补充了一条“需同意甲方扣除销售员佣金”。

意味着：一套100万的房子，首付30万，贷款70万。2年后交付时你想无理由退房，这时候连本带息这套房子实际成本你已经花了110多万。这时候开发商提出给你98万，我们两清吧！你退还是不退呢？！

事实上，我在网上找恒大无理由退房协议时。网页打开更多的是这样的声音……

冲动买房一时爽，退房时友谊小船说翻就翻。

05一点小建议

可能会有人觉得我长篇大论不过是“酸葡萄“，是”羡慕嫉妒拉仇恨“。其实是缘于，恒大消息一出来，我身边许多网友、朋友纷纷发来恒大全国各种楼盘问我：这个能不能买，那个有没有投资价值，你帮我预测下75折买了能赚多少……

我很无语，你去都没去过这些城市，对项目一无所知，看到75折就按不住钱包，活该你当韭菜。地产圈俗话说的好：卖房套路千千万，一不小心就入坑。只要策略好，没啥干不了，只要人入套，没房卖不掉。

同时，希望天下房企都能够多一些真诚，少一些套路。唯用品质赢人心！老百姓勒紧裤腰带买套房不容易。他们不奢求天上能够掉馅饼。

只希望房企都能洁身自好，透明公开。行情火爆时，不捂盘，不加收“茶水费“，不要搞双标”内部价“”外部价“，不要在摇号软件上做手脚……按照政府审批价，公平公正销售，给每个人以平等机会。

当行情不那么好时，也不要用各种花式促销，把房价拉上去再折下来，一顿操作猛如虎，实际便宜不了2块5，来诓购房者上钩。

***，买房是件劳心费力的事情。普通老百姓踏遍售楼处，终于选定一套房，苦等2年是为了能有一个家，而不是为了能够无理由退房。他们更希望的是开发商严格兑现承诺，不要把皇家园林变成稀疏小树林，恒温泳池变小水坑，惊喜变惊吓……

长沙一楼盘交付时的塑胶人工湖，承包网友一年笑点。

***，给大家一点建议。

买房***远离那些动不动就打很高折扣的项目，丢掉那些看起来天花乱坠的广告。

一个质朴的道理，如果一件事情看上去不那么真实，往往它就不是真的。

看到一块诱人的蛋糕在张口吞下去前，

你要问自己2个问题：1这是不是“套路“？2、TA的真实价值是多少？

以上。

——THE END——