对于买首套房的刚需来说，关心“房价是否存在泡沫”约等于小心翼翼地在提问“买了会不会成为接盘侠”，完全可以理解。

房价泡沫是老生常谈的话题，也是平台遇到频率较高的一个内容，笔者今天决定梳理一下，给出自己的态度。部分观点可能会颠覆许多人的认知…还请持异见的朋友不吝赐教。

1、我国房价有泡沫吗？

 每每提到房价泡沫，必有“高人”羽扇纶巾，引经据典，拿1990年日本房地产泡沫作为前车之鉴，继而表达今日中国和1990年的日本有诸多相似，都处在泡沫破灭的前夜。

拿90年代初的日本和今日中国房价做比较，本就是关公战秦琼，缺乏相同的对照标尺。鲁提辖翻阅各种资料，终于发现国内有过专家拿纽约房价为标尺做过一系列调研。

1990年，东京一套房子价格是8万美元/平，而当时纽约每平不到1万美元。即，1990年，东京房价是纽约的8倍。而2017年-2019年期间，纽约房价每平2万美元多一点，北京均价每平1万多一点，即，纽约房价是北京房价的2倍。

由此可知，同样都拿纽约房价作为锚，2019年北京房价是1990年东京房价的1/16。跟泡沫破灭时期的日本还差着十万八千里！

之所以大家总感觉房价有泡沫。是因为多数人把“贵”的感觉错误地与“有泡沫”进行了混淆。

而实际上，“贵”≠“有泡沫”。

2、我国的房价为什么上涨

首先要纠正一个概念，房价上涨，我国的情况并不是特列。

其实，我国房价的上涨符合全球范围内房价上涨的一般规律。毕竟任何一个国家经济增长和城市化进程的加快，房价没有理由不涨。就好比一个人从小孩到成年，身高体重都在往上涨，没听说过衣服尺码不准越买越大的。

放眼全球，俄国、马来西亚、南非、俄罗斯，随着经济增长，房价其实都会快速增长，之所以大家没感觉是因为他国房价涨房价贵，咱们又没感觉。他强任他强，他贵由他贵，反正不关我的事。等到轮到自己这边涨价了，就产生了全世界就我这儿房价涨***快房地产是原罪的错觉。

当然，一些人纠结的点在于过去“房价涨太快”，但各位不要忽略过去咱们“经济增速有多快”。房价上涨必然伴随经济发展。哪怕是今年经济疲软的不行，GDP增速都退守6%了，其实放之全球，跟发达国家比，咱们都是算快的。

GDP增速放缓不代表咱们GDP在开倒车，稳定向好的大趋势是不会变化的，***在变化的只是一个速度的问题。同样的这一套数据也映射到了房地产市场，并不是说房地产就此疲软，而是随着GDP增速放缓，经济发展更加稳定，我们的房价也度过了飞涨的时代，进入了一个房价更为稳健的全新时代。

在此我也大胆做出预测，GDP增速10%以上的日子一去不复返，同样房价短期暴涨好几倍的日子也将一去不复返；终有一日我们的GDP增速会稳定在2%、3%左右，那个时候我们的房价稳如泰山，千万不要惊讶，更不要危言耸听房地产市场不行了。

3、关于房价上涨，这些观点可能是错的

现在市场上很多关于房价上涨分析，五花八门、乍听之下还挺有道理，比如货币超发、土地供应不足、投机炒作云云，但是，这些观点可能都是有问题的。

先说货币超发，其实从2015年到2019年11月，我国的广义货币供应量（M2）增速是大幅下降的，从13.3%下降到8.2%。这也就意味着货币超发的比率是下行的，跟房价走势完全是背离的。所以房价上涨的锅让货币超发来背，属于不看宏观经济数据，经济学基础一塌糊涂。

再说土地供应不足。我倒不想说别的，就说咱们小平湖这四五线城市吧，你说他土地供应不足，有时候地挂出来还会流拍流掉，怎么就没人“懂得这来之不易的土地”呢？其实根本原因还在于，决定房价的并不是土地数量，而是李嘉诚和特朗普都反复强调的地段地段地段。就好比我们平湖人都知道，乡镇的房子修得再美再好，也敌不过配套齐全又蕴含人文情怀的东湖板块，明湖公园的商品房，因为这些区域终究拥有得天独厚且不可复制不可再生的资源。所以这些地方的价格即便是高高拔起，依然是大家竟相追逐的焦点。同理，一二线城市就更加如此了，内环一二环肯定是比外环四五环更贵更吸引人，而拉动那些位置略次的土地升值靠啥，就是靠交通，地段不够交通来凑……所以一个城市，哪怕是加组马力***拍一块地，受到追捧的肯定是地段***的，房价***的肯定还是地段***的，不用妄想着海量供地就能把市中心的房价“打下来”。

***是炒作上去的房价，凡是靠过度炒作而推高房价的区域，终究还是涨得快跌的也快，纵观历史，这些年比较具有代表性的似乎只有温州鄂尔多斯这几个地方，房价经历了很大回调，但更多的城市，房价在过去20年间整体就是持续上涨的。如果说他们是靠炒作而推高的房价，恐怕是对这20年来置业那边的刚需客的一种侮辱吧。而且“房住不炒”的大定调已经喊了几年了，哪个炒客这么牛敢顶风作案还能只手遮天凭借一己之力掀起房价波澜，你怕是比索罗斯还要乔布斯吧！

4、房价还有上涨的潜力吗？

答案是肯定的，看过前面我的阐述就知道，综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率和老龄化率等因素，现在我国房价也就70年代日本、80年代韩国的水平，经济增长的空间也远胜美国。伴随经济增长和城市化不停歇，房价长远来看肯定还是走出一根大阳线。

十几年后回头看，你会发现当下大城市房价好便宜，也会发现三四线城市的房子还在悄然上涨，悔不该当初没有下决定买套房子。而那个时候懊悔的感受，恰如此时此刻你懊悔十年前没有下决心一模一样。

当然，2018年的8月份，出现了一个罕见的信号，政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，出现了一次言辞极其严厉的踩刹车。这一下把很多人看懵，之前政府调控的是房价过快的增速，这回直接不让涨，是不是意味着一刀切。但是咱们看新闻报道不要迷恋过去的内容，在2019年12月***的中央经济工作会议上，关于房地产，提的是：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

看，主题是“稳”，***不是“遏制”。

5、给刚需的忠告

中国经济就像一列快速前进的列车，一个个城市就是一节节车厢，无论你是平湖本地人，还是来到这里奋斗的新平湖人，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。

至于你杞人忧天的房价泡沫破灭，就跟一个光棍担心自己发展很多伴侣之后会不会导致后宫撕逼打架。拜托，你先解决你的单身问题再说吧，而且，少看宫斗剧，大清早就已经亡了。

而在地段位置选择上，笔者依然审慎建议刚需购房者入手主城区的房子，因为主城区终究拥有更多稀缺便利资源。如果具体细化到单一的项目，欢迎添加笔者微信与我交流，也可来到我们线下城市展厅面对面交流。

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