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2019最大谎言 | 房租抵税引发房东涨租?

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2019-01-08 17:36:31

摘要:如果你是刚需,无论如何用尽全力在这个城市买套房吧,虽然房子的涨跌与你无关,但一切真的都是为了去年刷屏的三个字——活 下 去

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∣鲁提辖(本文观点仅代表作者个人)


NO. 1

进入2019年,新个税法实施,住房租金可以抵扣个税,但最近落地执行过程中,却反复被曝出房东担忧税务部门会根据信息向其追征税费,而拒绝提供信息。 

这两天朋友圈也热传诸如房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!」、「你要申报,我就涨租金的文章。

房东这边很无奈以前没登记大家相安无事,现在租客登记我信息,税务局就掌握了我的信息,到时候来收我的房租税,「租客省 100,我要多缴纳 500,欺负谁呢这是」。

租客这边很受伤搞了半天捡芝麻丢西瓜,税费转嫁到自己头上来了。于是开始犹豫,「到底要不要填报这个租房抵扣信息……」 

由于租客填写抵扣信息时必须要登记房东的姓名、身份证和住址,所以有些租客在填写表单时候必然绕不开房东这一关;至于那些暗落落绕开房东的,内心还是惴惴不安的。

这可真是,租客减税像做贼,房东高喊欺负谁。」 

说好的减税大红包,怎么到头来,又反而成为了负担?


NO. 2

在个税抵扣细则出台那阵子,我就在自己微博上发过这么一条内容:

当时为什么会有这样一个创(da)新(dan)性(de)念头呢?

因为填写这一栏内容是不需要提供租赁合同和发票的,且租房跟买房不一样,没有网签备案全国联网,根本没人去核实。

我必须承认,这样的想法是很危险的也是不应该的。

不过连我都能发现的BUG,有关部门自然立马觉察到了。于是几位专家出来表了下态,就此拉开了租客登记减小税,房东将来要被征大税本文开头那样争论的大幕。

我们来看所谓专家是怎么说的。

专家一号说:现在既然税务部门已经掌握了庞大的私房出租信息,不去征收就是渎职……

潜台词:「没错,就是通过租客填表来掌握庞大私房出租信息,以后“顺藤摸瓜”,向房东征收无悬念」。

直接一棒子把我那个危险的念头打消,父母租房给孩子减税愿望落空。

下面是专家二号,「税务局人士」向记者透露:

目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有这方面加强征管的通知。不过在当前税法下,出租房屋需要依法纳税,纳税人应该遵守。

前半句给了颗糖,把专家一号的话圆了一下,后半句就这么个意思,「出租房屋本来就应该自觉依法纳税」。

这不这就是小兵张嘎里面那句「别看现在闹得欢,当心将来拉清单」嘛。这年头,房东们扪心自问下哪个可以做到自觉去纳税的?

其实,专家学者或者相关人士说的理论都没错,等于直接把我发现的那条BUG给修正了。但这个时间节点这样的言论出来,一下子纠枉过正了,内容太过敏感,弄得人心惶惶,租客房东都有点不知所措,甚至引发恐慌。

于是质疑专家的来了。


NO. 3

针对最近的这起房租抵税风波,杭州的地产自媒体人刘德科写了篇文章 「房租抵税引发房东恐慌?「税务局人士」,请你们自重」

文章太长,我就直接概况了:

「先是怼了出来表态的税务局人士们,觉得他们讲话太不负责,大家别太在意,应该来个管事儿的出来官宣。

然后提供了个逻辑,说不需要提供租房发票,就是默认大多数房东没缴房租税的现实。

最后呼吁房租出租的税制,进行改革。期待国税总局新闻发言人会给出这样一种说法:在改革到位前,决不会利用租客的个税抵扣登记信息,来清缴房东的房租税。

文末还强行升华了一下,说房租抵扣额度比房贷利息抵扣要高,即租房比买房更受优待。这是一种普遍暗示:租房比买房更受鼓励。」

刘德科此文一出,评论区一片冷嘲热讽的声音。因为他的呼吁既姑息了我发现的BUG,而且太过理想主义,税务部门听了估计要笑场。

当然他的本意也是想安抚大家的情绪,无奈现在人心惶惶,你说的也不顶用呐。

那什么顶用呢?不妨听听我的观点。


NO. 4

在我看来,争议再多都没结果,咱们直接来算笔账。

其实,整个事件涉及到的房东和租客之间的博弈,用一张表格就能罗列出来。如果房东涨房租的收益是3,那么对应的租客收益就会-3(此处为零和博弈);租客填抵扣表格的收益是1,所以双方可能出现的策略是这样:

这张图建立在房东没有被税的基础上。由表可知,无论租客是否填表,房东的最优策略都是「涨房租」。对来他说有百利而无一害。而租户在知道房东必涨房租的情况下,无论如何都要多掏一笔钱了,不填表的收益就是-3,填表的收益是-2,最终会选择「填表」。

那么如果税务部门真的开始征收税费呢?我们知道,这个税费肯定是介于收益1~3之间的,假设是2,而租客一旦被涨价,收益跟上表是没变化的,那么这张表就变成了:

由图可知,房东最优策略还是「涨房租」,而房东一旦涨房租,租客的收益必然为负,最佳选择还是少负一点的「填表」。

虽然出于同情心,很多人会替租客说,大家都维持原状,你不涨价我不填表该多好,但看过第二个表格,房东会觉得万一被租客背叛了呢,风险就太高了,同时在利益驱动之下,房东涨价和租客填表,看上去是互相背叛,却成为了唯一稳定的「纳什均衡」。

看完这两张表,一切都捋顺了。填不填租房抵扣跟房东想不想涨你房租的确有关系,但绝不是充要关系。前者只是房东涨租的一个能够说得过去的理由,现在房东可以借着这个理由理直气壮跟你涨房租,你掏这个房租也只能是心服口服

对于房东来说,他涨租的借口可以是冠冕堂皇的:对于房东来说,登记上了,什么时候给他安排就是时间问题。哪怕你现在说不收,谁又能保证永远不收。这个反正是交给国家的,我先涨你个租金没商量」。

对租客来说,要么挨涨要么搬家,因为到最后还是这一切都以租金形式转嫁到租客头上,就好比二手房交易税费再高也是转嫁到买家头上」。

这才是房东和租客的惶恐所在啊!

写到这儿,你就该明白了,租房和买房真的是截然不同的两条命运岔道。不要相信什么租房最自由,不要相信什么靠收XX税能够降房价,更不要相信租房子跟买房子真的能同权,即便真的同权,也完全不同命啊(你的命运掌握在房东手里)!

最后还是那句话,如果你是刚需,无论如何用尽全力在这个城市买套房吧,虽然房子的涨跌与你无关,但一切真的都是为了去年刷屏的三个字——


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