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引言丨千亿和活着，房企差异
丨隐秘而伟大，神级户型
丨地产也文艺，好书推荐
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文∣鲁提辖（本文观点仅代表作者个人）
NO. 1｜壹
房产圈的马太效应
大家好！我是鲁提辖……
为了在新的一年里更好地死磕自个儿，接下去每周都会有这样形式的一篇内容推送给大家，暂取名叫“地产鲁点”，别想歪，鲁点是鲁提辖观点的缩写。
先说说宏观层面的事儿。
克尔瑞发布研究报告称，截至2018年11月末，千亿房企数量已经达到了25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上，而2017年千亿房企数量为17家。
遥想2010年，万科***个跨入千亿俱乐部，花了数十年的时间；而这些年跨进千亿门槛的，不乏仅用三四年时间就实现弯道超车的地产新秀，实在令人叹为观止。
这说明了什么，说明赶上了好时候，你大爷还是你大爷，你小爷也能快速成为大爷！而一旦成了大爷，今年总体成绩还是OK的。像碧桂园前11个月就实现了6645亿元的销售，如果不是今年几桩丑闻导致舆论逼迫杨老板踩了刹车，这个成绩单可能会更漂亮。
不过我们不应该犯“幸存者偏差”的毛病，应该看到，在楼市调控和融资收紧的双重压力下，并不是所有房企都能笑逐颜开。而且，能够实现弯道超车的机遇已经越来越狭窄了。
在公布2018年销售目标的房企中，绿城中国、华夏幸福、朗诗集团完成率都没达到80%。年初曾提出“全年销售额再翻一番至2000亿元”的泰禾集团，截至11月底完成率只有55%。
楼市销售放缓，直接导致土地市场也在降温。18年下旬，房企土地投资总体愈发谨慎，大幅减少拿地的房企不在少数，包括龙头企业碧桂园、中海、保利这些一线房企，更别说是二三线的房企。
在房地产周期的此刻，回笼资金才是放在首位的，拿地更谨慎，不仅是因为地主家除了没余粮，还因为房企将面临地产债偿还压力。
海通证券研报显示，预计2019年地产债偿还规模在4800亿元上下和今年3100亿的偿还量比，明年的压力还要大幅增加。
融资杠杆不断收紧，一些销售额不够大且债额较大的房企就会面临过大的风险，银行等金融机构的作风就跟《半泽直树》中那句名言“晴天借伞，雨天收伞”一模一样
更多地将资源向百强房企集中，而百强之外的房企只能自求多福。
中小房企，无疑正在渡过一个冰冷的寒冬。小爷们想要熬成大爷，难上加难，房企的“马太效应”，正在加剧。
所以***适合喊“活下去”的，是那些中小房企；至于万科们，真正该思考的应该是如何“活得好，活得久”。
NO. 2｜贰
房产品别对股民负责
但说到房企活下去，尤其是大庭广众之下高喊活下去，我始终觉得是有点表演型人格在作祟的意思
上礼拜刘强东“那裆事”也算有个结果了，确实对不起老婆，奶茶被绿成了抹茶，但总算没被起诉，也算对得起股民了。
细细想来，上市公司为了稳股价，抚人心，有的时候的确需要靠表演，放出各种消息来刺激市场，提振预期。
但，房企如果一门心思扑在资本市场，沉醉于资本运作而忘记了产品力的打造，多少就有点本末倒置的意思。
你们不必猜我说的是谁，以上泛指那些房子出了问题，就发声明说自己发展得太快才导致如何如何各种找原因的房企。
他们都不真诚，忘掉了初心。
上周，平湖有个楼盘堪称隐秘而伟大的典范。
之前在市场上的宣传动静几乎没有，突然就拿着预售方案亮相了！
卓越平湖壹号，这次不再是拿158米的五星铂尔曼酒店作为自己的宣传焦点
而是直接用产品说话。
而我要讲的，也不是酒店边上那个项目，而是作为子项目登场的
卓越平湖壹号·熙园。
初看熙园的主力房型，简直惊为天人。
建筑面积约128㎡户型示意图
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设置独立的玄关，保证尊崇私密性，气宇轩昂
四开间朝南，13.3米***面宽，阳光满屋
约7米宽的IMAX观景台，开阔舒适大气
南北通透，超40㎡一体式客餐厅
关键是拓展空间还达到了约12㎡，因为房子只有11层，一梯两户，所以公摊部分本来就不大，再加上拓展部分，所以房子实际套内使用空间非常大。
难以想象这是个128方的户型，因为同样的面积，多数的开发商要么做成了三房，要么无法做个三方朝南，而这个户型几乎满足了你对超高空间利用率的一切想象。
要知道，在新的广告法推行后，很多措辞必须非常严谨。但我还是要在这里重申一下，以下观点仅代表个人，这是平湖目前为止鲁提辖见过的同等面积中户型设计得***的房产品，没有之一。
因为不能厚此薄彼，我不能把其他一些在售楼盘的户型拿出来做比较，但是各位家里如果有100多方房产品的户型图的话，欢迎在家自行比较。
高下你自己就能判断。
更为震撼的是，这个户型的房子竟然还是精装修交付，还把装修标准全部进行了阳光公示…
你懂的，只有维密秀的模特才敢对着全球成千上万台摄像机，穿着三点式秀出自己的傲人身材，划重点，身材必须傲人。
所以，这个开发商，这是得对自己的产品多有信心才敢选择这么诡异的节奏，亮相即开盘，同时把自己所有的产品细节呈现在大家面前。
那一刻，我都有种恍惚，这是我以前的老板地产乔布斯宋卫平的杰作吗？
这当然不是宋卫平的杰作，但这样的房产品***够得上精致的艺术品称号。
而有意思的是，卓越集团，这个开发商，从事房地产22年，连续15年入选“百强房企”30强，但却到现在，没有上市！
结合这两章的内容，加上整个项目在平湖市场的定位，别的不说，有两点我可以肯定。
***，这是一家现金流非常充裕的企业，资金状况非常良好，因此没必要去证券市场融钱。
第二，他不必对股民负责，他打造的产品就是对自己的业主和自己的品牌负责。
不想感叹一句，这TM才是真正的在做房产品啊！！！
一个好消息，熙园单独拿出一幢楼，整栋楼15999一个价带精装送车位，手慢无。
鲁提辖这儿给粉丝们争取了几套名额，不想错过的扫码加好友细说：
如果对熙园其他几幢楼或者五星酒店旁那几栋楼有兴趣的，同样也可以扫码咨询先。
NO. 3｜叁
地产人的荐书时间
好的房产品，为用户所打造，被市场所接受，这才是灵丹妙药，才能给房企注入生命力，让房企更好的活下去。
一个合格的地产人，也必须源源不断充电，才能更好地和客户谈笑风生。
本周给大家推荐这本《经济学反思》。
《经济学反思》
作者王东京，人民出版社2016年8月版
书名很严肃，内容却很有趣，这个作者王东京大有来头，他是中央党校副校长，享国务院特殊津贴的专家。
写这本书也是因为他干了一辈子经济学研究，发现知识越多越迷糊
尤其是西方经济学理论有很多自相矛盾的地方，甚至有些理论都存在着明显的错误。
所以王教授就对经济学理论原理提出了一些质疑或对某些理论进行补正，
还从实践面对西方经济学进行了反思。
比如书中就提到了“政府补贴悖论”，说几年前政府为了资助穷人买房，拿出大量资金补贴建经济适用房。
结果呢？这些经济适用房穷人买不到，购房者大多是富人，富人反而搭了穷人的便车。
那如果不是补贴建房而是补贴货币呢？
同样的会可能会遭遇商家立马涨价，补多少商家涨多少，***受益者是商家的问题。
类似的案例还有很多，作者都作出了自己的反思和建议。
经济学这东西没有***正确，但这书还是比较具有借鉴意义的。
文末，给大家分享一句文案书上看到的话——
在朋友圈，我们存在，我们寂灭，我们消失在自己的回忆里，我们重生在他人的点赞中。……在朋友圈，我们每个人都是一个彻头彻尾的文艺青年，心中永远有起伏的波澜。
