几天前，老友聚会，酒过三巡，一哥们借着酒精把埋藏心底瞒着老婆的秘密抖了出来——继三年前拿结婚份子钱炒股落袋亏一半后，他去年年底买的P2P也爆雷了，本金全部打水漂。数额不大那也就算了，偏偏这哥们是拿老房子拆迁赔的钱买的理财，一百多万全折在里头了……

一时间，酒桌氛围降至冰点，这哥们又喃喃道：“早知道就听你的，去年拿这些钱投噶一套房子好了……”

边上诸君为化解尴尬，纷纷举起酒杯帮腔着说算哩算哩，以后长记性好了，老鲁做房产的，兄弟总归不会骗你的，来来来，喝酒……

我跟他们碰了一下酒杯，把到嘴边的那句话硬生生用啤酒闷了下去。那句我想说但是没说出口的话，我今天写了下来：

千金难买早知道，但过去三十多年的经验难道还不够让你长记性吗？这么多年了，只有房地产，从没有骗过你啊！

1、激荡三十年，水大鱼大房地产

中国的房地产，作为一个产业，萌芽于上世纪的八十年代初。在此之前，城市住房推行福利分房制，即由国家统一建设，再作为单位的员工福利之一，按照不同标准进行实物分配。由于实行土地制度、户籍制度这样的二元管理结构，在农村，农民的住房以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

1980年，邓小平把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，房地产正式成为了一个产业。同年，***个港资开发商在内地建设项目——新世界中国大酒店。

1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，随着一级市场敲响***声的土地拍卖槌，中国地产开始进入商业化时代，也迎来了疯狂飞跃的十年。

1988年，国家批准印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，提出住房制度改革的目标是实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，是住房这个大宗商品进入消费市场。由此，掀起国内***轮的房改热潮。

1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。以冯仑、潘石屹为代表的“万通六君子”纷纷放弃体制内的铁饭碗，作为***代的房地产人迈向了创业之路，完成了财富的积累，并在未来三十年成长为地产界的***大佬。

（万通六君子合影）

1993年国家陆续颁布住房公积金制度，发放住房债券等；1996年，国家提出住宅建设成为新的经济增长点和消费点，一系列的利好刺激让中国房地产翻开崭新篇章，***披房地产开发企业都在这一阶段诞生。

（亚洲金融风暴）

1998年是中国住房制度改革的分水岭。受亚洲金融风暴波及，房地产市场也遭遇了严峻考验。为了刺激房地产发展，培训新的增长点，国家下发了一则《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从此，福利分房制度正式全面终结，住房货币化开始。

2、周而复始的去库存—调控—去库存—调控

1998—2003年，中国迎来了地产转型期。由于福利分房没有了，大家的思想观念尚在转变，而过去的商品房亟需去库存。于是国家通过开展个贷、降息、公房允许上市等一些列刺激政策，让房地产迎来回暖。全国存量空置房逐渐被一扫而空，许多日后知名的房企就是在这一波小阳春行情中杀入房地产领域。地产蓬勃发展，供需关系逐渐发生变化。

2003年6月，央行印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷款，并且推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。此文件效果显著，长达五年的单边上涨势头得到遏制，地产行业高烧渐退。

然而这次的调控并没有持续很久，因为03年恰逢非典爆发，经济增长遭到了巨大挑战。为了保经济增长，住建部发布了“18号文”，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保证经济持续增长的重要渠道。去库存2.0号角吹响。由于承担了拉动GDP的重任，房价止跌反弹。

（非典挑战了经济，房地产再度拯救GDP）

2004—2013年，房地产迎来第二个黄金十年。2004年，全国房价同比涨幅14.4%；2005年在舆论之下，国务院出台“国八条”，但该年房价仍然上涨12%；2006年，九部委推出“国六条”，房价依然无视调控，上涨6%，……

（图片来源：中国经济报）

2007年，民怨沸腾之下，03年的调控方法再现江湖。《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。

历史经验告诉我们，调控一旦涉及到了首付比例和利率，对于市场必然是会产生较大影响和波动的。07年的调控，恰如03年那次调控，效果显著，房地产交易量价齐跌。

然而冥冥之中自有天意，03年调控遇上了非典，07的调控紧接着就遇上了美国次贷危机引发的全球金融危机。中国宏观经济环境恶化，经济增速下滑，政府不得不再度出手救市。而房地产，再度肩负起保证经济增长的重任。

2008年，鼎鼎大名的四万亿计划，全面引爆房地产，当年房价上涨25%。在这一轮地产发展周期中，一个非常显著的特征就是发展不平衡，虽然全国各地都在猛涨，但以北上广深为代表的一线城市，始终是房价涨幅******快的。

2010年，调控手段升级，“国十条”的推出，不仅有过去屡试不爽的收紧银根，降贷款比例手段，还提出了“限购令”。而涨幅***快的北上广深等地，则成为了***批的“限购城市”。买房不仅需要钞票，还需要“房票”。

限购令的出台，短期内确实降低了交易频次，然而时间一长，拥有一套限购城市的房子反而变得奇货可居，无形中反而抬升了限购城市房子的价值。从此北上广深的房价，一骑绝尘，寻常外地家庭，难以望其项背。

不过总体而言，2010—2015年，全国房价基本持稳，投机绝迹，整体呈横盘状态。但日积月累，“高库存、产能过剩”的问题逐渐凸显出来，于是到了2015年底，国务院出台去库存政策，刺激房地产，波澜不惊了快五年的房地产市场再度爆发，量价齐升，而这一轮的行情，一直延续到了现在……

3、为什么，被骂的始终是房地产

哪怕你从来不关心房产发展的轨迹周期，你也能切身感受到房地产发展给你带来的影响和变化。

有一个上海朋友，他有一套测算居住空间的有趣方法——就是测算从前到现在拥有多少个厕所。在三十年前，几户人家共用一个厕所；而现在他有两套房，每套房里面有两个厕所。从只有十几分之一个厕所，到现在一个人拥有两三个厕所，相对应的，就是他个人的居住空间在这三十年里翻了几十倍。

（老上海亭子间）

时代在发展，生活质量在提高，房子我们也是越住越舒坦。

但，从始至终，坊间对于房地产的指责抱怨攻击之声，从来没有停止过。

(彼时彼刻，恰如此时此刻)

环顾周围，现在抱怨房价太高的是哪些人，其实就是几年前甚至十几年前就开始在抱怨房价高的那些人，对他们而言，房价无论在哪个位置，永远是高的，而开发商骨子里流淌的血都是黑色的，人家是来赚自己钱的。至于那些住大房子的人，都来路不正。

这种思想简直陈旧、腐朽至极。福利分房结束后房子本来就是商品货币化了，开发商不逐利难不成个个都转型做慈善吗？况且穷病难治，穷心病更难治。始终以一颗穷心病来揣度所有的市场化行为，那必然会仇富，仇房。这哪是房地产的错，这根本就是见不得别人比自己好啊！

有人对于当下中国房地产深恶痛绝，觉得它就是社会发展不平衡的原罪所在。可这些人却忽视了，在每次中国经济整体发展受阻时候，是谁责无旁贷，力挽狂澜。房地产究竟是原罪，还是功臣，98亚洲金融风暴、03非典、08经融危机，三十年来一次次的考验，历史都已经给出过标准答案。至于发展不平衡，市场化进程难不成是放在公平秤上推进的吗？什么都讲公平，产业结构发展都还不平衡呢，城市发展还分先后呢，何必如此怀念吃大锅饭的时代？

还有人装出一副世外高人的样子，说高房价压缩了大家的生活品质。可问题在于，那些因为用杠杆买房，背负着还贷压力的人，化压力为动力，反而更上进更拼搏，职业生涯越发平坦。倒是那些张口闭口生活品质的人，享受再先，吃苦在后，关键由奢入俭难，吃苦都吃不了，这些人的生活并不见得有多么精彩。

至于什么租房代替买房论，当然无可厚非，但一辈子都在不断搬家中渡过，肯定不适合推广普及，毕竟“游牧民族”这种生物已经绝迹了……

（电影《后来的我们》男女主不断搬家）

所有的抱怨声，本质上是自己的欲望没有得到充分满足。之所以无法得到满足，就是因为自己想得到的太多，愿意付出的太少，终日恨不得便宜都让自己占了。

为什么受伤挨骂的总是房地产。因为房地产商品化得彻底，房地产不相信眼泪，一如冰冷的钢筋水泥，不近人情。

当然房地产被指责***多的是房价泡沫，可一旦追根溯源，就会发现，所谓泡沫，那也是货币泡沫，钞票印的太多了。

4、资产保卫战，房产不负你

央行印钞，大水漫灌，我们每个人，其实都在经历着一场悄无声息的资产保卫战。

1980年，我国广义货币（M2）量1843亿，而到了2017年，广义货币量167.7万亿。整整膨胀了109倍。

与此同时，因为与美国进行贸易战，我们离岸人民币兑美元，频临破7。

为什么现在的人焦虑，因为在货币超发而且对外也在贬值的现实情况下，你的财富犹如逆水行舟，不进则退。操作不当，财富缩水；什么都不做，财富也在缩水……

以前中国人的习惯是储蓄，但现在，连我外公外婆都知道储蓄的银行利率根本追不上钞票的贬值速度……

你或许是个股民，美国道指正在创下***长***久的一波牛市，而我们的A股市场十年前大盘尚在3400点，现在却还在2700点苦苦挣扎……

你赶时髦，图高收益，去买了点P2P，但是接连爆雷的新闻看得你心惊肉跳，你想要提前退出，结果一挤兑，你买的P2P理财产品就真的崩了……

或许你还去买保险、各式各样的理财产品、金融产品，但收效似乎都不够明显……

暮然回首，你会发现

只有房地产在灯火阑珊处，不负通胀不负卿。

为什么说有恒产者有恒心，正因为我们当下的人生充满了多变，我们才希望有一个不动的东西，求一个心中的安稳。而房地产，除了帮助你抗通胀，还给了你巨大的心灵慰籍。

大多数人的***套房，解决居住需求。

有了房子，才算真正有了一个家，它既是一个避风的港湾，也是一个让人踏实的精神寄托。

而人生的第二套房，往往还承载了作为一个中国人，更为丰富的需求。

消费升级，我的居住条件相应地也要改善，买套房无可厚非吧？

父母养老，我得让他们颐养天年，买套房无可厚非吧？

孩子教育，我不能让他输在起跑线上，买套学区房无可厚非吧？

工作调动，长期居住在外地，买套房无可厚非吧？

……

中国的房地产，伴随着三十多年的发展，实打实带动了GDP，无论是碰上黑天鹅还是灰犀牛，房地产作为一头猛兽可以扫除一切魑魅魍魉；商品房附加的金融属性，也成为了普通老百姓抗通胀的***投资标的；更为难能可贵的是，中国人对于房子寄托了各式各样的美好愿景，这份情节有延续性，传承性，或存在争议，却让人又爱又恨。

过去一年国家反复强调，房住不炒。投机房地产，当然是有悖于国家意志的，但这只是一小撮人的行为。我相信，绝大多数人，选择房子，是为了自住或者资产配置，用以保值增值，冲抵通胀。毕竟在当下，这样的选择也是无可奈何。

《圆桌派》节目里，主持人窦文涛讲起房子这个话题时候曾发出过这样的感慨：这辈子***没骗你的只有房产销售，当年让你买你都没买，后来没资格了，你才后悔了。

哪里是房产销售没骗你，我从业至今都没听说过谁买房子亏了钱的。只有卖太早懊悔自己卖便宜了的，或者自己拿不住把房子在低价出手了的。那些心如止水，云淡风轻，不以一时涨跌波动而喜悲的买房者，都在未来的某一时刻，享受到了超出预期的回报。

所以啊，只有房地产，没有骗过你啊！

——THE END——