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平湖下半年楼市风向渐露端倪,土拍结果预示着……

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2018-08-22 17:47:40

摘要:新仓2018-46号地块直接流拍,南市新区2018-47号地块和2018-48号地块则分别以楼面价6729元/㎡(成交价约9.4亿)和楼面价7148元/㎡(成交价约2.8亿)被卓越集团用底价轻松摘下。

平湖房产网快讯:

备受瞩目的平湖821拍地在今天上午十点正式开拍,由于这次土拍结果被业内外人士一致认为会成为下半年平湖楼市风向标般的存在,因此平湖房产网继516土拍后,再度对本次土拍进行了直播。

只短短十几分钟,三个地块的归属就尘埃落定,既在情理之中,又在意料之外。新仓2018-46号地块直接流拍,南市新区2018-47号地块和2018-48号地块则分别以楼面价6729元/㎡(成交价约9.4亿)和楼面价7148元/㎡(成交价约2.8亿)被卓越集团用底价轻松摘下。

 

虽然土拍结束的很快,但我们的直播却持续了一小时,我们也集中回答了网友的一些提问,以下为本次土拍的一些精彩内容:

1.新仓地块流拍,乡镇项目不好做

新仓2018平-46号

直接流拍,属于意料之中。这块地挂牌阶段,细看它的出让要求就极为严苛:项目总投资不低于3亿元、酒店投资1.5亿,酒店15年内不得转让、15天内提交酒店合作协议、酒店建筑面积不低于1.2万方,客房数量不低于120间,配套宴会会议设施不少于1800方。酒店结顶给预售9000方,50%;酒店满铺开业,给剩余部分。

酒店的成本首先需要摊进住宅的成本(折合约4500元/㎡的楼面价),而住宅预售时间还要为酒店的工程进度来左右。距离我们最近的一个“酒店+住宅”土拍项目正是南市的卓越项目,当时也是底价成交。可见“酒店+住宅”这种设置严苛条件的地块,在当下并不为开发商追逐。而在新仓这种乡镇这样规划,则难上加难。

2.卓越捡漏南市地块,重仓平湖

2018平-47号

位于怀橘路北侧、梅园路西侧,在新城公馆西侧,占地面积63548.4㎡(约95.3亩),面积略小于新城公馆地块。地块容积率≤2.2,相对新城公馆2.8的容积率,47号地块的舒适度会更高一些。

 

2018平-48号

位于毓秀路北侧,梅园路西侧,正好在47号地块北面,占地19747.5㎡,容积率≤2.0,项目限的高度低于47号,舒适度更优于47号。因此起始楼面价7148元也高于47号的6729元起始楼面价。

 

而最终,这两块地都被卓越一家,以最低的成本,揽入怀中。而经此一役,卓越在平湖的土地储备已41.75万方。(如果再加上和龙湖合作的经开区紫宸地块,约14.8万方),总计约56.55万方。这不仅意味着卓越集团极度看好平湖这个区域,敢于重仓布局;也意味着,接下去的几年,卓越的项目或将陪伴着整个平湖楼市共同经历时间的考验,“卓越”这个名号必将响彻整个平湖。

 

【小贴士】

 

卓越集团——中国房地产企业30强

 

卓越置业集团有限公司,简称卓越集团,1996年成立于深圳。经过22年的发展,现已成为一家实力型企业集团,业务已布局全国33个核心一二线城市,业务领域涉及房地产开发、金融投资、资产运营三大产业,且均已处于行业领先地位。

2018年,连续15年入选 “中国房地产百强企业”,连续13年入选“中国蓝筹地产企业”,2017年,更荣膺“中国商业地产3强”称号……

3.一块流拍两块底价,土拍市场缘何遇冷?

821土拍,比以往时候结束得更早一些,主要有以下几个原因:

 

1、放眼全国,这不是平湖个案,近日杭州、苏州、上海等地土地市场频繁遇冷,优质地块低价成交、楼板价同比大降或无人报名导致地块流拍等情况屡见不鲜。作为房地产一级市场,土拍“风向标”显示出目前房企对于拿地的态度更加谨慎、对于未来的判断也更加细化。

 

2、开发商战略投资角度,上半年拿地量饱和,土地储备量充足,而消化这些储备也需要时间,开发商家里也不是个个有矿,既然已经满仓,那下半年一级市场,就多看少动。

 

3、融资角度,房企也遭遇钱荒。2018年1-7月,地产信托放量同比增长80%(此前地产信托实际上占地产开发资金来源比例在10%以上),而最新的动向是多地银监局发文暂停新增地产信托的报备。开发商资金紧张,拿地有心无力,巧妇难为无米之炊。

 

4、利润角度,由于平湖市场的特殊性,政府严格限价,市区不仅限价不允许在车位、搭售上面做文章。开发商进来也是来逐利的,而过去的平湖市场,因为政府严重限价导致开发商利润率变得很低,必然也会影响他们的拿地热情。

 

5、政策角度,调控政策继续从严,你应该已经很久没听过“去库存”这种词儿了吧?楼市风口行情已经走向尾声,开发商拿地也趋于谨慎。

 

6、还有就是一些不够明朗的细则,让开发商不敢贸然出手。譬如这次的47和48号地块,都要求全装修交付标准,然而各大房企在平湖市场可以参照的全装修住宅的标准压根不存在,全装修执行细节尚不明朗(装修标准、装修合同、是否备案、能否贷款等)。兵法曰,谋定而后动,既然没得参照,那就“不动如山”了。

4.下半年楼市风向已定,后市走向……

之前一直有人会提问“我再不买是不是就买不到了”,“再不上车是不是没机会了?”,“几千个人抢几百套房子,买不到是不是只能租房子了?”

 

哎,只能说,恐慌都是自己给自己制造出来的,摆事实讲道理,我们数据说话。

截至当下,平湖城区目前经开区存量50万,城西约10万方,东湖约20万方,南市约80万方。加一起大约160万方的住宅存量。存量充沛,可选择余地较大。

今年平湖全市的住宅供地计划97万方。可以预判,后市竞争还是比较激烈的。

 

从供需关系,和土地市场的表现,我们可以得出一个结论。楼市接下来进入:调整期!

5.对于开发商来说,调整期意味着…

 

1、高周转项目,资金压力不小,接下去回笼资金会成为重中之重,也该反思甚至改变过去的一些观念了

2、供需关系逆转,一切从客户出发,以客户为本

3、价格滞涨,横盘,一些高价拿地的偏远项目可能会跳水,利润更绵薄了

4、提升品质被重新摆上案头,用心去提升品质,积极创新,才能不被时代所淘汰

5、地产人不再躺赚,却迎来真正的好时代,体现个人价值的时代,是时候展现真正的实力了

6、得益于这次调整,平湖或从地产初级阶段进阶到更高的层次,期待开发商给我们带来更好的产品、服务、理念。

6.对于购房者,接下去该怎么做?

 

我们把购房者分为四类:刚需、刚改、刚投、投机。

 

1、刚需,依然是上车好机会。曾经阻碍你上车的一二手房价倒挂,市场乱象,全款优先、茶水费、号子费都将退出江湖,这绝对是买房的窗口时期。

 

2、刚改,也是自己住,求改善,同样,你可以擦亮眼睛,积极看房,选择更优质的项目,真正对得起“改善”二字,而不仅仅是“腾笼换鸟”(单纯地从小面积换成大面积)。所谓改善,必然是产品力、附加值上进行迭代和升级。

 

3、刚性投资客,这种投资客是出于一种资产配置目的,来应对接下来的通货膨胀。那毫无疑问。地产依旧是你财富保卫战的最佳选择。有闲钱怕贬值,地产依旧不会辜负你,正如那句话所说,30年来唯一没有欺骗你的只有房地产了。

 

4、投机客,这类人可能想的是今天买明天涨后天翻番然后直接获利了结。这类人接下去就需要谨慎了,BT单边暴涨的时代过去了,接下去交易周期变长,资金成本加大,再盲目买买买可得思量思量了。也希望你们转变思想,回归理性,毕竟房住不炒。

鲁提辖一点小小的总结和展望

 

本次南市新区两块地,如此优质竟然底价成交,在我看来属于胜利捡漏,当然结合当下的市场环境和前文所述的原因,可能也是命中注定,无需过度猜测与遐想。

 

平湖本身就是五线二区最健康的城市,由于之前政府调控给力,接下去二手房价回归理性,一手房价会在一定箱体内波动。或许这个调整期对你我而言都是一次全新的机会。

 

这是开发商回归本源的时代,也是购房者的春天,希望平湖楼市越来越好,越来越健康。

 

——THE END——

 


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